内蒙古
2026年10月柳州楼市整体呈现“结构分化、核心稳升”的运行格局，全市新房成交均价稳定在7349元/㎡，近两个月价格持平，7千至9千元单价区间的房源成交占比接近四成，市场没有出现普涨行情，价格上涨动力完全集中在少数配套成熟、需求集中的核心板块，外围远郊区域仍处在去库存阶段，不同板块的资产流动性差距正在持续拉大。
当前柳州楼市上涨第一梯队为城中区河东核心板块，10月新房均价8547元/㎡，同比去年增长3.73%，是全市价格韧性最强的区域。支撑这一板块价值的核心并非短期概念，而是早年景行小学、十二中、柳州高中等优质教育资源陆续迁入，经过多年沉淀形成的强学区属性，叠加市级行政、商业配套的全面落地，让这里成为柳州改善需求的首选流入地。板块内部分带稳定优质学区的次新小区，二手房成交周期普遍低于60天，部分户型、楼层优质的房源近三个月成交价微涨3%至5%，是全市资产保值能力最突出的区域，部分高端改善盘二手房挂牌价已突破1万元/㎡。
第二梯队为鱼峰区静兰桥东板块，10月新房均价9800元/㎡，是全市单价最高的区域。依托江景资源和逐步完善的配套，板块内的改善型项目去化速度持续领先，部分主打高拓新规户型的楼盘一期已近清盘，改善群体的置换需求持续释放，支撑区域价格保持稳步上行，不存在明显炒作泡沫，行情完全由真实居住需求拉动。
第三梯队为柳北区白沙片区，经过多年城市更新，这片曾经的旧工业区已经完全转型为成熟居住组团，区域内配套齐全、交通便捷，二手房均价7649元/㎡，近期带看量环比明显上涨，部分楼龄十年以内的刚需盘成交周期大幅缩短，价格呈现止跌回升态势，是柳北范围内修复节奏最快的板块。
当前柳州楼市直接受益于广西全区统一落地的购房支持政策，9月25日启动的2026年新建商品房补贴政策，全区统筹安排2.72亿元财政资金，采用“基础补贴+叠加补贴”的组合模式，按购房合同总额划分给予每套1万元或8000元的基础补贴，同时针对“卖旧买新”、新市民、高校毕业生、二孩三孩家庭设置叠加补贴，截至10月20日全区申请补贴金额已突破1亿元，政策精准降低了刚需和改善群体的置业成本，没有出现大水漫灌式的刺激，始终围绕支持真实居住需求发力。
从刚需群体的实际情况来看，当前柳州刚需购房者的决策已经高度务实，超过七成的刚需买家不再为远期规划买单，优先选择菜市场、商场、医院、公共交通全部现成的成熟片区，90至120平方米的新规高拓户型去化速度最快，部分带稳定学区的刚需小三房甚至出现多组买家对比挑选的情况，真实居住需求已经成为当前市场成交的绝对主力。
后续柳州楼市的未来趋势不会出现全面反弹，“核心稳升、外围分化”的格局还将长期延续。柳东新区、柳江、鹿寨、柳城等远郊板块，目前新房均价仅在4000元至7000元区间，去库存周期较长，后续很难出现价格上涨动力，部分远郊大盘的二手房挂牌量超过300套，流动性持续收缩。而河东核心区、静兰桥东、白沙片区的成熟优质房源，会依托持续流入的改善和刚需需求，保持温和的价格修复，资产流动性优势会进一步拉开与外围区域的差距。
针对当前市场的购房和投资建议，首先要避开两类高风险物业：一类是远郊区域没有配套支撑的低总价大盘，这类项目接盘群体极少，后续转手难度极大；另一类是没有优质学区、物业维护差的大龄老破大，这类房龄超过20年的小区，后续流通性会持续下滑。不管是刚需自住还是家庭资产优化，都要锚定“配套已经落地”的确定性，优先选择河东优教圈、静兰改善组团、白沙成熟片区的次新住宅，避开依靠远期规划炒作的板块。如果持有远郊区域流动性差的低效房产，可以借助当前核心区成交修复的窗口期，逐步置换到核心优质板块，保障家庭房产的安全性和长期保值能力。
整体来看，柳州楼市已经彻底告别了普涨时代，当前支撑房价韧性的核心只有已经落地的教育、产业和生活配套，能够保持稳定流动性的物业才是真正的优质资产，这也是接下来很长一段时间里，柳州楼市最核心的运行逻辑。
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