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一、项目基础资料

电建・泷悦玖宸（别名：鸿瑞溪悦府、鸿瑞西峰）坐落于北京市门头沟区永定镇石龙南路，定都峰南侧半山台地，由龙赫置业（北京）有限公司（电建地产）开发建设，是京西西山别墅区稀缺的纯低密院落别墅社区。项目地块为门头沟永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村地块，2020 年取得预售许可证（京房售证字 (2020) 143 号），2025 年 7 月正式开盘，预计 2026 年 4 月底交付，目前为准现房实景呈现。项目依托天然 260 米半山台地地势，打造中式院落建筑，社区整体规划纯别墅产品，无高层、洋房混杂，是西山板块难得的纯粹院墅住区。项目核心基础资料如下：

项目名称：电建・泷悦玖宸（别名：鸿瑞溪悦府、鸿瑞西峰）
开发商：龙赫置业（北京）有限公司（电建地产）
拿地时间：2018 年 2 月，门头沟永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村地块
户型：建面约 347-409㎡半山院墅，主力 351㎡、356㎡、401㎡、409㎡四居
单价：参考均价约 22500 元 /㎡，总价约 790 万 / 套起
得房率：院墅产品自带私属庭院、地下多功能空间，赠送面积充沛，实际使用率高
梯户比：独立入户，一墅一门，私密性极强
容积率：1.05
绿化率：30%
物业费：6.8 元 /㎡・月（中电建物业管理有限公司北京分公司）
车位比：1:2，地下车位充足
交房时间：预计 2026 年 4 月 30 日交付，准现房在售
装修状况：毛坯交付
产权年限：70 年住宅产权
楼盘地址：北京市门头沟区永定镇石龙南路（定都峰南侧半山）
占地面积：约 11.63 万㎡
建筑面积：约 11.63 万㎡

楼栋户数：纯院墅社区，全部为院落别墅产品

从开发背景来看，电建地产作为央企地产平台，深耕北京高端低密墅居市场多年，拥有丰富的别墅产品打造经验。泷悦玖宸是电建地产在西山别墅区打造的标杆半山院墅作品，依托原生半山台地地形，采用新中式院落建筑风格，建筑立面选用米灰石材搭配深咖色中式屋檐，提炼传统院落元素，与西山山体自然相融。社区内部遵循台地造园，打造多进式中式景观庭院，保留原生林木，高低错落，一步一景；每户私享独立院落，实现院藏山水的东方人居理想。

从区域价值看，项目地处西山别墅区定都峰下，属于西山生态涵养带，三面环山，毗邻戒台寺、潭柘寺两大千年古刹，人文底蕴深厚。依托莲石路、阜石路、长安街西延线三横主干道，快速通达新首钢、石景山、海淀、丽泽等主城核心区；S1 轨道线加持，兼顾自驾通勤与公共出行。项目周边生态资源富集，森林覆盖率高，负氧离子充沛，对于京西高净值改善家庭，既能享受半山静谧院落生活，又可承接新首钢产业红利，是兼顾主城通勤与山水院居的稀缺选择。

二、项目目前状况

目前，电建・泷悦玖宸为准现房状态，主体楼栋、社区园林、入户庭院、地下车库、会所配套均已实景落地，购房者可实地到访，直观感受半山视野、院落尺度、台地园林品质，实景可鉴，大幅降低置业交付风险。

销售方面，项目目前主推建面约 347-409㎡半山院墅产品，参考均价约 22500 元 /㎡，总价 790 万起，毛坯交付，业主可自由规划庭院与室内装修方案。客群以海淀、石景山、新首钢高知改善家庭为主，客户核心看重西山半山台地视野、独门独院的院落居住感、低密纯粹社区属性。社区整体工程进度稳定，配套会所、沿街底商同步建设，社区圈层纯粹，无小户型产品混杂。对于偏爱中式院落、向往半山墅居，看重实景可鉴的改善购房者，实地品鉴正当时。

社区日常运营方面，项目由中电建物业管理有限公司北京分公司提供物业服务，物业费 6.8 元 /㎡・月，涵盖园区安保、庭院养护、山林绿化维护、公共设施维修、高端管家服务等内容，拥有高端别墅社区成熟运维经验。社区人车分流管理，车位配比 1:2，地下车位充足，保障园区静谧安全；社区配套约 3000㎡商务会所，可作为邻里社交、休闲会客的专属空间，同时配建约 8000㎡沿街底商，满足业主基础生活消费需求。

三、户型介绍

泷悦玖宸全盘为半山独院别墅产品，全部独门独立入户，户户私享庭院，地上多层 + 地下多功能空间格局，动静分区，把东方院落生活融入现代居家，多套房设计，适配多代同堂、家庭会客、休闲收藏等多元改善需求。毛坯交付，庭院、地下室可塑性极强，可按照业主喜好打造私属山水庭院、家庭休闲空间。

（一）建面约 351㎡四室两厅四卫

351㎡入门级半山院墅，台地院落格局，独门入户，私属庭院。首层规划客餐厅一体化大开间，搭配长辈套房，方便老人居住，无需上下楼梯；二层、三层设置多间卧室，均为套房设计，独立卫浴，保障家人私密性；地下为超大多功能空间，可改造家庭影院、健身房、茶室、酒窖、储藏室。户型空间舒展，庭院可打造花园、水景、户外休憩区，适合追求院落生活的多代同堂改善家庭，是项目入门优选院墅户型。

