房企不敢拿地了

《地产头条》，网罗近期房地产行业的大事要闻。本周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总好了，下面一起来看看吧。

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房地产1-9月数据出炉，

二手房成交远超新房

10月19日，国家统计局公布了2026年1—9月房地产市场运行数据。

从投资到开工再到成交，全周期数据继续集体下降。

1—9月房地产开发投资53364亿元，同比降20.6%；

新开工34031万平方米，同比降24.9%；

竣工23271万平方米，同比降25.1%。

新建商品房销售面积56483万平方米，较去年同期下降13.2%；销售额53799亿元，同比降幅13.9%。

其中，有2组数据值得特别关注。

①二手房成交明显超过新房。

1-9月全国二手房交易网签面积6.17亿平方米，同比增长10.7％，已经明显高于新房的网签面积（5.65亿平方米）。一二手房背离加剧，进一步印证房地产进入存量时代的结论。

②供给端收缩远快于需求端。

截至9月末，全国商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。 戳这里，打造24小时在线的AI销售员

这主要是因为，土地成交萎缩，新开工面积也持续减少。今年前九个月新开工面积的降幅（-24.9%）几乎是销售面积降幅的两倍，这意味着，接下来的2027—2028年新增供应将大幅减少，供需格局正在朝着有利于存量去化的方向演变。

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土拍市场进入冷静期， 土地溢价率明显下降

828新政以来，已陆续有多个城市落地新政细则，但涉及到具体操作层面的一些规则依然待确认，很多房企不敢贸然出手，对土拍处于观望为主的状态。

土地供应也进入阶段性“冷静期”。

十月份已过去四分之三，截至目前，四个一线城市仅广州有少量地块成交。

这也不是一线城市独有现象。事实上，全国土拍整体处于“冷静”状态。

机构数据显示，10月第3周（10月12日—18日），300城住宅用地成交规划建筑面积1874万平方米，土地出让金736亿元，成交规模较上周增长明显，但主要集中于三四线城市；成交溢价率明显下降，平均溢价率仅0.54%。

10月第1周受国庆假期影响，宅地成交很少，暂时不纳入考虑。第2周（10月5日-11日），300城宅地成交的平均溢价率是2.5%。

而在9月份，全国300城的宅地成交溢价率为6.9%。从目前来看， 本月土地成交溢价率或将低于上月。

其实，从近期成交的地块来看，不同城市分化明显。

10月20日郑州两宗宅地成功出让。其中一宗由四川邦泰以 6.17 亿元竞得，楼面价 8602 元 /㎡，溢价率 20.76%；另一宗由鹤壁鑫亨元竞得，溢价率9.04%。这是近期二线城市少有的明显溢价成交的土拍案例，大部分的土拍都是以低溢价甚至0溢价成交。 案场用AI，转化更精细，点击了解

例如，长沙10月20日出让1宗岳麓区低密宅地，土地容积率1.01，出让面积85500.62平方米，起始价10.36亿元，最终以低价出让。

10月21日厦门土拍共成交了6宗宅地，总建筑面积56.02万平方米，6宗地全部底价成交。

南京10月22日也出让了2 宗宅地，总建面约 7.18 万平方米，起始价 5.94 亿元，2宗地也都是零溢价成交。

新政后房企的经营成本显著上升，而且销售节点推后也会导致销售不确定性增大，这种情况下，除了土地款分期等政策支持外，最好能通过降低拿地成本来对冲经营风险，土地溢价率下降，或将成为一种趋势。

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宁波、十堰发布828细则， 细则落地城市增至9个

近日，又有两个城市发布了828落地细则。

宁波10月16日发布落实了《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施细则。和此前已经发布细则的几个一二线城市相比，宁波的细则不算严格，属于一个比较“大众化”的版本。

