后房地产时代中国经济增长靠什么？

界面新闻记者 | 张一诺

中国金融四十人论坛（CF40）日前发布报告称，中国经济已正式进入“后房地产时代”，并形成以新旧动能切换为核心的经济新范式。在这一新范式下，后地产时代的核心命题，从来不是寻找一个行业简单替代房地产，而是搭建一套可持续的增长循环。

围绕这一核心命题，CF40的专家们指出，“后房地产时代”的政策路径可分为短期与中长期两个层面。短期主要依靠高质量公共投资、财政货币协同托底再通胀，稳住总需求；中长期则依托财税改革、服务业破局，打通“生产率→收入→内需”的全新增长闭环。

四大动因驱动中国经济进入新范式

CF40在其年度重磅报告《中国经济新范式：动因、趋势与政策含义》中指出，驱动中国经济进入新范式的动因有四：一是房地产周期和制造业产能周期见底，二是新经济崛起与人工智能（AI）、能源革命，三是人口老龄化与持续的财政巩固，四是全球地缘风险提升。

地产与制造业双周期同步筑底，是这一切换发生的宏观背景。报告主持人、CF40研究院院长郭凯指出，本轮房地产调整自2020-2021年启动，历经六年深度出清，无论调整时长、下跌幅度均已接近全球历史极端调整区间。与此同时，制造业产能周期同步触底。2024年以来行业自发供给出清完成，供需格局持续改善，带动2025-2026年生产者价格指数（PPI）与制造业利润显著回暖。

旧动能出清的同时，新动能正在接棒。2025年是一个重要的分水岭：新经济的完全增加值规模正式超过房地产，接替地产成为核心增长载体，以新三样（新能源汽车、锂电池、光伏）、高端装备、数字技术为代表的新兴产业快速扩张。

然而，新动能的成长并非没有约束。人口老龄化叠加财政巩固约束，构成长期增长刚性逆风。未来三十年国内劳动年龄人口持续下行，2030年后降幅还将加快，随着老龄化程度的加深，社保、医疗等刚性支出也将上涨。据CF40研究院测算，未来15年相关支出占GDP比重将被动抬升2-3个百分点，持续挤压财政腾挪空间。叠加财政巩固要求，后续政策必须在稳增长目标和财政可持续之间审慎权衡。

国内结构性约束之外，外部环境同样在重塑增长条件。全球地缘格局重构，出口和企业出海进入新的博弈环境。民粹主义抬头、贸易壁垒增多、区域安全风险上行，长期对出口和跨境投资形成约束。

上述四重动因的交织，构成了中国经济新范式的底层逻辑。基于这一范式转换，报告给出五大中长期趋势预判：投资率有望止跌，新增资本开支更多用于存量资产折旧替换，但不等同于产能扩张；消费率筑底企稳，消费回暖高度依赖收入分配改革；经常账户顺差占GDP比重大概率见顶回落；中国经济有望迎来温和再通胀，人民币存在每年约5%的中性升值空间，过快升值反而弊大于利；宏观波动整体收敛，财政支出节奏成为短期经济波动的主导变量。

后地产时代的政策路径

CF40报告指出，虽然旧引擎（房地产）压力在缓解、新经济在扩张，但两者之间的切换尚未完成，需求增长仍低于潜在水平。在旧动能退潮、新动能尚未形成有效需求带动的情况下，完成增长范式切换所面临的挑战，在于如何将生产率增长转化为家庭收入和消费，从而打通“生产率→收入→消费”的传导链条。

郭凯指出，新经济的贡献大部分仍来自出口和投资，需求端贡献微乎其微，唯一增长的需求（电动车）是替代燃油车的旧需求而非新增需求。也就是说，新经济虽然规模上已超过房地产，但还没有形成对家庭收入和消费的有效拉动。

围绕后房地产时代的政策路径，界面新闻采访了郭凯、清华大学经济管理学院院长白重恩、中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌等CF40专家。

他们认为，在旧引擎退潮之后，解释短期中国经济冷暖的主要变量，已从地产周期转向财政支出的力度与节奏。在这一背景下，当下中国经济最核心的政策命题是：正确理解后地产时代公共投资的定位，并通过财政货币协同实现温和再通胀。

