关联方服务费三年缩水83% 第一服务被迫“去母公司化”

中房报记者 梁笑梅 北京报道

10月20日，‌第一服务控股有限公司（02107.HK，以下简称“第一服务”）一纸关联交易公告，把一组不太起眼的数字摆到了台面上：2023年至2025年，关联方当代置业向第一服务支付的服务费分别为1000万元、870万元、170万元，三年间缩水83%。而新签的2026至2028年框架协议，年度上限仅435万元，比三年前的实际值还低一半多。

与此同时，当代置业2024年年度亏损75.6亿元、2025年上半年再亏11.08亿元，其股份自2026年4月1日起再度停牌。曾经依托关联方持续输送业务的通道，正在越收越窄。

这背后，是一家出险房企的资产收缩，也是一家物业公司被迫减少关联依赖、转向独立经营的现实样本。

关于当代置业向第一服务支付的服务费三年间缩水83%事宜，10月21日，中国房地产报记者联系了第一服务方面，截至发稿，未得到回复。

“输血”通道收窄

2023年，当代置业还能向第一服务支付1000万元服务费；2024年降到870万元；到2025年，只剩170万元，同比跌去八成。公告给出的解释很克制——新合同上限的厘定考虑了“暂停建设项目的逐步恢复及竣工”等因素。

市场分析认为，“暂停建设”四个字，本身就是出险房企开发停摆的注脚，项目停建、无法交付，物业管理的增量需求亦随之收窄。

当代置业的困境，比这组服务费数字呈现的更沉重。2024年，当代置业年度亏损约75.6亿元；2025年上半年，公司拥有人应占亏损仍达11.08亿元，收益同比减少58.42%，公司解释为交付面积减少导致物业销售收入大幅下滑。更棘手的是流动性：截至2025年6月30日，当代置业流动负债净额约280.92亿元，权益总额为负238.50亿元，多项借款违约，优先票据利息未支付。股份方面，当代置业曾于2025年11月26日完成复牌，但因无法按时刊发2025年全年业绩，自2026年4月1日起再度停牌，至今仍未恢复买卖。

北京物业管理行业协会副会长兼秘书长宋宝程把原因说得更直白：“变少的主要原因是当代置业手上的资产在做一些处置，他们持有的资产越来越少了，所以委托的服务费也减少了。”

这一判断有具体例证：石家庄项目土地使用权法拍流拍后以物抵债，佛山项目也曾被司法拍卖。

当代置业资产持续处置、在管面积不断收缩，支付给物业公司的服务费随之减少。

比金额缩水更值得关注的，是交易方式的改变。过去几年，第一服务自当代置业收取的对价，并不限于现金。2023年12月，当代置业将合肥凤曦府两个住宅公寓抵偿给第一服务，抵销346.68万元应收服务费；2024年12月，当代置业又以241个停车位抵偿905.66万元债务。也就是说，当代置业欠第一服务的服务费，从现金支付变成了以房、车位抵账，再到如今新合同年度上限仅定为435万元。

新框架协议里，435万元的年度上限还不到2023年实际金额的一半。第一服务在公告中解释，关联方在管面积、预期新增项目、暂停项目复工等考量。

第一服务转向第三方外拓

如果说服务费下滑是结果，那么“关联交易占比下降”就是第一服务不得不面对的结构性变化。

对此，同策研究院联席院长宋红卫解释，这不是第一服务一家的处境。“这一现象比较普遍，反映了过去物业公司主要依赖开发业务板块，一旦开发业务萎缩，直接影响到物业公司的增量空间，尤其是民营房企，大部分失去再投资能力，导致物业空间增长大幅萎缩。”换句话说，过去物业公司靠母公司开发项目“输血”的增长模式，在出险房企身上已经走不通了。

宋红卫把这种变化定性为“去母公司化”的被动结果。短期看，这是收入结构的阵痛；长期看，则倒逼第一服务拓展第三方外拓。

但转型从来不是一句口号，宋红卫也提醒了几个现实风险：关联方业务收缩过快，可能带来应收账款回收压力、在管项目退出的风险，以及收入结构转型的阵痛。“这类物业公司一定要具备两条腿走路的能力，并且夯实基础能力，并开拓增值服务，增加行业竞争力。”

第一服务的关联交易来源，不止当代置业一处。另外两家关联方也各有来头：极地控股由第一服务控股股东张雷家族信托全资拥有；中绿起源则由公司董事长张鹏的胞妹张瑶间接持股60.3%。加上当代置业，三份框架协议因交易性质类似、订约方相互关联，被港交所要求合并计算。这意味着，第一服务的关联交易分布在多个“家族系”主体之间，当代置业的收缩仅是其中一块。不过，合并计算后比率仍低于5%、豁免独立股东批准，表明这些关联交易的整体体量对第一服务尚不构成重大依赖——这既是现实约束下的结果，也是转型的起点。

真正的考验是第三方外拓能否补上关联方留下的缺口。物业行业竞争激烈，独立第三方项目的获取依赖品牌、服务能力和成本控制，而这些能力需要时间和投入。对第一服务而言，当代置业的项目曾是最稳定的基本盘，如今这个基本盘在缩小，公司必须在存量项目上守住收缴率、在增量市场上证明自己。

从1000万元到170万元，再到每年435万元的上限，这组数字记录的不只是一家物业公司的关联交易变化，更是一个行业阶段的落幕：当房企不再能持续“输血”，物业公司终究要自己找饭吃。