北京城建，抬板打样

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

失之东隅，收之桑榆。

这句话用在城建发展（600266.SH）身上，很是适合。

10月16日，它旗下的东沙河0008、0009项目报规图公示。距离拿地时间，不足一个月。

这宗地，是城建发展的替补。城建发展是北京城建集团旗下的上市平台。

最初，它最属意的地块，是东小口02号地，在龙樾海序的东边一路之隔。很不巧，最终被建发房产横刀夺爱，即现在正蓄客的观玺项目。

不过，拿下东沙河项目，城建发展也成了赢家。

在花姐看来，这个项目最瞩目的点，是抬板设计。

它是北京抬板政策发布之后——10月12日，首个名正言顺的抬板楼盘。（北京楼市抬板，没了真空期）

这个名号，它是名副其实的。

抬板设计样板

有关城建东沙河项目的抬板情况，一睹为快。

1、抬板区域

整个地块几乎是全抬板设计。它的抬板面积3.8万平米，与占地面积相比，达到77%。

这个项目很特殊，北面是0008地块，南面是0009地地块，怎么抬板呢？

城建发展采取了南北地块抬板相连，即在宽20米的市政道路昌棉北路上空，架了一层板，将南北地块形成一个整体。

这是北京抬板楼盘的首创，为双子楼盘抬板打了一个样本。

之前，北京双子地块联通，靠的是地下挖通，现在地上抬板相连，极大地拓展小区的实际使用面积。

不过一个新问题来了：它的抬板高度，满足城市道路工程设计规范吗？

花姐查了查，北京市政道路上的人行天桥，桥下净空最低要求是4.5米。城建东沙河项目抬板，是合规的。

2、抬板高度

城建东沙河项目的抬板高度，为7.05米。北京抬板政策，关于抬板的高度限制，为8米范。

3、建筑高度

它的总建筑高度为59.90米，限高60米，差了10厘米。

板上层数，为7F至17F，满足政策规则的七层及七层以上，可做抬板设计的要求。

东沙河项目的高度标注，十分规范。有总高度、板上高度、消防高度，还有总层数，板上住宅层数。

4、板下配置

这宗地含3600平米劳动力安置商业，南北地块各1800平米。它们设置在板下。

这些商业，会由昌平区城北街道二街经济合作社，按4600元/平米回购，总价约1656万元。

至于这3600平米会怎么经营？

花姐觉得，最好是城建发展自己租来，与板下625平米公共服务设施一起，为小区的业主提供配套。

除此之外，东沙河项目的2125.74平米风雨连廊、架空层、邻里共享空间不计容，正对应抬板政策里，风雨连廊等不计入容积率的新口径。

读完城建东沙河项目的抬板设计，一个标准版的抬板设计浮出，后期的抬板设计，照猫画虎就是了。

沿用预售制卖房

城建东沙河项目的抬板，是明摆着的。

但，它要现房销售吗？

花姐给出明确的答案：不用。

按照京建发〔2026〕460号文，有关是否执行现房销售政策，有一条分界线——是出让公告日期，不是成交日期。

即：8月28日之后新发公告的宅地，优先现房销售。

东沙河8月20日发挂牌公告、9月22日成交，属于文件里已取得（含正在出让）国有建设用地使用权的在途项目，预售通道保留。

这是这宗地最大的时间红利。北京城建拿地的第二天，销售新政靴子落地，它恰好站在旧通道的最后一段。

但，老办法只保住一个能卖期房，城建东沙河项目销售条件，全得按新政来：

房子需要封顶后才能卖，竣备后才放个人贷款，卖房回款全程趴在监管账户里。

好在城建在是17亿元底价拿的东沙河地块。没溢价的资金，正好垫得住这段时差。

当然，它也不能享受地产新政之后，首付50%地价款，24个月缴清的政策。

截至目前，北京只有四宗地完全应该按新政实施，优先现房销售、推行主办银行制度、个贷要竣工备案后发放。

它们分别是：

1、昌平区歇甲村0704-0049、0077-01、0073地块，起拍价29.36亿元，11月3日拍卖。

