曹德旺预言成真了？我国二三十层的电梯房，或将迎来同一个结局？

年轻人也许咬咬牙能走一趟，可腿脚不便的老人呢？家里有病人呢？买房时很少有人把这种日子算进去。看房那会儿，关心的是朝向、景观、楼层和房价，售楼处的电梯又快又亮。可房子不是住三五年就结束了，一家人的日子，可能要在里面过上几十年。等到当初崭新的设备开始老化，楼道里的灯坏了又换，大家才发现一件事：房子买下来，只是第一笔开销。

最近几年，曹德旺多年前谈房地产的言论又被提起。有人问，他当年的预言是不是成真了？我国二三十层的电梯房，会不会走向同一个结局？答案得从两本账里找：一本是市场上能卖多少钱，另一本是往后还能住得怎么样。

2017年12月，曹德旺在央视财经论坛上谈过多套房产的持有风险。他的意思很清楚：别以为房子买得越多，财富就一定越稳。房子多到自己住不过来，将来可能卖不动、租不出，管理费用却不会消失。他提醒的是囤房带来的负担，并不是宣布二三十层的住宅将全部报废。把两件事分开，反而更能读懂这番提醒。

曾经的购房逻辑并不复杂：房价涨了，持有期间的各种开销就显得没那么刺眼。一套房如果几年后能卖出更高的价格，物业费和日常维修很容易被忽略。可一旦房价不再只涨不跌，过去不愿意细算的账，就不得不拿出来算。

2026年10月19日，国家统计局发布了全国房地产市场前三季度数据。1至9月，全国新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%；销售额53799亿元，同比下降13.9%。同一时期，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。一个向下，一个向上，买卖住房的方式正在发生变化。但二手房交易活跃，不等于所有老房子都容易出手。恰恰因为房源选择多了，买家更有条件挑毛病：楼下有地铁的和出门还要转几趟车的，价格不能只按面积比较；物业账目清楚的和设施坏了长期没人管的，也不能一视同仁。高层住宅尤其如此，楼层相同，居住质量可能差着一大截。

真正改变的是评价房子的尺子。过去不少人更在意它能涨多少，如今还得问，它还能舒舒服服住多少年。买二手房的人会留意那些不怎么上镜的地方：电梯等待时间长不长，雨天窗边漏不漏水，地下室有没有反复渗水，楼栋有几部电梯、住户多不多、公共维修的钱还剩多少。这些小事，直接影响一个人愿意出多少钱。

二三十层电梯房最特殊的地方，不是站得高，而是整栋楼每天都离不开一套复杂设备。出门要坐电梯，用水离不开供水设施，消防和排烟系统也得保持正常。设备运行顺利，住户几乎感觉不到它们存在；一旦停摆，麻烦却会顺着楼层往上走。停梯施工期间，住在高层的老人要如何买菜、看病、出门活动？这些问题没有惊天动地的场面，却实实在在压在日常生活里。

电梯会老化，零部件需要维修，部分设备到了条件合适的时候需要更新。使用十五年并不代表自动变成危险电梯，更不能仅凭房龄判断整栋楼是否安全。真正该看的，是检验情况、故障记录、运行状况与专业评估。2026年7月，国家发展改革委发布了住宅老旧电梯更新情况：当年全国已安排约309亿元超长期特别国债资金，支持各地更新住宅老旧电梯19.7万台，另安排约76亿元支持老旧小区加装电梯2.8万台。要注意，支持更新多少台，不等于公布当天这些电梯已全部完工。从获批到安装，从停梯到恢复使用，中间还有一连串具体事务。

