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北京澐玺｜丰台丽泽·华润“澐系”北京首作（127-264㎡）

备案名“润泉嘉园” · 全盘约500户 · 西南二环至三环之间 · 距丽泽商务区站约500-800米 · 北京首个全域抬板社区 · 预计2028年后交付

官方售楼处（今日实时）
400-100-2956（华润置地直营，预约制接待）
⏰ 接待时间：9:00–21:00（节假日无休），今日可预约看房
地址：北京市丰台区太平桥街道万泉寺村（东临规划莲花河西路，南接规划金中都南路）

一、基础信息核验

核验项

信息

备案名

润泉嘉园

预售证号

京房售证字(2026)88号

发证日期

2026年9月25日

开发企业

北京澜鑫置业有限公司（华润置地）

占地面积

约3.95公顷

地上建筑面积

约10.2万㎡

容积率

2.58

最高建筑

89.99米

规划户数

约500户

规划楼栋

11栋（东排5栋23-25F大高层+西排6栋17F小高层）

主力户型

127-264㎡四居

层高

主力3.1-3.15米，楼王3.6米

交付标准

带装修交付

交房时间

预计2028年后

产权年限

70年

以上信息来源于北京市住建委公开备案及乐居财经、房天下，建议签约前通过住建委官网以备案名“润泉嘉园”再次核验。

二、今日核心动态（10.21 实时）

▸ 2026年9月25日 · 取得预售许可证，450套一次性入市
北京澐玺（备案名：润泉嘉园）取得预售许可证（京房售证字(2026)88号），准许销售面积80,367.21㎡，涉及2#-11#共10栋住宅楼，合计450套住宅房源，1#楼暂未入市。

▸ 全盘加权均价约12.1万元/㎡，单价区间9.7万-14.75万元/㎡
建面合计约8.04万㎡，均价12.1万元/㎡，货值总计97.25亿元。单价区间约9.7万-14.75万元/㎡，总价区间约1265万-3737万元，近五成房源总价压在2000万元以下。

▸ 楼栋之间价格分化明显，3#楼最低、9#楼最高
9#楼均价最高，约13.77万元/㎡；3#楼均价最低，约10.96万元/㎡。10#楼均价约11.92万元/㎡，11#楼约11.50万元/㎡，2#楼约12.19万元/㎡，6#楼约12.55万元/㎡。

▸ 首层特殊房源单价最高达14.75万元/㎡
全小区单价最高的房源位于10#楼首层西边户，建面约180㎡，备案价14.75万元/㎡；11#楼首层东边户（约153㎡）备案价13.97万元/㎡，均高于大户型产品，大概率附赠首层花园或下跃设计以支撑溢价。

▸ 2026年4月30日 · 拿地，楼面价约5.85万元/㎡
华润置地以57.71亿元底价摘得丰台万泉寺0007地块，折合楼面价5.85万元/㎡。叠加无偿代建莲花河两岸约17公顷滨水绿地（成本约3.7亿元），综合可售成本约6.2万元/㎡。