时间口径统一。8.28 之后新公告出让地块优先现房；预售项目门槛统一抬升至单体结构封顶，首付款、按揭款全额入监管账户，存量老规划证项目沿用旧规则。

现房定金制及主办银行制。现房项目拿到施工证后可收定金，定金专户监管；一个项目锁定一家主办银行，配套开发贷款支持，强化资金闭环，防范烂尾风险。

非强制现房。优先现房≠强制现房。出让公告没有写明现售的，房企可自主选择预售或现房，不搞一刀切。

差异化方面体现为：

①现房销售的条件更严。必须竣备并拿到不动产首次登记（大证）才能正式开售。

而其他城市，如上海、深圳等城市要求竣备+ 现房备案即可开售。这主要是为了杜绝 “竣备但证没办好” 的伪现房出现。

②定金最高5%。和天津、武汉、杭州一致，高于京沪深（北京最高 1%、上海 3%、深圳 3%）；给房企更早锁定客户的空间，但监管强度不变，定金同样必须专户存管。 AI“接管”，留资更近一步，点击了解

③配套侧重不同。宁波重点强调 “优化房地一体登记流程”，杭州规定毛坯、装修分开竣备；而宁波没有这样的分阶段竣备规则，重点放在大证办理提速。这样一来，房企可能更倾向于做毛坯，压缩竣备周期。

另一个城市十堰 ，是本轮首个出台细则的三四线城市。明源君将其与其他城市文件进行对照发现，十堰对于“现房销售 ”的导向更为明显。

十堰将存量项目类别划分得更细。828之前的项目分为存量、续建、在途、历史遗留四类。

存量项目可按旧规执行。

“续建项目”指828前部分取得工规证、尚未办理预售许可的项目，在政府加强监管的前提下可按旧规执行。

在途项目（已拿地未取得工规证）优先选择现房销售；继续申请预售的，需要主体结构 封顶，并报市级主管部门备案，在2027年底前完成预售申请。

历史遗留项目另做研究。

提高在途项目的预售门槛，目的是引导在途项目积极采用现房销售。

与此同时，对于新出让项目，十堰并没有明确预售形象要求，仅强调“优先选择现房销售”，这意味着，未来新出让项目大概率会要求现房销售。

综合来看，十堰的细则是比较严格的。作为三四线城市，十堰的房地产市场面临更大的去化压力，主动加码现房销售转型力度，有利于降低项目交付风险，重塑市场信任体系。

至此，共有9个城市（北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、杭州、宁波、十堰） 完成地方细则落地。828政策正在加速走向实践。对房企而言，新的规则已经形成，如何应对政策带来的变化，是眼前最紧要的事。

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上海印发城市更新三年行动计划， 将改造2400万㎡老旧小区

10月21日，上海市政府官网公布中共上海市委办公厅、市政府办公厅印发的《上海市城市更新三年行动计划（2026—2028年）》。计划提出从单点改造转向区域整体更新，在重点片区内实施不少于300个更新项目。

居住领域，实施70万平方米旧住房成套改造，力争2026年底完成不成套小梁薄板房屋改造；实施约2400万平方米老旧小区改造；完成1200万平方米既有居住建筑节能改造，建设提升100个以上"美丽街区"；同时探索老旧住房自主更新模式，支持电梯更新与加装。

存量资源方面，实施不少于90幢、约120万平方米商办楼宇更新，完成300万平方米以上商业设施更新，推动南京东路、淮海中路、徐家汇等重点商圈能级提升；推动50平方公里左右低效产业用地盘活处置。

基础设施方面，完成1200公里老化燃气管道改造、300公里以上老旧供水管网改造、约300公里老旧排水管网修复，推进128处道路积水点改造，推动黄浦江滨江中北段贯通开放。

通过这份行动计划，我们不难看出，城市更新的市场容量确实巨大。2400万平方米老旧小区与50平方公里低效用地的量级，远远大于当前新增宅地供应的想象空间。对房企而言，未来很多的业务机会要转向代建、改造、资产运营，而不是单一的拿地开发。

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