奉发・晶海央境｜奉贤新城金海奉发国企低密住区，容积率 1.8，82-132㎡精装三房四房，东方美谷核心刚需刚改优选

奉发・晶海央境售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）项目坐落奉贤新城金海街道高丰路 508 弄，奉发集团匠心打造，仅 336 户精致社区，绿化率约 35%，现代流线公建化立面，人车分流设计。打造森系景观园林，奉发自持物业，车位配比充足。毗邻东方美谷产业集群，近规划学校、商业配套，路网通达 5 号线奉浦大道站，户型方正通透，LDKG 格局，兼顾自住与新城发展红利，是奉贤新城品质宜居优选。奉发・晶海央境售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

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828新政之后，现房销售成为了当前楼市热议的方向。政策刚满一周，在9月5号的时候，拿地三年的奉发晶海央境，以准现房的姿态正式入市，打响了上海现房销售的第一炮。首开推出了176套房源，开盘当天去化不足两成，到现在备案也就是23套。

这个项目在开盘的时候，宣称的最大卖点就是准现房交付风险低，可以实景看房。但你真的实景看房了，看到的是单调的中央绿地、涂料外立面、基础的装修配置，大众化的装修品牌，工艺细节也都没什么亮点，这就使得实景体验其实并不好。所以现房销售未必会让产品变得更好。

同时它的区位也一般，虽然划在了南桥板块，但是远离南桥成熟的核心区。更为致命的是，它没有性价比，单价3.9万/㎡，比同类片区还要高出15%甚至30%。这个价位的买房人都很精打细算，也会去进行横向比较。那么当仅仅靠准现房，在区位、产品和价格都不占优势的情况下，现在以及后续的压力都很大。我们也并不看好这个楼盘，因此综合评级给到了C。

来过一下这个楼盘的基本信息：容积率1.8，总建筑面积3.4万方，由6栋14到17层的中高层组成。户型面积在79-131m²，总共有336套房源，均价3.9万/㎡，总价300万起。

接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级

C

区位评级是C，其中地理c+，交通c，配套c，相邻b。

前面也说到了，这个楼盘归属于南桥板块，但是它偏离了南桥的成熟配套区。这里除了东方美谷美妆产业园，整体的生活氛围相对薄弱，商业是要到一公里外的嘉园坊社区商业或者是汇金坊商业街。距离在建的15号线南延站点大约1.5公里左右，日常出行还是以自驾为主。地块周边还分布了很多产业或者说厂房，这也是区位评级不高的原因。

产品评级

C+

接下来我们来看产品评级C+，其中规划与排布b+，公区c，户型c+，内装c。

奉发晶海央境在实景兑现之后，它的产品短板也因此彻底暴露，原本的准现房这个卖点，反而变成了它在销售过程当中最大的拖累。

首先是整个社区的外围，沿街商铺主体完工，但是现在没有商户入住，多处地面也在修整，所以在第一眼的观感方面就不太好。墙体里面确实有铝板，但是仅仅应用在南侧阳台边缘作为了一点小造型装饰，其他立面基本上用的都是涂料。

当我们走进小区内部的时候，只有一个基础的中央园林，简单搭配了一些绿植和一些简易的活动场地。像其他社区里有的会所、主题架空层、泛会所等等，这个项目都没有。

再看到室内精装，能看到的也是比较基础的流水线标准：淡色系地砖、乳胶漆加部分墙布，厨卫用的是西门子、科勒这些比较基础的品牌。

再落到户型层面，这个楼盘是2023年拿地，报规比较早，被硬性要求60%的中小户型配比；从户型附加值来说，这里只有常规飘窗和单个南向阳台，这和当下3.5代宅高实得产品存在着明显的产品代差。

交易评级

C

所以我们在交易评级方面给到C，其中定价c，客群b，竞品c，能力c。

开头我们说过，这个楼盘首次开盘去化还是不太好，没有超过20%，放在奉贤当下充足的新房供应环境里面，确实优势不大。

如果我们去横向比较一下下游板块的竞品，比如象屿·江湾悦府单价3.4-3.5万，比它的价格明显更低，地段反而更贴近龙湖核心商圈。而1号院虽然同样也不在南桥核心，但性价比也比它突出，单价只要3万出头一平方，还是新规产品。

如果我们不看下游，看预算更高的上游，那群客户就更没有考虑它的理由了——不管是天誉原墅、贝涟C1还是上江南·贤庐，它们的区位和产品力都要比今天测评的这个楼盘强得多。上下两端的客户都在持续流失，项目夹在中间，自然成交冷清。

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