红土创新盐田港REIT：出租率升至96.49% 年化分派率达4.27%

来源：新浪基金∞工作室

三季度核心财务指标表现稳健

2026年第三季度，红土创新盐田港REIT核心财务数据表现亮眼，整体现金流回报稳定性突出。本期全口径总收入2918.65万元，实现净利润762.85万元，经营活动产生的现金流量净额达1916.84万元。本期现金流分派率为1.08%，折算年化现金流分派率达4.27%，具备持续稳定的现金流回报能力。

主要财务指标2026年7-9月数据本期收入2918.65万元本期净利润762.85万元经营活动现金流净额1916.84万元本期现金流分派率1.08%年化现金流分派率4.27%

本期可供分配金额达2134.47万元，对应单位可供分配金额0.0224元，2026年累计可供分配金额6350.79万元，单位累计可供分配金额0.0666元。本季度完成2026年上半年收益分配，实际分配金额4215.99万元，单位实际分配金额0.0442元，2026年累计实际分配金额6332.08万元，单位累计实际分配金额0.0664元，收益落地进度顺畅。

出租率同比提升2.55个百分点

报告期末基金持有的两个仓储物流项目综合出租率达到96.49%，较上年同期的94.09%提升2.55个百分点，实际出租面积合计30.74万平方米，较上年同期的29.97万平方米增长2.54%，租金收缴率达99.94%，较上年同期微升0.04个百分点，运营稳定性进一步增强。

运营指标2026年三季度末2025年三季度末同比变动可出租总面积31.85万平方米31.85万平方米0.00%实际出租总面积30.74万平方米29.97万平方米2.54%综合出租率96.49%94.09%2.55%仓库有效租金单价37.76元/平方米/月38.72元/平方米/月-2.48%配套有效租金单价52.04元/平方米/月52.65元/平方米/月-1.16%整体租金收缴率99.94%99.90%0.04%

两个项目运营表现各有亮点：世纪物流园本季度继续保持100%满租状态，租金收缴率100%；现代物流中心期末出租率达95.80%，较上年同期的92.93%提升3.09个百分点，本季度新签署租赁面积3.06万平方米，超过到期租赁面积2.47万平方米，租约拓展成效显著。

项目运营成本同比大降14.20%

两个项目公司本季度合计实现营业收入2893.07万元，营业成本费用合计3639.96万元，较上年同期的4242.58万元下降14.20%，EBITDA达2447.37万元，成本管控效果突出。

项目公司本期营业收入营业成本费用EBITDA盐港现代物流2423.24万元2874.64万元盐港世纪物流469.83万元765.32万元合计2893.07万元3639.96万元2447.37万元

其中盐港世纪物流本季度财务费用及利息支出同比大降35.27%，管理费用同比下降49.70%，整体营业成本费用同比下降26.52%；盐港现代物流管理费用同比大降54.56%，财务费用及利息支出同比下降13.74%，成本优化成效显著。两个项目公司毛利率均保持60%以上，息税折旧前净利率均超80%，盈利稳定性极强。

各项费用计提清晰费率处行业低位

报告期内基金计提总管理费150.24万元，其中基金管理人管理费75.12万元，资产支持计划管理人管理费75.12万元，同时计提外部管理机构浮动管理费113.04万元，计提基金托管费5.01万元，所有计提费用截至报告期末均未支付。

费用类型本期计提金额（万元）基金管理人固定管理费资产支持计划管理人固定管理费外部管理机构浮动管理费基金托管费5.01

管理费按上一自然年度基金净值的对应比例按日计提，其中两类固定管理费计提比例均为年0.15%，托管费年计提比例为0.01%，费率水平处于行业低位，有效降低了持有人的成本负担。

核心租户收入占比达57.08%

本基金核心租户均为盐田港集团体系内的综合物流服务商，租户稳定性极强。现代物流中心项目合计25户租户，第三方物流类租户租赁面积占比达95.23%；世纪物流园项目为整租模式，单一第三方物流租户租赁面积占100%。报告期内两大核心客户合计贡献收入占基金总收入的57.08%，均为临港产业配套的核心物流服务商，与项目区位定位高度匹配，租约履约能力极强，收入可持续性有充足保障。

所属项目核心客户收入占比现代物流中心40.98%世纪物流园16.10%

基金份额规模全程保持恒定

报告期内基金未发生份额申赎、扩募等变动，期初与期末基金份额总额均为9.536亿份，基金规模保持恒定，封闭式运作模式下份额结构稳定，为不动产项目的长期稳定运营提供了良好基础。

截至报告期末，除货币资金338.20万元外，基金无其他类别的对外投资，资产配置高度聚焦于底层仓储物流不动产项目，完全贴合仓储物流REIT的投资定位，资产安全性高、收益来源清晰。扩募原始权益人回收资金使用率已达69.40%，后续相关资金投入将持续助力临港物流产业配套升级，进一步夯实底层资产的长期运营价值。

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