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别看行政上归丰台，实际离广外、月坛、金融街都近，买的基本都是西城过来的地缘改善，说白了就是承接西城外溢的盘，有句话叫“半步西城烟火气，一席京华曜风华”。
我分产品、配套、价格节点、适合人群四块说，全是干货。
先说最硬的产品力，这盘最狠的就是得房率。
平层得房率基本在 100% 到 102%，124 平的起步户型都能到 100.01%。
什么概念？你房本上写多大，套内基本就多大，甚至还多。
再加上半赠的南向阳台、全赠的花池和设备平台，还有两梯两户门口那 5 平左右的私属电梯厅，实际用起来，比同面积的老房子大出整整一间小书房。
而且它没跟风做那种 “牺牲进深换面宽” 的网红户型，面宽进深比是 1:0.85，该有的收纳都给你留足了，不会出现摆完 1 米 8 的床，连衣柜都打不开的尴尬。
西二环与长安街在复兴门交汇，横纵之间，国家决策与金融力量高度汇聚，构成统筹大国运行的政金枢纽。围绕政金枢纽，覆盖面积超过50平方公里的政金枢纽圈跃然纸上。
政金枢纽圈中，最高决策转化为具体政策，金融资源经由机构网络投向产业，投入建设。它的物理边界在北京，资源配置的范围覆盖全国，影响力可达世界——中国独一无二。
政金枢纽圈资源高度复合，不止“政”与“金”。六朝古都文化底蕴深植于此，形成了独一无二的内城人文底色。北京四中、八中、实验二小等顶级名校，协和、阜外、宣武、北京等顶尖三甲医院，西单、王府井、前门等顶级商圈，也都汇集于此圈之中。
政金枢纽圈的价值根植于国家运行，分量更与整个中国的经济体量相连。衡量它的价值，尺度在于整个中国，甚至世界。
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事需人为。
政金枢纽圈长期运转，也不例外。这里逐渐聚集起一批以国家机关、国有企事业单位工作人员为主的人群。有人就要有生活，从而形成了一条如今的首都中心城区宜居生活带，它因政金枢纽圈而兴起发展，也是政金枢纽圈的重要组成部分。
上世纪50年代，配合行政机关布局，百万庄等住宅区相继建设。首都的重要职能，就这样与一家人的日常生活联系起来。由此，一条宜居生活带在昔日北京西郊，今日北京中心城区逐渐铺展开来。
它北起北京展览馆、首都体育馆一线，经百万庄、三里河、月坛向南，后来逐渐发展到木樨地及以南地区。2000年以后，随金融街西扩南延继续扩展，跨过莲花池，如今已有扩展至丽泽路以北一线、西城海淀丰台交汇处的态势，在西二环和三环之间形成宜居生活腹地。
这条中心城区宜居生活带上，住宅以中低层建筑为主，格局疏朗，绿化率高，形成机关住宅、街区院落交织的低密度城市肌理特征，并一直延续下来。
长期生活在这样的环境里，人与人之间也逐渐形成相近的生活方式和价值观念，家庭生活、社会关系，都基于这片区域形成。当下，这里主力人群45岁上下，正值上有老，下有小阶段之中。家庭结变化，追求宜居环境，居住改善需求强烈。
这条宜居带上的不少住宅建成年代较早，户型逼仄、收纳不足、停车困难、电梯缺失，老人上下楼不便，孩子缺少独立房间和活动空间。成熟区位还在，居住条件却已落后一个时代。
很多家庭已经进入新的生命周期，住宅却停留在过去。居家生活、储物、照护的需求都在增加，而老房子难以满足。需求持续升级，住宅本身却失去承载能力。
他们换房很难。生活已深植于此，而这里又因限制开发等原因，难有符合新时代人居标准住房产品问世。离开，意味着生活重构，代价巨大。于是，更多人只能继续居于此。
他们既需要保留熟悉的内城生活，又要让家人和自己获得更适当的空间，这其实是一对难以解决的矛盾。
直到保利京华曜入市。这道难题，终于有解。
几个主力户型给你们报个实数：
124 平三居，客厅面宽 4 米 6，南向次卧 3 米 1，主卧 3 米 3，日常用完全够；
139 平四居，客厅直接拉到 5 米面宽，改善感一下就出来了；
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180 平和 6 号楼更夸张，层高 3 米 3，其余平层也有 3 米，住起来不压抑。
精装也挺实在，入户是 2 米 4 高的铸铝装甲子母门，飞利浦智能锁，人脸、指纹、远程都能开；室内标配五恒系统。
厨房特意没做网红四叶草布局，放在边角位置，咱们中餐做饭油烟大，这样不会串到卧室和书房。
139 平以上更给配了AEG六件套厨电，还有三台怡口净水。
再看社区配置，这盘真不是普通刚需盘，是正儿八经的改善盘规格。
5000 平的室内会所，加 3670 平的下沉园林，加起来小一万平。
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里面有 9 米挑高的 270 度观景游泳馆，还有半场篮球、瑜伽室、健身房、私宴厅、茶室，手机上就能预约，挺方便的。
整个小区做了5 米 6 的高台抬板，会所、车位、配套用房全在板下面，不会干扰上面的居住层，噪音、人流都隔开了。
景观也花了心思，复刻了太平桥、西山晴雪这些景致，一共 22 景，还有 7 处开放式的业主会客空间，平时来个朋友不用都挤家里。
整个小区一共就 453 套房，容积率 2.0，楼栋 7 到 17 层，多数都是一梯一户，没有小户型混居，圈层挺纯粹的。
再说说大家最关心的价格和开盘节奏。
报建均价大概 12 万，实际成交价在10 万 5 到 11 万 5，比周边同类型的盘便宜大概 1 万 / 平。
这个价位，在西城边上、丽泽北边，对改善客来说，确实有吸引力。
现在的接待节奏卡得挺严：
10 月 4 号到 7 号，只接之前报备过的预约客户；
8 号到 10 号干脆暂停接待；
10 月 11 号售楼处才正式对外开放。
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开盘定在这个月月底，目前还没正式排卡，只接受验资，要购房人身份证，再加 200 万以上的资产证明。
提醒一句，一共就 453 套，盯着的西城改善客又多，开盘前的信息差很重要，别等正式开放了才第一次去，好楼层早被挑得差不多了。
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