墨尔本独立屋中位价跌至 $101 万！年底或跌破百万大关 调查显示：三分之二 20 多岁澳洲人想先有住房再生孩子

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墨尔本独立屋中位价跌至 $101 万！年底或跌破百万大关

Domain 最新房价报告显示，墨尔本独立屋中位价三季度大幅下滑 3.3%，缩水约 3.4 万澳元，当前来到 1,014,335 澳元。经济学家预判，若价格继续下行，今年年底前墨尔本独立屋市场将跌出 “百万俱乐部”，上一次独立屋中位价低于 100 万澳元还是 2021 年一季度。

Domain 首席住宅经济学家 Nicola Powell 博士指出，9 月加息带来的冲击尚未完全传导至楼市，叠加持续走高的生活成本，持续压制购房需求。ANZ、Westpac 等多家银行预测 RBA 或将在 11 月再度加息；摩根士丹利分析师更是预警，到明年年底澳洲房价整体或再下跌 10%-15%。

当前墨尔本待售房源存量攀升至 2014 年 9 月以来最高水平，买家可选标的大幅增多，进一步给房价带来下行压力。Powell 坦言，市场现状不容乐观，房价已经跌至五年多低位，并且本次下跌是全市范围现象，独立屋与公寓同步走弱，并非局部区域调整。

数据显示，三季度墨尔本公寓中位价下跌 3.7%，至 563,199 澳元。 区域分化明显：高端内南区独立屋单季暴跌 7.7%，中位价降至 143 万澳元；内东区下跌 3.6%。性价比更高的外围郊区同样降价，但跌幅相对温和。

Ray White West 中介 Hammad Agog 表示，利率上行挤压购买力，但也催生不少捡漏买家。大量购房者从昂贵内城区外溢至 Sunshine 等西部郊区，用同等预算换取更大户型。

高端豪宅市场承压尤为突出。Belle Property Brighton and St Kilda 负责人 Sam Inan 透露，部分 500 万澳元级别的豪宅，卖家需要降价 100 万澳元才能成交。维州大选因素也延缓了高端买家的交易决策，不少商界买家选择观望选举结果。维州政府自 2024 年上调二套房及投资者土地税，两大政党竞选阶段均承诺撤销这次加税。 不过市场也出现结构性机会：州外投资者看中墨尔本房价回落、租金收益率更优，开始进场布局。

AMP 副首席经济学家 Diana Mousina 认为市场仍存有一线曙光，房价下跌的速度已经有所放缓。AMP 预测，墨尔本整体住宅价格（独立屋 + 公寓）累计跌幅将达到 11%，目前已经跌去 7%，后续还有小幅下行空间，预计明年年中触底。凭借相对更低的房价基数，墨尔本有望比其他首府城市更早见底、率先回暖。

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调查显示：三分之二 20 多岁澳洲人想先有住房再生孩子

持续高企的生活成本，正在重塑澳洲年轻一代的生育规划。不少年轻人选择推迟生育，甚至重新考量组建家庭、养育子女的传统模式。AMP 一项覆盖 2000 名澳洲民众的调查揭示，住房可负担性与通胀压力，成为年轻人决定何时生育、要不要生孩子的核心因素。

调查数据显示，20 多岁受访者当中，大约三分之二希望先拥有自住房，再考虑生育子女。同时，超过半数的二十多岁群体受生活成本压力影响，计划减少生育数量；还有一半受访者因经济负担问题，认真考虑放弃生孩子。

澳洲统计局 ABS 数据印证生育趋势走低，2024 年澳洲生育率下滑至每名女性仅生育 1.5 名子女的低位。经济学家警示，生育率持续下降，将给澳洲长远社会与经济发展带来深远影响。

相关政策倡导者呼吁出台改革措施，打造更友好的制度环境，帮助民众平衡育儿与职场事业发展。 该深度报道来自 SBS 新闻深度播客《SBS News in Depth》，节目通过采访与专题分析，解读影响澳洲社会的重大议题。

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摩根士丹利预警：澳洲房价最多跌 15%，料 2027 年下半年触底

摩根士丹利分析师发布预警，澳洲住宅房价最大或将下跌 15%，市场预计在 2027 年下半年触底。受加息预期升温影响，机构在 5 月下调楼市前景，称本轮调整或将成为 40 年来幅度最大的一轮。

早在 5 月联邦预算调整房产投资税制之后，澳洲全国住宅总价值便开始回落，当时房价跌幅落在摩根士丹利经济学家 Chris Read 团队此前预估的 5%-10% 区间。机构表示，这份预判在发布时领先市场共识，后续的数据也印证了早期判断。 数据显示，全国房价自 3 月高点已经回落 5.2%，跌势扩散至各个区域；房产交易量大幅萎缩，待售房源不断积压。 报告更新观点：市场基本面进一步恶化，最新预测房价累计跌幅扩大至 10%–15%，仍将是 40 年来最大调整幅度。

借贷成本走高是拖累楼市前景的核心因素。澳洲储备银行（RBA）副行长 Andrew Hauser 提示，11 月 2-3 日的货币政策会议，存在年内第五次加息可能性；当前通胀前景，相比 8 月的预测明显恶化。

