高盛给中国楼市算账：别被天量库存骗了，能卖的房子2028年就不够了

身边不少朋友聊起买房，总爱甩一句话：＂现在库存够卖十年，不急。＂这话听得耳朵都起茧了。可最近翻完高盛那份一直算到2035年的中国地产长周期报告，我们才发现这个账算错了。

真正能摆上货架卖的房子，撑不到2028年就要见底。做了十年行业观察，这还是头一回看到有机构把时间轴拉得这么长、算得这么细。

国家统计局10月20日发布的三季度数据显示，前九个月全国房地产开发投资同比掉了20.6%，住宅新开工面积跌了25.4%，竣工面积缩水26.6%。这组数字摆在一起很说明问题。

开发商不敢动工，动了工的盖不完，盖完的卖不动。所谓天量库存，账面上确实好看，但很大一块其实已经动不了了。高盛的分析师这次下了笨功夫。他们挑了18个不同能级的城市，一个楼盘一个楼盘去摸底。

结果让人心里一凉。样本城市的名义去化周期看着有7年，可真正符合可售条件的房源，只够市场消化27个月。剩下那堆库存里，36%还是没动工的净地。

2021年以前拿的地，基本都卡在半路，不是资金断了，就是成本太高入市就亏。这些僵尸地块怎么来的，得往前倒两年。2021年下半年到2022年初，正是房企融资最吃紧的时候。

为了维持排名，不少企业咬牙高价拿地，想着后面房价继续涨就能回本。可预售款被锁进监管账户，二手房价一路向下，流动性瞬间抽干。

到了今年，这些地块的账面成本比周边新房地价还要高一截，哪个老板敢签开工令？只能挂在那里耗着。

真正把节奏彻底打乱的，是8月28日那套新政。住建部、央行、金融监管总局、自然资源部、证监会五家一起出手，把现房销售、项目公司制、主办银行制捆成一个包推出来。新拿的地，大部分要盖到主体封顶甚至竣工才能开卖。

开发商的回款周期一下被往后推了两到三年。这个变化看着技术，杀伤力其实很大。

把两件事叠一起算，账就清楚了。老预售制下的库存还在以七亿多平的速度去化，可按现房销售逻辑生产的新货，根本接不上棒。高盛推算，到2028年前后，全国新房可售货源会出现一次断崖式下滑。

一线城市因为库存更干净、去化更快，这个拐点会提前到2027年。换句话说，想在核心城市挑好房子的朋友，窗口期可能比想象中短。

高盛这份报告的骨架，是沿着供需两条线标出的四个关键年份。第一个落在2028年，供给先转向。按模型测算，如果那批卡住的库存盘不活，到2035年全行业18万亿的总库存里，真正能达到销售条件的只剩2.9万亿左右。

市场上可挑的新房肉眼可见地变少，和过去几年＂遍地是房＂的感觉完全是两幅画。

第二个拐点在2031年，土地市场加速下行。现房销售这把刀，把房企的高周转模式切断了。

过去卖掉这一期就能拿下一块地的玩法行不通，未来只能靠项目净利润去再投资。全国300城的住宅土地出让金，预计从今年的1.66万亿元一路下滑到2035年的400亿元。

2031到2032年会出现同比超过50%的加速跳水。靠卖地吃饭的地方，那两年压力会很直接。

第三个拐点在2032年，新开工和开发投资会触底回升。听着反常识，驱动力其实不是购房需求回暖，而是老房子集中到了拆迁年龄。

2000年以前建成的住宅，陆续迈过40年门槛，拆迁改造需求集中释放，把新开工数据托住。但这类重建多半是原地回迁，不会凭空多出一波买房人，对消化市场上的闲置库存帮助也有限。

第四个拐点在2030年，需求端见顶。到那时候，中国城镇化率会突破70%，户籍家庭的住房自有率逼近95%的饱和线。刚需和改善需求都要开始退潮。

再叠加人口自然收缩和家庭户规模变小，高盛把2027到2035年的总需求预测直接下调了16%。扣掉拆迁回迁那块，纯粹的新增购房需求会一直往下走，这是硬趋势，没什么办法扭转。