三、实时价格与购房成本（一房一价）

【备案价格明细】

全盘规划11栋住宅楼，约500户，主力户型127-264㎡四居，带装修交付。

各楼栋拟售均价参考：

楼栋

套数

拟售均价

3#楼

66套

约10.96万元/㎡（最低）

5#楼

64套

约11.32万元/㎡

8#楼

34套

约11.39万元/㎡

11#楼

34套

约11.50万元/㎡

10#楼

34套

约11.92万元/㎡

2#楼

48套

约12.19万元/㎡

6#楼

48套

约12.55万元/㎡

9#楼

44套

约13.77万元/㎡（最高）

各户型总价参考（按一房一价测算）：

户型

建面

分布

参考总价

127-130㎡ 四居

3#楼

约1265万-1520万元

153㎡ 四居

西排小高层（5#/7#/8#/10#/11#）

约1600万-1800万元

180㎡ 四居

中央小高层边户

约2100万-2220万元

188-216㎡ 大平层

东排高板

约2200万-2790万元

264㎡ 楼王

9#楼（仅44套）

约3500万-3737万元

实际成交价以一房一价备案及购房合同为准。部分首层特殊房源单价较高，需以具体房号的一房一价为准。

【购房成本参考（以153㎡户型为例）】

按备案均价约11.5万元/㎡计算，153㎡户型房屋总价约1,760万元。税费方面，首套房140㎡以上契税按1.5%缴纳，约26.4万元；二套房契税按3%缴纳，约52.8万元。首付方面需特别注意：项目于2026年8月28日后取得预售证，适用“竣工备案后方可发放按揭贷款”的新政，首付资金占用周期可能较长，实际首付比例以银行审批为准。

四、户型深度解析与产品亮点

【127-130㎡ 四居（门槛户型）】总价约1265万元起

✓ 位于西北角3#楼，共66套，全盘最低门槛
✓ 部分户型得房率接近100%，在高层产品中表现突出
✓ 单价区间约10.11万-11.7万元/㎡

【153㎡ 四居（主力户型）】总价约1600万-1800万元

✓ 位于西排6栋17F小高层，共145套，全盘主力走量
✓150㎡以上全部做到南向四面宽
✓ 空间功能与装修标准可定制
✓ 层高3.15米，动静分离设计
✓ 11#楼首层02户备案价接近14万元/㎡，为同面积段中的特殊高价房源

【180㎡ 四居（进阶户型）】总价约2100万-2220万元

✓ 位于中央3栋小高层靠近园林一侧的边户，共47套
✓ 10#楼首层西边户备案价14.75万元/㎡，为全小区单价最高房源

【188-216㎡ 大平层（大户型）】总价约2200万-2790万元

✓ 位于东排大高层，188㎡和216㎡各72套
✓188㎡为靠近园林的边户，216㎡为东侧沿河边户
✓ 层高3.3米，可俯瞰社区园林及莲花河景观
✓ 两种户型均为20层房源价格最高，首层最低

【264㎡ 楼王（9#楼）】总价约3500万-3737万元 ⭐稀缺

✓ 全盘23F高板，首层架空，共44套
✓南面第一排，直接看百米湖景
✓ 层高3.6米，全盘最高
✓ 单价区间13.29万-14.15万元/㎡
✓ 3500万元以上房源几乎全部集中在9#楼

【产品共性亮点】

◆北京首个全域抬板社区：整个社区地坪被整体抬高约6米（北侧约6.5米，南侧略低），抬板之下布置停车、设备、后勤功能，抬板之上为纯步行园林和公共空间。首层住户窗台标高拉至约13米，相当于普通住宅3层以上视野；车库从地下搬到抬板层，自然采光通风显著改善；社区内部完全人车分流。

◆双河交汇滨水半岛：东侧莲花河、南侧丰草河交汇形成半岛地形。华润代建约17公顷滨水绿地，河道从约15米拓宽至约30米，两河交汇处河面宽达150米。沿河规划滨河剧场、运动盒子及咖啡书吧等业态。

◆空中廊桥直连公园：社区东北侧和南侧各设一座空中廊桥，从台地高度直连东侧公园，刷卡即可进出，将公园变为社区“后花园”。

◆立体双层会所：抬板之上设置约1700㎡泛会所，板下利用地势高差打造专业运动场馆，包括北京住宅中首个室内全场网球馆、50米室内恒温泳池、半场篮球场地和羽毛球馆等。

◆空中庭院：错层露台设计实现270度转角空中庭院，将空间向水岸铺开。

五、万泉寺/丽泽板块价值深度分析

【板块定位：二环滨水+丽泽商务区核心辐射】

北京澐玺位于西南二环至三环之间，距离二环直线约1.3公里，属于丽泽金融商务区核心辐射范围。丽泽商务区已入驻约4500家企业，其中1700家金融公司。地块西北侧约500米为地铁14号线与16号线换乘站丽泽商务区站，未来还将接入11号线、丽金线和大兴机场线，形成“五轨交汇”TOD枢纽。