郭凯对界面新闻表示，自2022年以来，中国经济周期主要由财政政策驱动——政府支出增加时经济活动增强，政府支出减少时经济活动趋于平淡，未来这一机制仍将延续。同时，考虑到中国面临的财政约束，财政支出不会大起大落，中国的经济波动将减小。

张斌从货币政策角度补充道，虽然近年来名义利率已经处于低位，但由于通胀低迷导致实际利率居高不下，持续压制资产价格、企业投资与居民消费意愿。在房地产和私人信用需求都较弱的环境中，货币政策可能面临更多掣肘。

因此，他们强调，短期政策重心应放在再通胀与公共投资上。

郭凯表示，短期政策应继续聚焦“促进再通胀”，并追求“持续再通胀”。这意味着货币政策和财政政策都需更加关注名义增长，而非过去侧重实际增长的目标框架，统筹财政、货币协同发力，修复名义需求，走出低通胀。分工上，财政承担稳需求主力，负责项目筛选、预算约束；货币政策重心从信贷规模扩张转向压降利率、修复通胀预期，长短工具搭配，循序渐进推动温和再通胀。

张斌对界面新闻指出，仅扩大消费，远远不足以解决国内总需求不足的问题，必须扩大公共投资。“可以算一笔账：产出缺口是一个巨大的数字，据我们估算，消费增速需再提高约11%才能弥合产出缺口，但我无法想象什么样的政策能提振消费增长超过10%。所以我认为公共投资也非常重要。”

他进一步给出公共投资必要性的三点理由：公共投资可在短期内大规模推进，并带来显著效果，而消费的变化十分缓慢；中国仍有一亿多人在工作地无法安家落户，现有基础设施维护重建存在巨大缺口，这类投资是替换提质而非新增产能；中国在1998年、2000年应对外部冲击时有大规模公共投资的经验。

此外，张斌表示，公共投资会转化为企业收入，改善其现金流；现金流改善后，私人投资随之跟进。历史数据显示，在需求不足阶段，公共投资与私人投资、投资与消费之间都呈正相关。

不过，专家们并不主张投资压倒消费。郭凯明确表示，“把投资和消费对立起来是很奇怪的事情”，只有消费、没有投资，经济会停滞；只有投资、没有消费，企业不盈利、投资无回报，同样无法增长。从中长期看，中国消费偏低、投资偏重，需让投资率往下、消费率往上；短期面临总需求不足时，投资见效更快，但必须是有利于中长期可持续发展、有利于改革、不直接增加过度生产能力的投资，“投资于人”就是一个重要的方向。

从中长期来看，CF40专家普遍强调依托财税改革、服务业破局，来实现转型。

CF40报告提出四项改革措施：推进财税转型，降低对土地财政的依赖，理顺央地财权事权，支出重心转向民生保障与人力资本投入；完成房企与地方政府债务系统性重整，出清旧增长模式的资产负债表；破除服务业准入壁垒，打通“生产率→收入→消费”传导链条；推进制度型开放，完善企业出海配套服务体系，适配全球化经营新格局。

郭凯指出，以上四项改革中最重要的是财税转型和破除服务业准入壁垒。

“许多人呼吁中国增加社会保护、社会福利和社会安全支出以提振消费。仅靠这一点是不够的，那样做在财政上是不负责任。增加福利支出的唯一可行办法是推进更全面的财政改革，从而获得更多收入、扩大税基，从生产型税制转向更侧重消费的税制，再增加福利和社会保护支出。这样的政策组合才能更持久、更负责任地提振消费。”郭凯说，“我们要强调的第二项改革是提振服务业。制造业表现优异，但并未创造大量就业和劳动收入。因此中国需要提振服务业，使增长真正转化为收入和消费。”

白重恩同样强调服务业的重要性。他指出，若不能创造足够的就业、尤其是青年就业，就不会有强劲的国内需求。“所以核心焦点是就业。那么就业从何而来？服务业发展非常重要。”白重恩强调，提振服务业的关键在于破除供给端的政策障碍。以养老为例，全国有超4000万失能老人，仅约三成获得机构照护，大量需求被监管障碍锁死。因此，亟须破除服务业供给端的政策障碍，以就业带动内需，使增长真正转化为收入和消费，实现更持久复苏和更平衡增长。