2026年5月，南京市住房保障和房产局发布老旧电梯更新公告，把使用十五年以上、存在安全隐患的住宅老旧电梯作为重点支持对象，首批获批1956台，十九层及以上每台定额补助20万元。看上去钱有了，事情是不是就能办成？还真没这么简单。更新费用由国债补贴和自筹资金共同构成，不足的部分可以按规定使用维修资金，也可能需要业主另行筹集。而且，电梯更新需要业主依法参与表决，不能靠少数人拍板。有人认为旧梯故障太多应该尽快换，有人觉得还能使用不愿再掏钱。不同楼层、不同家庭的实际困难摆在那里，靠一句互相体谅解决不了。

别小看投票和公示这两件事。一个社区如果平时连账目都说不清，到了花几十万元的大事上，更容易争执不下。再往里看，高楼要维护的远不止电梯：管道老化会漏水，屋面防水可能失效，消防设施需要巡查保养，外墙、公共照明、地下车库和楼宇设备也都需要长期投入。《民法典》规定，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，符合规定时可用于电梯、屋顶、外墙等共有部分的维修、更新和改造。制度给出了解决办法，操作时仍离不开清晰的账本和可信的管理。哪笔钱已经用过，工程为什么要做，谁来验收，业主都应该知道。

住在一栋楼的人，未必相互认识，却要共同承担这栋楼的日常。尤其当业主有人自住、有人出租、有人常年在外，组织协商更不容易。人多并不是原罪，没人愿意管公共事务才让人犯愁。高层消防同样不能靠侥幸，疏散通道堵塞、消防设施失修、楼道乱堆杂物，都会影响应急处置。

说到几十年后的高层住宅，网上常有人给出两个字：拆迁。可二三十层住宅不是几间平房，拆掉一栋楼，牵涉的家庭和产权关系十分复杂。拆完以后建什么，原住户如何安置，建设资金从哪里来，都需要回答。有些地段容积率已经不低，重建未必能靠增加建筑面积覆盖成本。因此，认为所有老高层都能靠拆迁获得补偿，并不现实。反过来，断言它们注定沦为无人居住的破楼，同样缺乏依据。房子并不是到了某个整十岁数，就自动失去使用价值。建筑安全要看设计、施工、实际维护与专业检测，不能只看楼龄。

2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提出重点对建成二十年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，缺什么补什么，该更新设施就更新，该改造公共空间就改造。规划也明确，要在改造中完善长期管理机制。对于城市C、D级危险住房，则要建档管理，按实际危险程度分类处置。D级危险住房需要加快拆除改造，不能用普通住宅老化的办法拖延；符合条件的其他住房，可以探索自主更新、原拆原建等路径。

政策没有给老楼安排一个整齐划一的终点，而是要求按情况处理。这样的方向，对住在高层里的家庭尤其重要。普通人未必关心宏大的城市建设词语，只盼着房子有问题能及时找到人解决：电梯换好以后有人负责保养，公共管线出了故障有人协调，维修资金花在哪里，业主不用四处打听才能知道。一个小区的口碑，往往就是这样慢慢攒出来的。

买房人去看二手房，除了看门牌和楼层，还会问物业费交多少、服务怎么样，甚至保安是否正常值守、楼道灯亮不亮，都会影响第一印象。如果有人想出售房龄较长的高层住宅，单靠一句“当年很贵”未必有说服力，购房人更想知道，住进去以后是否还需要频繁为公共维修奔忙。同样是住二十五楼，有的小区设施正常、业主协作顺畅，生活依然方便；有的小区长期失管，哪怕报价低一些，也会让人担心未来还要花多少钱。它们可能逐步走出不同的行情，而不是被一个楼层数字决定命运。

对准备购房的人，房价之外最好再问三个问题：房子的公共设施保养得怎样，小区能不能把事情办成，自己是否负担得起长期支出。二三十层电梯房未来面临的共同变化，恐怕不是一起拆掉，也不是一起跌成零元。它们都会慢慢长大变老，进入需要认真保养、持续投入、共同管理的时期。很多家庭拿出多年积蓄买房，想要的不过是父母出门方便、孩子回家安心。一栋楼真正值得留下的，也正是这种踏踏实实的日子。