高盛、大摩、小摩、花旗、中信表态：中国楼市预计在2027见底企稳

楼市这些年走的，正是一场漫长的后撤。

价格往下走，信心往下掉，不少人盯着盘面直叹气。

有人说这是溃败，有人说这是战略收缩。

到底是哪一种，要看撤退的节奏乱没乱，也要看新阵地筑得牢不牢。

如今，一批重量级观察者给出了判断。

他们把“停止后撤、站稳脚跟”的时间点，指向了同一个方向。

先说这次表态有多罕见。

高盛、摩根士丹利、摩根大通、花旗、中信证券，五家国内外大机构，平时观点经常打架。

这回却像商量好了一样，把楼市企稳的年份圈在了2027年前后。

高盛最激进，也最挑剔。

据第一财经报道，高盛判断上海、深圳楼市有望在2026年底率先触底，之后迎来一段温和回升。

浙江省经济信息中心也关注到，国际投行开始看多中国一线城市楼市。

不过高盛只认一线城市的主城区，只认地铁口、配套成熟的次新房。

对全国楼市整体，它的宏观团队依然偏谨慎。

打个比方，高盛只看好几座重镇，并不看好整条战线。

高盛的思路是拿香港作参照。

香港房价经历一轮明显下跌后，已经出现反弹。

上海、深圳人口持续流入，产业底子厚，供应在收缩，和香港有不少相似之处。

所以高盛认为，沪深两城有望比其他城市更早企稳。

摩根士丹利首席经济学家邢自强算的是“周期账”。

他认为，这轮调整已经进入第六年。

参照国际经验，一轮房地产大调整通常持续六到七年，现在已经接近尾声。

不过全面企稳还得等到2027年下半年。

他特别强调，政策是托底，不是大水漫灌，低能级城市回不到从前的高点。

花旗盯的是制度变化。

在它看来，运行了二十多年的预售制正被推向现房销售，规则相当于重写。

转型期间，新房成交和新开工会明显收缩，开发商回笼资金的时间会拉长，利润也会变薄。

核心城市房价，要到2027年才逐步企稳。

中信证券给出的时间点最具体。

它认为2027年春节前后，房价有望在较大范围内止跌，持续多年的下跌周期或将画上句号。

它的底气主要来自供给侧的改革。

但中信也说得明白，光有供给侧不够，需求侧得跟上来接力。

两头凑齐，成交持续修复，价格才算真正有底。

摩根大通最谨慎。

它测算，如果现房销售等改革严格推进，开发商的合同销售会明显下滑，项目回报率也会大幅压缩。

在它眼里，一线城市的企稳还比较“软”，连沪深两城都没打包票。

五家机构，五种口径，谨慎程度各不相同。

可落到一句话上，意思是一致的：急跌的阶段，差不多过去了。

需要提醒一句，外资投行的报告只是一种参考。

它们有自己的立场和视角，看中国市场也常常看走眼。

过去几年，唱衰中国经济的声音没少出现，结果一次次被事实打脸。

真正决定楼市走向的，是中国自己的政策部署和市场基本面。

那么，这份共识背后的底气，究竟从哪里来？

关键在于制度层面正在发生的深刻变化。

党的二十届三中全会明确提出，要加快构建房地产发展新模式，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

这一部署分量很重。

预售制是1998年房改之后逐步建立起来的，几十年来支撑了房企“快拿地、快开工、快卖房”的高周转模式，也埋下了延期交付、项目烂尾的隐患。

改革的方向并不复杂。

房子盖到一定程度才能卖，购房款要被牢牢看住，有条件的地方逐步推行现房销售，让买房变成“所见即所得”。

过去几年，很多人不敢买房，不全是嫌贵。

更大的担心是交了钱，房子却迟迟交不了。

这种恐惧一旦蔓延，市场就会陷入恶性循环。

房价跌，大家不敢买；大家不敢买，房价又接着跌。

制度改革，等于把这颗“雷”从根子上拆掉。

开发商没法再拿购房款四处铺摊子，借钱拿地、拿预售款再拿地的玩法，基本走到了头。

各地扎实推进保交房工作，一大批已售难交付的项目陆续交到购房人手里。

购房者心里踏实了，市场的信任才有机会慢慢修复。

中信把止跌的底气放在供给侧，道理就在这里。

当然，修工事是要付出代价的。

花旗和摩根大通都算过这笔账：开发商资金回笼变慢，利润收窄，新房成交短期还会收缩。

这是转型必经的阵痛。

不经历这一段，楼市就筑不起真正稳固的底部。

宏观数据先给出了积极信号。

国家统计局数据显示，今年一季度商品房销售面积降幅收窄，3月末商品房待售面积出现51个月以来首次下降，库存压力开始松动。

央行数据显示，一季度住户中长期贷款增加4607亿元，说明居民买房的意愿在慢慢回暖。

一线城市的二手房市场也热闹起来。

上海4月单日二手房网签量一度创下近五年新高，深圳二手房成交同样明显放量。

二手房是最能反映真实需求的地方，这里回暖，说明不少刚需和改善需求正在入场。

土地市场的动静尤其值得琢磨。

深圳前海的核心地块，房企经过两百多轮竞价，以翻倍的溢价拿下，刷新了片区纪录。

在改革推进、资金约束收紧的大背景下，开发商还愿意掏高价抢地，说明房企对核心区的购买力是真有信心。

这些信号单拎出来看，每一个都不算决定性的。

可拼到一块儿，就成了机构敢于判断“见底”的底气。

不过，乐观归乐观，这盆冷水还是得泼。

五家机构嘴里的“见底”，是带着严格限定条件的“见底”。

一个明显的变化是，二手房在成交中的分量越来越重。

楼市正从增量时代走进存量时代。

增量时代，大盘一涨，几乎人人都能分一杯羹。

存量时代，规则彻底变了。

选对城市、选对地段，比猜大盘涨跌重要得多。

看看机构自己怎么说就明白了。

高盛只认一线主城，摩根士丹利直说低能级城市回不到前高，摩根大通连沪深两城都没打包票。

现实情况是，不少三四线城市住房供应偏多，人口还在往外走，房价仍然承压。

所以，2027年前后的企稳，更多指的是核心城市核心地段的企稳，并不是全国普涨的号角。

还有几道硬杠杠绕不过去。

人口是第一道。

总量负增长的趋势还在，未来二手房的供给只会越来越多。

收入是第二道。

房价说到底取决于大家对收入的预期。

据第一财经报道，银行房贷数据仍有待修复，不少家庭更愿意提前还贷，而不是加杠杆买房。

这种心态的转变，需要时间。

债务是第三道。

部分开发商的债务风险还没有完全化解，保交房的担子依然不轻。

这三道杠杠，决定了楼市即便企稳，也不会像过去那样一路狂奔。

急跌结束了，核心资产的底部临近了。

可那种“买房就能稳赚”的年代，已经一去不复返。

站在更大的格局看，这一轮调整未必是坏事。

房地产曾经背负了太多不该背的东西。

它被当成存钱罐，当成融资工具，当成一些地方财政的提款机。

泡沫越吹越大，风险也越攒越多。

国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，推动构建房地产发展新模式。

改革预售制度、推行现房销售、建设好房子，都是其中的关键环节。

把高周转、高杠杆的旧打法换掉，把质量和交付摆到第一位，楼市才能从“拼速度”转向“拼品质”。

机构给出的年份只是一个坐标，真正值得关注的，是这片阵地正在变得更加坚实。

房子褪去投机的光环，回归居住的本色，这本身就是一种进步。