广州公寓成交面积增长11%，千万级大平层逆势突围

琶洲CBD写字楼林立。吕颖雅/摄

中房报记者 吕颖雅丨广州报道

广州高端商业大平层正百花齐放。

近期，从核心商务区的品牌定制私邸，到珠江沿岸的江景大平层，广州多个商办项目陆续推新，产品面积从数百平方米延伸至千平方米级别，竞争焦点也从地段、景观转向空间设计、配套服务和居住体验。

这一轮热度背后，是高端物业需求的变化。随着住宅产品不断升级，商业大平层如何形成差异化优势，赢得高端买家青睐？市场空间又有多大？

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商业大平层持续上新

近期，三一集团携手FENDI Casa推出「树根中心 | Sky Mansions 28 interiors by FENDI Casa」，为广州商业大平层市场带来新的产品样本。

项目位于海珠区琶洲西CBD树根中心A塔29至33层，仅规划28席，产品建面约350~500平方米。树根中心由曾操刀迪拜哈利法塔的SOM建筑设计事务所打造，采用斜交网格外骨骼体系，将楼板悬挂于外围结构之上，实现室内无结构柱，标准层高约4.5米。

而「树根中心 | Sky Mansions 28 interiors by FENDI Casa」的室内营造，由FENDI Casa意大利总部团队全程参与共创，并结合岭南气候、文化与生活方式进行深化。三一集团副总裁钟卫华表示，携手FENDI Casa，是三一集团全球化与数智化战略在高端人居领域的探索，希望将工程领域的精密标准与FENDI Casa的高定艺术设计理念相结合，为琶洲打造具有家族传承价值的高端居所。

除了居住空间，项目还整合新锐奢华酒店、云壤天际会所、高端商务俱乐部、花园艺尚中心及米其林星级餐饮等业态，将居住、商务与社交场景融为一体。

位于荔湾区白鹅潭板块的白鹅潭瑞玺同样受到市场关注。项目自开盘以来，持续位居广州千万级商业大平层成交套数前列。依托珠江沿岸景观资源，以及白鹅潭万象城等商业配套，项目对高端客群形成了一定吸引力。

产品方面，白鹅潭瑞玺以地标高度和大尺度定制空间为主要卖点。项目建筑高度约250米，主打约245~1400平方米六江天际大平层，主力销售总价约1250万~5000万元，户型灵活，4~4.5米高的尺度远超常规住宅，户内无承重墙结构可开可合，奢华精装交付、多种定制化格局及风格适配个性化需求。

而位于黄埔区鱼珠板块的保利鱼珠岛，早前推出建面约303平方米的“观沧海”高定户型，价格约4万~5万多元/平方米。产品层高约3.55米，采用全落地玻璃幕墙，将约2公里纵深江景引入室内。与此同时，约4000平方米超级甲板会所已投入运营，约1.9万平方米滨江公园也即将动工。

项目相关负责人介绍，客户主要来自“珠金琶”，多将项目作为第二居所。而稀缺的江景资源使项目兼具居住改善和资产配置的双重价值。

除上述项目外，广州国际金融城的广州鹏瑞1号、白云新城的粤海云港城，以及白鹅潭板块的鹅潭1号、聚龙湾璞毓等项目，也在商业大平层市场占据一席之地。产品布局与广州重点商务区及滨江地段的开发相呼应，市场供给呈现出多点分布的格局。

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商办市场仍在分化

高端商业大平层不断涌现，与近年来商办市场的调整密切相关。

住宅限购时期，商办公寓凭借不限购、总价相对较低等特点，曾成为部分投资者的替代选择。2020年和2021年，广州公寓市场成交一度达到每年百万平方米级别。此后，随着房地产市场进入调整期，住宅限购政策逐步松绑，公寓原有的投资优势减弱，市场供求规模随之收缩。

普睿数智云统计显示，2026年1月~7月，广州新建公寓供应面积约4.8万平方米，同比下降76%；成交面积约27万平方米，同比增长11%。但部分项目存在工抵房集中备案、抵押或查封解除后的补签等情况，成交数据并不能完全反映真实市场需求。

价格方面，受远郊项目集中网签等因素影响，今年前7个月，广州公寓成交均价为23790元/平方米，同比下降18%，回落至四五年前的水平。

但在整体市场承压的同时，部分高总价商业大平层项目表现相对突出。普睿数智云数据显示，今年1月~7月，广州公寓成交金额TOP10项目中，排名前四的项目有三个属于套均总价超过千万元的大平层公寓。其中，广州·鹏瑞1号和今年新开盘的保利鱼珠岛成交金额分别为7.95亿元和7.60亿元，明显高于其他项目。

一名市区公寓项目操盘手表示，商业大平层与传统小户型投资公寓的客户基础、区位资源和成交逻辑存在明显差异。前者主要依靠核心区位、景观资源、空间尺度和定制化服务吸引特定客群；后者则更容易受到投资回报、租赁需求和整体市场预期的影响。因此，少数高端项目表现突出，并不意味着整个商办市场已经回暖。

从供给端看，广州此前经历了一轮核心商务区开发高峰，积累了大量写字楼物业。随着市场需求变化，部分项目开始探索商业大平层等产品形态，通过空间改造和功能调整拓展销售客群。

琶洲是其中一个典型区域。作为粤港澳大湾区数字经济发展的重要承载区，琶洲集聚了腾讯、阿里巴巴、字节跳动、唯品会等企业的区域总部，为商务活动和高端居住需求提供了一定支撑。对于这类区域而言，商业大平层既能承接部分高端居住需求，也为存量商办物业的产品调整提供了新的方向。

政策层面也在为商办物业调整创造条件。2026年初，商业用房购房贷款最低首付比例降至30%。与此同时，广州“穗八条”鼓励城中村改造过程中，收购存量商办用房用于经营性物业的安置。加大商办物业去库存力度，因地制宜推动存量商办物业合规转换为医疗、教育、养老、酒店、康养、保障性住房等用途。

但库存压力短期内难以消化。截至今年7月底，广州公寓存量约245万平方米，按当前成交速度计算，静态去化周期约5.4年。

值班编委：马琳责任编辑：思懿审读：戴士潮

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