2、平谷区二号地-0109地块，起拍价2.68亿元，11月19日拍卖。

3、朝阳区驼房营0013-1、0001、0018地块，起拍价45亿元，11月19日拍卖。

4、朝阳区驼房营0013-2、0002地块，起拍价38亿元，11月19日拍卖。

剩余躺在供地清单里的19宗地，连预申请环节都没走，不知何年马月上架。

从这一点看，城建发展很幸运，虽然东沙河项目是828之后拿地，但依然按预售政策卖房。

当然了，华润置地顺义后沙峪2001、2002地块、中国绿发集团通州宋庄镇0001、0002地块，也是如此。

昌平楼市又卷起来了

长江后浪推前浪。

城建东沙河抬板产品到来，给南邵板块注入了新鲜血液。

它会出什么产品呢？

花姐推测，909套房源大致分五档：

1、70平米三居，南向两面宽，共42套，占比4.62%，是入门档；

2、76-78平米三居，同样两面宽，共223套，占比24.53%，跑量主力之一；

3、100平米三居升到三面宽三室两厅两卫，共258套，占比28.38%，是全盘第一大户型；

4、105平米四居，三面宽四室两厅两卫，共252套，占比28%，跟100平米几乎并列；

5、128平米四居，四面宽，共134套，占比14.74%，压轴改善档。

它的赠送手段，跟建发越秀观玺差不多，边户除楼王户型外，其他的实际得房率，可在100%以上。

南向的赠送手段有，内嵌式阳台进深约1.8米，半送；设备阳台进深约1.2米，全送；一步阳台进深约0.5米，全送；

北向的赠送手段为，通面设备阳台+装饰构架组合，进深约1.1米，全赠送。

城建东沙河项目的到来，至少对两个盘是有冲击的：

1、建发观堂府。2023年12月开盘，供应1842套，至今网签1577套，待售265套。

它的成交均价4.556万元/平米——楼面价2.467万元/平米，成交金额77.42亿元，地价覆盖率143%；

2、龙湖凌云颂。2025年11月开盘，供应580套，至今网签160套，待售420套。

它的成交均价3.95万元/平米，成交金额5.68亿元——楼面价1.515万元/平米，地价覆盖率41.49%。

反观城建东沙河项目，楼面价为1.845万元/平米，在观堂府和凌云颂之间。

花姐预测，城建东沙河项目的开盘价，在4.2万元/平米左右。

此外，城建东沙河项目东南角2.4公里外，还有铭嘉地产的0013、0015、0016、0039项目，容积率1.01。

该项目目前尚未报规，预计为洋房+双拼产品。它应该不会是城建东沙河项目的对手。

不过，城建东沙河项目虽距昌平东关站，只有100多米，但它的东侧被遮挡得厉害，主要是金隅嘉和园5栋19-22层高层，一字排开。

花姐点评：

城建东沙河项目最大的看点，在两个第一。

1、北京抬板新政出台后，全市第一个报规实施的抬板项目。10月12日《意见》发布，10月16日报规图公示，间隔4天。

此前华润北京澐玺、保利京华矅、建发越秀观玺、国贸丰台桥南项目做过抬板，但那是政策出台前的自选动作。

东沙河项目是新政之后，按新规则走完流程的第一个项目。往后平原多点的宅地报规，都得拿它当参照系。

2、460号文发布之后，披露的第一个报规图。规划端的抬板新政、销售端的460号文，是这一轮北京房地产新规则的两条腿。

此前的项目，要么只踩中一条，要么一条都没赶上。

东沙河一只脚踩在8月20日旧出让通道上，保住预售资格；一只脚迈进10月12日的新规里，做抬板。

北京新房的新游戏规则，第一次在一个项目上完整合龙。

封顶才能卖、竣备才放贷、板下不计容、连廊不算面积，这些散落在新文件里的条款，从东沙河开始，会变成每个新盘的标配。

它不是昌平最好的一块地。但，它一定是后来者绕不开的一块地。

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