房价什么时候见底？这是普通人最关心的问题。

高盛给的节奏很具体。2027到2028年，全国新房均价还会以每年3%左右的幅度缓慢下行，二手房因为房源更旧、挂牌更密集，跌幅会比新房更大一点。到2029、2030年，供应缺口开始显现，房价进入止跌横盘。

从2031年开始，才会真正走进温和上涨通道，年均涨幅3%上下。一线会跑得比全国快。报告把上海和深圳的房价预测往上调了一档。

预计到2028年底，两地新房均价累计能涨两成，比之前预估的15%更乐观。原因很简单，一线供应收缩来得早，产业和人口的底盘还在，供需关系反转会先在价格上冒头。但这是针对新房均价说的，二手房市场的分化会更剧烈，老破小和次新房完全是两条曲线。

别对反弹力度抱太大期待。土地市场持续冷清、开发投资下行，会拖累地方财政和宏观需求，反过来压制居民收入和购房能力。

高盛反复提醒，这一轮楼市修复是弱修复，不是全面复苏。全国很多三四线城市，可能长期都走不出横盘甚至阴跌。能跑赢大盘的，还是那些有产业有人口的核心都市圈，这一点未来十年只会越来越明显。

更隐蔽的一个变化，是楼市的主角正在换人。现房销售新政把市场从新房主导推向了二手房主导。新房供应变少、交房周期拉长，一部分着急住的人会直接转向二手房。

预计2026到2028年全国二手房成交面积能稳在7亿平方米以上，之后随总需求回落稳定在6亿平方米左右。深圳在新政落地后的中介带看数据，已经提前印证了这个趋势。

更关键的是占比变化。2026年二手房成交占比大概53%，到2030年会提到63%，2035年会达到75%。换句话说，十年后的中国楼市，每成交四套房里就有三套是二手。

新房会从大众消费品变成小众的改善型产品，靠更新的户型、更好的物业、更先进的能耗体系卖出溢价，但不再是市场主流。定价权和交易活跃度，都要慢慢移到二手房这边。

游戏规则换了，房企的活法也得换。高盛这次说得很直白，销售制度改革会拖慢全行业ROE的修复速度。未来房企赚不赚钱，不看你周转多快，看房价涨多少、地价拿多低。

过去那套高杠杆、高周转、高负债的三高打法彻底谢幕。现金为王、资产质量优先的慢工细活，才是接下来十年的通行证。这才是行业出清的真正含义。跟着这个判断，报告调整了一批房企评级。

招商蛇口上调到买入，绿城中国下调为中性，中海、华润置地、金茂继续维持买入，万科和新城控股维持卖出。信号很清楚，手里可售资源充足、土储周期长、核心城市占比高、杠杆率低的头部国央企，更能扛过这一轮周期。

民营房企里债务压力大的那批，2027到2029年会撞上偿债高峰，不排除要靠折价甩货求生。把这些线索拎到一起，8月28日那套新政的政策底色就看明白了。

这不是一次简单的刺激，是制度重建。现房销售解决交付信任，项目公司制切断母子公司之间的风险传染，主办银行制给每个项目配一个明确的资金监管方。

配合同期对商业地产贷款期限、公积金额度、按揭利率的多项松绑，一手给预期，一手立规矩，节奏卡得很稳。对普通购房者来说，这份报告其实是把时间表摊到了桌面上。

短期两三年，新房还会小幅下行，二手房竞争激烈，想买的人可以慢慢挑、好好砍价。中期2028年前后，一线和强二线会率先出现可售房源收紧，上车窗口可能悄悄关上。

长期往后看，房子的金融属性继续褪色，居住属性和配套品质才是价值的锚，核心地段的优质现房会越来越稀缺。

中国楼市没有外媒唱衰的那种崩盘剧本，也回不到2016年那种普涨狂欢。接下来十年，是旧模式慢慢出清、新模式一点点扎根的过程。城市之间会分化，新房和二手房会分化，房企之间更会分化。

＂库存够卖十年＂这个老安慰，真的可以放下了。等到2028年再醒过来，可能会发现能挑的好房子，已经没剩多少。