江苏
南京人不得不接受一个事实：
南京南站板块的二手房价格，基本告别3万/㎡了！
据不完全统计，2026年9-10月，南站板块热门二手房成交总价平均约292万/套，平均成交单价约2.56万/㎡。
与四五年前的高峰期相比，何止半价？！
由于南站雨花台片区，拥有更好的教育资源（雨外小学+雨花台中学），成交均价基本在2.8万/㎡上下（中交锦致除外），明显高于江宁片区2.35/㎡的均价。
南站雨花施教区范围：
南站江宁施教区范围：
由此，即便雨花台区项目如：都荟南苑、大都会、九都荟等，建设较早、房龄更老，部分还是毛坯交付。但整体价格比江宁区的都荟天地城、绿城深蓝等，普遍高5千/㎡。
九都荟跌幅超60%
在南站各盘中，万科九都荟（ 都荟雅园 ）的房价跌幅最大，从高峰期的5.3万/㎡，一路下跌至如今不到2.1万/㎡，最大跌幅超过6成！
究其原因，除了没有比较好的学区外，关键还是位置问题：
首先，新都会位于南站板块的西南角，相对偏僻；关键是，项目北面是高铁线路、西边是环岛立交，南面是宏运大道的高架，噪音影响大，环境嘈杂。
这里，又引申出二手房与新房买卖逻辑的不同：
新房（尤其是期房）的定价包含对“未来”的溢价，价格受开发商定价策略、板块规划预期及样板间包装影响，存在一定的泡沫，价格可出现相对较大的虚高。
二手房（卖事实）：二手房定价基于“当下”的客观现实，价格由周边环境、房屋现状（户型、装修、房龄）及价格相对透明、真实。
南站板块为何“跌跌不休”？
从整体看，南站板块除万科大都会外，其他各盘的成交价 基本全在3万/㎡以内，且2万/㎡出头的也不少 。 作为南京买房人 曾经 的“白月光”， 从“万人摇”到“以价换量”，南站二手房的“跳水”并非偶然。
大高层密集，同质化严重
南站板块开发时间较早，住宅项目规划密集，且基本全是30层左右的大高层产品。即便是到了2023年开盘的禧樾府，亦是如此！
目前，南站也就悦著九章有小高层，以及首个四代宅-映秦淮是真洋房的低密产品。
其他则是，大高层扎堆，产品、户型雷同，竞相降价抢客，最终导致整体成交价下跌。同样的问题，也出现在河西南的“星八客”。
从这个角度来看，南站跟桥北、板桥这些刚需板块是一样的，同质化的大高层，极度不保值！
新房“降维打击”，倒逼房东割肉
南站首个滨水四代宅-映秦淮以8大孤本级配置，打造建面约103、115、128、139㎡小高层户型，以及建面约152、182㎡洋房户型。
无论是内外景观、环境，还是产品定位、得房率等，对于前期二手房都是降维打击。
而映秦淮的实际成交均价：约3.0万-3.5万元/㎡，部分低楼层或位置较差的房源可能低至3.0万元/㎡，部分高楼层、临河优质房源可能达到3.5万元/㎡以上。（实际价格，以售楼处为准）
这种情况下，前期二手房只能再退一步，全面跌入3万/㎡以下的水平。
“没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的板块”，南站的现状，是南京楼市调整期的缩影。
长远看，南站交通、配套、产业导入的确定性，板块交通枢纽的地位无可替代。作为长三角都市圈核心枢纽，这里汇聚“8条高铁+4条地铁+18条公交+4大客运中心+S1机场线”。
亚洲最大高铁站：每天要容纳35万人次的迎来送往， 1小时可通达南京都市圈，1.5小时可抵达省内以及长三角的主要城市。
带来的巨大流量的同时，也是 城市展示的窗口，让南站板块始终处于发展规划的前沿！
现有超百万方商业规模，证大喜玛拉雅约10万方商业、绿地之窗约87万方商业、金轮星立方约5万方商业，万科都荟天地商业综合体近5.6万方商业等。
南站板块各种配套快速落实，其兑现力比之河西、大校场要好太多！
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