澳洲统计局 ABS 数据显示，6 月季度澳洲住宅总市值缩水 341 亿澳元，当前住宅市场总价值 12.7 万亿澳元。摩根士丹利测算：如果利率维持当前水平不变，到 2027 年末市场触底时房价跌幅接近 10%；一旦央行继续加息，房价下跌幅度会逼近区间上限 15%。 分析师指出：未来利率走向，仍是决定楼市下行深度最关键变量。若短期利率维持不变，跌幅落在低两位数；如果货币政策按照市场预期继续收紧，跌幅会进一步加深。

目前楼市降温信号持续显现。首府城市综合拍卖成交率初值回升至 51.2%，高于前一周 48.8%；但成交率上涨主要是交易量萎缩带来的结果，并非需求回暖。 澳洲大型上市开发商 Stockland 披露，作为楼市先行指标的新客户咨询量在 9 月季度下滑，跌至 2020 年 9 月以来最低水平。

摩根士丹利总结楼市触底的五大标志性信号：市场开始计价降息预期、政府出台放松类房产政策、成交量相对挂牌量走高、拍卖成交率持续回升、购房成本相比租金变得更划算。 机构复盘 2008 年以来五次市场底部，每一次触底，至少同时触发上述三项条件。但当前五项信号无一达成，且该状态已经连续维持 9 个月。

报告解释，RBA 受制于高通胀压力，政策仍偏向收紧；当前买房相对租房的成本，依旧处在历史高位。机构预判这些条件最早也要到 2027 年年中才会出现转机，澳洲房价大概率要等到 2027 年下半年才会见底。

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悉尼最大私宅 “宫殿”$4500 万挂牌！可媲美 6 星级酒店，有望刷新当地成交纪录

悉尼开发商 Sid Nassif 家族将坐落于 Dural 的巨型豪宅 Le Palais 推向市场，指导价区间 4100 万至 4500 万澳元。这栋建筑被称作悉尼最大私人住宅，甚至有望跻身全澳最大私宅行列。

豪宅地处悉尼西北 Hills District 片区，占地 2 公顷，距离悉尼 CBD 西北约 36 公里，建筑面积 3974 平方米，拥有 11 间卧室、20 间浴室，硬件规格堪比六星级奢华酒店，内部设计风格堪比美剧《日落豪宅》（Selling Sunset）里洛杉矶顶级庄园，还专门配套独立美发化妆室。

4.2 米高双开大门向内延伸，通往带天窗采光的宏伟门厅，巨型吊灯、双主楼梯搭配玻璃电梯，多翼楼分层布局，整体宫殿感十足。庄园配套极其丰富：5 个商用级厨房、5 个酒店式酒吧，可容纳 40 台车的超大车库与车辆门厅，电梯直达起居区域。 另有独立三卧客房翼楼，面积 500 平方米，体量已经超过澳洲多数普通住宅。度假村级休闲设施一应俱全：30 米长泳池附带池畔吧与儿童戏水池、锦标赛网球场、带推杆果岭的屋顶露台；室内配备 16 座影院、4 部电梯、健身房、台球室与专属美发化妆间。

这处宅邸由 GM Architects 操刀设计，前后耗时 8 年才完工。造价评估报告显示，按照当前建材与人工成本重建，造价需要 6300 万至 6600 万澳元。也就是说，即便卖到上限 4500 万澳元，售价依旧远低于重建成本。 房产代理由 Forbes 的 Ken Jacobs 与 Daniel Wilkins 担任。Jacobs 向《澳洲金融评论报》表示，当下建筑成本持续上涨，想要复刻这栋大宅几乎不再可能。 “Le Palais 的价值不止在于体量，而是土地、改造工程、精湛工艺与设计愿景汇聚于一处资产。现在，打造同等规模与品质的住宅难度越来越高。与其寻找对标物业，不如思考它是否还有重建的可能性。”

Nassif 家族 2013 年以 175 万澳元拿下这块土地，最初建造 Le Palais 是作为整个大家族的聚居居所，如今因家庭缩减居住规模决定出售。 这座豪宅的体量，已经超过澳洲一众知名顶级豪宅，包括 James Packer 位于 Vaucluse 的旧居 La Mer、John Symond 在 Point Piper 的海滨大宅 Wingadal，以及 Chris Ellison 在珀斯 Mosman Park 的庄园。目前唯一体量能与之抗衡的，是珀斯尚在建设的 Madalyn Manor，该项目虽已获批，但预计还需要至少 3 年完工。

开发商 Sid Nassif 原籍黎巴嫩，1988 年在悉尼创立公寓开发企业 Northland Group，目前由其子 Fred 出任董事总经理。 Le Palais 当前定位为顶级私人庄园，同时已有机构初步接洽，有意将这里改造为会议与活动举办场地。 若成交价触及 4500 万澳元上限，将一举刷新 Hills District 住宅成交纪录。该片区此前最高纪录为今年 7 月 Jutrisa 家族售出的法式庄园，成交价 1650 万澳元。

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