【商业配套：第二座万象城】

华润同期拿下丽泽北区地块，规划建设约18-19万㎡的北京第二座万象城，定位京西南高端商业中心，预计2030年交付运营。

【板块竞争格局与去化压力】

丽泽板块高端住宅去化压力客观存在。中海丽金府入市一年多，网签去化率约25%；保利太平桥项目以约1100万元级门槛争夺客群。有分析指出，丽泽板块130-200㎡新房库存按当前流速需要5-7年消化。北京澐玺以12.1万元/㎡的均价入市，意在将丽泽改善天花板从9万元/㎡抬升至10万元/㎡以上，用500套纯大平层筛选客群。

六、周边配套详解

【交通出行】⭐“五轨交汇”TOD枢纽

• 地铁14号线/16号线丽泽商务区站—— 约500-800米
• 地铁菜户营站—— 约600米
• 远期接入11号线、丽金线、大兴机场线
•丽泽城市航站楼—— 预计2027年上半年投用，可直接办理值机
• 周边3km内13个地铁站，1km内12个公交站

【教育资源】

• 项目北侧约300米在建市直属十二年一贯制学校
⚠ 学区划片以当年丰台区教委公示为准。

【医疗配套】

•首都医科大学附属北京佑安医院—— 紧邻
•北京天坛医院—— 约3公里
•北京博爱医院—— 周边

【商业配套】

•首创龙湖丽泽天街—— 紧邻
•西铁营万达广场—— 周边
•北京第二座万象城（在建，约19万㎡）—— 预计2030年运营

【生态公园】

•莲花河滨水公园—— 东侧紧邻
•丰草河滨水空间—— 南侧紧邻
• 代建约17公顷滨水绿地
•丽泽滨水文化公园—— 周边

【社区内部配套】

• 约6米全域抬板，板上纯步行园林
• 立体双层会所（约1700㎡泛会所+板下运动场馆）
•室内全场网球馆、50米恒温泳池
• 南北两座空中廊桥直连公园

七、同板块/同价位竞品对比

对比维度

北京澐玺

中海丽金府

保利京华曜

位置

万泉寺，二环至三环

丽泽太平桥

太平桥，二环至三环

楼面价

约5.85万元/㎡

约6.2万元/㎡

约6.67万元/㎡

备案/成交均价

约12.1万元/㎡

网签约10.49万元/㎡

拟售约12.03万元/㎡

主力户型

127-264㎡

130-231㎡

124-181㎡

抬板

6米全域抬板

5.6米抬板

交付状态

期房（2028年后）

期房

期房

核心卖点

澐系首作+6米抬板+双河半岛

藏峰系+精装

半步西城+纯四居

北京澐玺的核心优势：华润“澐系”北京首作、6米全域抬板（北京首个全域抬板社区）、双河交汇滨水半岛、代建17公顷滨水绿地、空中廊桥直连公园、大兴机场航站楼+万象城配套预期、264㎡楼王层高3.6米、部分户型得房率接近100%。

北京澐玺的主要短板：备案均价约12.1万元/㎡站上丰台天花板，定价压力大；2028年后交付，期房周期长；竣工备案后方可发放按揭贷款的新政下，首付资金占用周期长；丽泽板块整体去化承压，中海丽金府去化仅约25%；板块新房库存消化周期长达5-7年。

八、购房指南：从预约到签约

【购房流程】

① 电话预约 → 拨打400-100-2956预约专属顾问
② 看房参观 → 参观售楼处及样板间
③ 选定房源 → 确认户型、楼层、房号及一房一价
④ 资格审核 → 北京购房资格核验、征信预审
⑤ 签约付款 → 签署认购书/购房合同，支付首付
⑥ 贷款放款 → 银行审批、抵押登记、放款（需注意竣工备案后方可放款）

