浙江
广州新房库存1373万平方米、去化周期21.3个月——这是当下广州楼市的库存底色。更值得琢磨的是结构：取证时间在36个月以内的库存675万平方米、占比49%，按新房从取证到交付通常需要2至3年推算，剩下约698万平方米、占比约51%的房源，已经走到或越过交付节点，也就是现房和准现房。换句话说，广州有一半的新房，是"看着现房卖出去的"。
先把这49%的账算清楚
这里的口径容易混。675万平方米是近三年取证的房源，属于还在建设周期内的相对新增供应；真正对应现房、准现房的是另外那约51%。这个区分很重要，因为它决定了判断方向：现房占比高，不是开发商主动升级销售模式的结果，而是去化速度慢于建设速度的结果。
据克而瑞好房点评网相关数据，2025年上半年广州商品住宅可售库存1447万平方米，其中现房742万平方米、占比51.3%，期房705万平方米、占比48.7%，现房库存首次超过期房；到2026年3月末，全市商品住宅存量1388万平方米、约11.55万套，去化周期24.1个月。库存总量在降，但去化周期仍在20个月以上，这才是"期房熬成现房"的真正推手。
定价权从图纸回到实景
现房占比过半，第一个被改变的是定价方式。期房时代，购房者买的是沙盘、样板间和一张效果图，开发商卖的是预期；现房时代，楼栋、园林、大堂、户型采光、装修细节全部摊开，值多少钱一目了然，"图纸溢价"很难再收。
这对不同项目的影响完全相反。地段好、产品过硬、价格有竞争力的现房，可以靠实景展示增强客户信心，越秀天河和樾府、万科理想花地·臻园、广州滨江天地、华润万博悦府等在售现房项目，实景本身就是销售道具。而那些此前去化偏慢、已经进入尾货阶段的现房，房子建好了却卖不动，只能靠促销和价格调整换成交。同一片市场里，现房正在把项目之间的差距放大。
现房与二手次新，短兵相接
第二个变化发生在竞争格局上。过去新房和二手房的分工很清楚：新房卖"新"和"未来"，二手卖"现成"和"便宜"。现房大量入市后，这个界限被抹平了——现房同样是所见即所得、同样可以即买即住，直接进入二手次新房的地盘。
外围区域的压力更明显。增城这类现房、准现房库存较大的区域，周边同类项目扎堆，新房现房与二手次新在总价、户型上高度重叠，只能互相压价。新房要赢，靠的不再是"新"，而是产品设计、社区配套、税费与贷款条件这些硬指标。对买房人来说，这是一次难得的横向比价机会：同一个板块，把现房和二手次新放在一张表里算总成本。
供应节奏被库存接管，房企开始拼资金
第三个变化在供给端。手上现房充足，意味着短期内广州不缺可售房源，开发商推新、开工、拿地的节奏都会更谨慎。2025年9月30日广州落地商品住房销售制度改革细则，明确有序推行现房销售；现房销售占用资金更多、回款周期更长，会进一步放慢新增供应的入市速度。
这轮调整里，房企的分化会加速。资金成本低、融资渠道稳的央国企和本土龙头，有能力把项目做成现房再卖；依赖高周转、靠预售回款滚动开发的房企，则要么收缩，要么在产品上做减法。所谓"现房时代"，本质上是一次资金实力和交付能力的筛选。
结语：确定性变多了，但现房不等于保值
对购房者而言，现房占比过半是实实在在的利好：不用赌交付，可以进楼看采光、看园林、看邻居，决策依据从"相信"变成"核验"。这也是市场从卖方转向买方的一个标志。
但现房并不自动等于保值。真正决定价值的，还是地段、产品、配套和板块的去化结构。看房时不妨多做三件事：查项目的取证时间和剩余货量，判断它是正常现房还是尾货；把同板块二手次新的成交价拉出来对比；确认现房是否按"好房子"标准做了迭代，而不是几年前的旧设计。现房给的是确定性，价值仍要自己算。
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