一文速读 【世邦魏理仕】2026年第三季度上海房地产市场回顾

净吸纳量上升、空置率下降，通常被视为租赁市场改善的信号，但租金未必立即跟上。世邦魏理仕的上海三季度报告，把办公楼、商务园区与零售物业放在同一座城市中观察：有些空间正在加快去化，有些新增项目仍在招商，修复速度并不一致。

本篇推荐：2026年第三季度上海房地产市场回顾

世邦魏理仕（CBRE） · 2026年10月（原机构网页10月19日；首次发布日未确定） · 20页 · 城市商业地产行业季度专题

研究范围：上海办公楼、零售物业、仓储物流、商务园区及物业交易；本文聚焦办公楼、商务园区和零售的租赁供需，不采用资产配置与投资交易建议。统计期为2026年第三季度；页码均按洞见收录PDF实际页码。

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30 秒速读

2026年三季度，上海办公楼净吸纳量20.7万平方米，环比增长23%，空置率回落至24.4%；有效租金仍环比下降0.8%。商务园区成交以搬迁为主，占成交笔数63.8%。看需求是否恢复，既要看空间被谁使用，也要看企业是在扩张，还是借租金调整更换办公地点。

01 · 去化改善，与租金下降可以同时发生

办公楼市场本季新增供应约25.7万平方米，年初至今累计新增供应接近100万平方米。净吸纳量是已被使用面积的净变化，并非新签租约面积之和。虽然本季20.7万平方米的净吸纳量较上季增长23%，新增供给仍在持续进入，存量楼宇也需要竞争租户。

全市办公楼空置率环比下降0.1个百分点至24.4%，但租金报价为每月每平方米235.4元，环比下降0.6%；有效租金为156.5元，下降0.8%。两者是不同租金口径，不能拿报价当企业最终负担，也不能用报价与有效租金的差额直接计算统一折扣。

编辑理解：面积去化是数量变化，租金是价格变化，二者可以不同步。业主调整条件可能帮助企业完成搬迁与升级，而供应压力又会约束租金。报告因此仍将市场描述为“以价换量”，租金跌幅收窄也只说明下行速度变化，尚不足以证明价格已经转涨。

来源：世邦魏理仕《2026年第三季度上海房地产市场回顾》，原PDF第3—4页

02 · 谁在租空间，比总量更有解释力

办公楼新租需求中，按租赁面积，工业品制造业占22%，TMT占19%，金融业占17%。报告认为机器人产业链企业扩张带动了制造业需求，前滩、徐汇滨江等区域较活跃。但这组比例描述租赁需求结构，不能当作全市就业或经济增加值的行业占比。

商务园区的需求结构更偏产业端：制造业占47%，TMT占22.5%，医药与生命科学占8.5%。三季度园区没有新增供应，净吸纳量约13.2万平方米，空置率回落至27.2%。相同城市、不同类型空间，需求来源和供应节奏都有差别。

园区交易按成交笔数看，搬迁占63.8%，新设占19.0%，扩张占17.2%；按成交面积看，御桥、张江、金桥合计贡献75.1%。搬迁笔数占比与区域面积占比不能相加。编辑理解：交易活跃中包含企业调整区位、降低成本和升级场地，不能把每笔搬迁都解释成新增产能。

原图来源：世邦魏理仕。这里比较的是办公楼新租面积结构；图中仅列主要行业，不能当成全部经济活动的结构。

世邦魏理仕（CBRE） · 原报告第5页 · 图（未编号）

原图来源：世邦魏理仕。柱形对应月租金，圆点对应空置率，左右轴单位不同。各板块表现有分化，全市平均值不能代替具体区域。

世邦魏理仕（CBRE） · 原报告第15页 · 图（未编号）

来源：世邦魏理仕，原PDF第4—5、13—15页；TMT为科技、媒体与通信相关行业

03 · 商场开新店，不等于空置率同步下降

零售物业市场本季新增供应约17万平方米，净吸纳量为6.1万平方米。部分新项目仍在分批开业及招商，空置率环比上升0.7个百分点至9.9%。与办公楼相比，零售新增空间的消化速度不同，不能只凭新商场数量判断需求强弱。

租赁需求中零售业态占49.7%，餐饮占45%；服饰、潮玩礼品、新式茶饮与亚洲料理都有拓店案例。与此同时，全市首层平均租金仍环比下降0.7%，至每天每平方米31.8元。这里是商场首层日租金，与办公楼月租金不能直接横比。

编辑理解：品牌拓店提供了具体需求线索，但项目分批开业、存量商场调改与竞争，也会改变阶段性空置和租金。判断零售物业的经营改善，需要把品牌变化与持续去化结合，而不是把个别热闹开店场景直接外推到所有商圈。

来源：世邦魏理仕，原PDF第7—8页

把总量、结构和交易性质放在一起看

这份报告的阅读价值，在于分开回答三个问题：有多少面积被消化、哪些行业形成需求、交易来自扩张还是搬迁。三者结合，才能理解需求改善为何仍伴随价格调整，也能识别不同楼宇与区域的修复差异。

上海样本与季度变化，各有边界

本报告为CBRE跟踪的上海商业物业市场数据，不能代表全国房地产或住宅市场；单季波动也不等于长期趋势已确立。本文使用租赁经营事实，未采用物业投资交易、资产回报和配置判断。

这份报告，哪些页值得接着读？

办公楼供需与租金看原PDF第3—5页；零售看第7—8页；园区的行业结构、迁址交易和区域分化看第13—15页。

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