广东
在一个标题的时候瞬间都呆住了，二手房价格出现上涨，这不是已经有很多城市已经出现了吗？原来我认真的观察了一下，只是我看到的跟市场呈现出来的有很大的一个差异化。
上海二手房价格同比上涨 0.8%，七十个大中城市里，就剩下它一个还在往上走，太扎眼了！
剩下六十九个城市同比全部还在下跌，换句话来说，上海是第一个从坑里爬出来的，位置很特殊，值得掰开看。
来说我们看到很多新的价格上涨，只不过是看到了平均数字已，或者是看到某些区域而已，实际上市场呈现出来的价值并没有在一个很高的维度。
这个坑有多深，得从三年前那个七月算起，那会儿上海二手同比刚刚转为负增长，就开始往下走。
一路跌到今年九月，三年多的时间，一个月一个月地往下磨，多少房东改到自己都不想看！
全国七十个城市集体进入二手同比全跌的通道，是前年一月开始的，整整 32 个月，谁也没躲过。
所以这 0.8%，我一点都不觉得它小，我甚至觉得这个数字真的挺沉的，沉得住分量，不是虚的。
1、海整个市场的分量还是非常的足的
今年九月上海二手住宅网签 2.3 万套出头，同比涨一成五，是近六年同期的最高位，量先起来了，这个很关键。
从三月起连续七个月站稳两万三千套以上，三月那一个月更是直接破了三万一千套！
为什么偏偏是上海，这事儿得跟其他三个一线摆在一起看，差距一下子就出来了，很明显，不是运气。
北京二手同比还跌着两个多点，广州跌近三个点，深圳跌一个半点，就上海翻正了！
政策这块也确实推了一把，沪八条满月，八月末那批新政的上海细则紧接着落地，非沪籍社保从三年缩到一年。
所以整个市场的政策还是非常的强悍，而且探底性还是比较强的，并不是单纯的一句话一笔带过。
上海九月这两万多套我扒了一遍，三百万以下占了 64.1%，差不多三分之二了，这个基数太厚！
七十平方米以下的小户型占四成一，三千万以上的豪宅只有千分之三，少得几乎可以忽略，这就是现实。
2、真正在涨的，是最便宜那一段
我把总价段一层一层拆开来看，结论跟很多人脑子里想的完全反着走，看完有点意外，数据就是这么直白。
三百万以下这一段，成交套数同比涨了一成九，成交均价同比涨了 1.6%，涨得扎实！
这是全市唯一一个均价同比正增长的段位，就这一个，别的地方全都还在往下走，一个都没有，清清楚楚。
反过来看高价那批，一千五百万到三千万的成交套数同比跌了两成二，买方掌权了。
三千万以上的房子，套数跌了两成，均价跌了一成四，业主只能自己咬牙硬扛着，一点辙都没有。
所以这 0.8% 到底是谁拉起来的，答案已经很清楚，是老房一点点托上来的，跟豪宅无关，新房跟豪宅的整体关系比较大，二手房反倒没那么大，这是市场的一个最明显的差异，新房豪宅，二手房看老破小。
三十年以上房龄的房子九月占了全市成交的 24%，比去年同期抬了五个多点，这个速度确实太快了点。
3、我身边那两笔账
这条链条能转起来靠的是卖一买一，静安的置换客户在签约里占了六成多，这个比例很实在，骗不了人。
我有个朋友在上海浦东做中介干了九年，他跟我讲了普陀一个客户的事，挺典型的例子，我听完也愣了下。
卖一套七十八平的老公房三百九十万出手，转身买进一套一百零八平的六百五十万，还得补差。
同一个月里，他手上三千万以上的客户一个都没动，全在那儿静静地观望，一点都不急，稳得很。
更关键的就是那种110平米的二手房，反倒大家也开始关注起来了，不过整体的溢价却出现了大幅度的收窄情况
3、议价空间，其实挺有意思
上海内环核心板块的议价空间已经收到一到三个点，业主腰杆子明显硬了，全市中位成交价还是评估价的 0.813。
挂牌的房源也在变少，九月末只剩八万四千套，一个月就少掉将近一千套，这个信号挺实在。
现在市场明显的变化，能够持续多长时间，是一个津津有味的话题的。
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