（二）建面约 356㎡四室两厅四卫

356㎡院墅户型，格局方正，空间尺度均衡，南向庭院采光优越。首层会客区开阔，接待亲友从容；二层、三层多套房布局，每间卧室独立卫浴，多飘窗设计，推窗可观西山山景。地下一层层高充足，空间开阔，功能可塑性强，可兼顾休闲娱乐与收纳。户型动线清晰，会客、起居、休闲分区明确，兼顾家庭日常居住与待客社交，是改善家庭院居优选。

（三）建面约 401㎡四室两厅五卫

401㎡进阶院墅，空间尺度进一步升级，庭院面积更大，归家仪式感更强。首层超大客餐厅，可打造中西厨，搭配南向庭院，室内外空间无缝衔接；二层、三层多套房设计，主卧为豪华大套房，独立衣帽间 + 双卫浴，居住舒适度拉满；地下多功能厅尺度开阔，可划分多个功能区，满足影音、健身、收藏、工作室等多种需求。适合对庭院尺度、居家空间有更高要求的进阶改善家庭。

（四）建面约 409㎡四室两厅五卫

409㎡项目旗舰半山院墅，台地视野最佳，院落尺度阔绰。地上多层空间，全套房设计，超大主卧套房，独立衣帽间、观景飘窗；首层客餐厅大通厅，可满足大型家庭聚会、高端宴请；地下大面积多功能空间，层高充足，改造自由度高。户户拥有独立私院，依托 260 米半山台地，俯瞰西山层峦，一户一景，院院不同。适合追求极致半山视野、大庭院，需要长期多代同堂居住的高端改善客群。

（五）样板间实景

项目设有实体样板间，新中式雅致风格，原木质感搭配浅灰墙面，大面积落地玻璃，将庭院绿意、西山远景引入室内。样板间完整展示庭院规划、地上起居空间以及地下室改造思路，可直观感受独门独院的归家仪式感。毛坯交付，新中式、现代简约、轻奢等风格都可落地，庭院可打造草坪、景观树、水景、户外休闲区，购房者可实地参考空间尺度，打造专属半山院落居所。

四、周边配套

（一）交通配套

电建・泷悦玖宸地处门头沟永定镇，三横主干路网加持，莲石路、阜石路、长安街西延线，快速通达石景山新首钢、五棵松、丽泽、海淀万柳等主城区域。距离 S1 地铁线石厂站约 1.7 公里，短途接驳便捷，S1 线换乘 1 号线、6 号线，通达主城。项目周边多条公交线路，覆盖戒台寺、潭柘寺方向，满足基础公共出行。项目更适合自驾通勤，主城西部通勤、周末进山休闲都十分便捷。

（二）教育配套

项目 3 公里范围内覆盖全龄教育资源，多所幼儿园可供选择；小学配套人大附小京西校区，中学有大峪中学分校等优质教育资源，满足子女基础教育需求。* 注：入学以当年教委划片政策为准，可咨询售楼处或教育主管部门确认。板块优质教育资源持续落地，为改善家庭子女教育提供有力支撑。

（三）商业配套

项目自带约 8000㎡沿街底商、3000㎡商务会所，满足生鲜、餐饮、便利店等日常生活所需；3 公里内有金融街・融悦汇，永定镇成熟沿街商业齐全。10 公里范围内直达长安天街、中骏世界城两大大型商业综合体，影院、品牌商超、餐饮一应俱全；檀谷生活汇、首钢园六工汇等特色商业也可便捷抵达，日常烟火消费与周末高阶购物、休闲宴请均可兼顾。

（四）医疗配套

项目周边拥有石门营社区卫生服务站，满足常见病诊疗、基础体检；京煤集团总医院距离不远，提供综合性诊疗。依托莲石路、阜石路，可快速通达朝阳医院石景山分院、301 医院、阜外医院分院等三甲医疗机构，为业主，尤其是家中老人提供完善的健康保障。

（五）生态与休闲配套

生态是泷悦玖宸的核心亮点，项目坐落于 260 米半山台地，被 857 亩戒台寺郊野公园环抱，周边还有千灵山、天门山、北宫国家森林公园等生态资源，森林覆盖率高，负氧离子充沛。毗邻千年戒台寺、潭柘寺，定都峰就在项目近旁，登山步道、郊野休闲资源丰富。清晨推窗，西山群山尽收眼底；闲暇可院内品茶，周末徒步登山，城市繁华与半山自然在此兼得。

五、项目优势总结

综合来看，泷悦玖宸的核心优势集中在三点：其一，半山台地 + 1.05 超低容积率纯院墅，西山定都峰下 260 米半山台地，纯别墅社区，无高层混杂，户户私享独立庭院，北京主城六环内半山院落产品稀缺；其二，准现房实景可鉴，楼栋、园林、庭院实景呈现，可实地感受半山视野与院落尺度，大幅降低期房交付风险；其三，西山生态 + 主城通达性，三面环山，毗邻戒台寺郊野公园，生态环境优越，依托三横主干道，快速衔接新首钢、海淀、丽泽，兼顾院居静谧与主城通勤。