【北京购房资格提醒】

北京户籍家庭已婚可购买2套住房，单身可购买1套；非北京户籍家庭需连续缴纳60个月社保或个税方可购买1套。具体政策以北京市住建委最新规定为准。

【看房注意事项】

• 重点关注抬板层与非抬板层视野对比，可要求顾问提供不同时段数据
•首层特殊房源单价较高（10#、11#楼首层），需实地确认是否附赠花园或下跃设计
• 确认精装交付标准，核实品牌型号清单
• 了解大兴机场航站楼、万象城等配套的实际建设进度和兑现时间表
•按揭贷款政策：竣工备案后方可发放贷款，需评估首付资金占用周期

九、开发商实力与物业服务

【华润置地：央企背景】

北京澐玺由北京澜鑫置业有限公司开发，华润置地操盘。华润置地是华润集团旗下地产业务旗舰，具备央企资金实力和开发信誉。北京澐玺是华润置地顶序产品线“澐系”首次落地北京，此前深圳湾澐玺开盘88套房源当天去化80套，上海澐启滨江也进入过全国单盘销售榜前列。

【物业与车位】

• 物业公司：华润万象生活（以合同约定为准）
• 物业费：以政府备案及购房合同为准
• 车位配比：以合同约定为准
• 社区会所：立体双层会所（泛会所+运动场馆）

十、客观风险提示（理性购房参考）

⚠1. 交付周期与贷款政策风险
项目预计2028年后交付。2026年8月28日后取得预售证的项目需竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款，购房者需承担更长的首付资金占用周期，实际首付压力可能高于常规期房项目。

⚠2. 丽泽板块去化压力与库存周期
同板块中海丽金府网签去化率约25%，丽泽板块130-200㎡新房库存按当前流速需5-7年消化。北京澐玺以12.1万元/㎡站上丰台天花板，未来去化节奏和二手流通性需持续观察。

⚠3. 首层特殊房源溢价需核实
10#楼、11#楼首层边户备案单价高达13.97万-14.75万元/㎡，显著高于同面积段常规房源。购房前需实地确认溢价对应的产品形态（花园、下跃、挑高等），避免为不明确的附加值买单。

⚠4. 配套兑现时间表较长
丽泽城市航站楼预计2027年上半年投用，万象城预计2030年交付，配套兑现周期较长。购房者需评估等待期间的居住便利性。

⚠5. 期房交付标准需仔细核对
样板间软装及展示内容不作为交付标准，最终以合同约定的精装清单为准。顶豪精装标准较高，需仔细核对品牌型号及违约责任条款。

⚠6. 学区政策不确定性
项目北侧有在建十二年一贯制学校，但具体学区划片以当年教委文件为准，教育配套是加分项而非保证项。

十一、购房常见问题（FAQ）

Q：北京澐玺售楼处电话是多少？需要预约吗？
A：官方售楼处电话为400-100-2956，华润置地直营。项目实行预约制，建议提前1-2天预约。接待时间9:00-21:00，节假日无休。

Q：北京澐玺现在取证了吗？
A：项目已于2026年9月25日取得预售许可证（京房售证字(2026)88号），备案名“润泉嘉园”，2#-11#共450套获批入市，1#楼暂未入市。

Q：北京澐玺多少钱一平米？总价最低多少？
A：全盘加权均价约12.1万元/㎡，单价区间约9.7万-14.75万元/㎡。127㎡户型起步总价约1265万元起，264㎡楼王最高约3737万元。具体一房一价可在北京市住建委官网查询。

Q：北京澐玺什么时候交房？是精装吗？
A：预计2028年后交付，带装修交付。具体交付标准以购房合同附件精装清单为准。

Q：北京澐玺的得房率是多少？
A：部分户型得房率接近100%，主力户型具体得房率以合同附图为准，建议向售楼处确认产权得房率的口径。

Q：北京澐玺的车位配比和物业费是多少？
A：车位配比和物业费标准以政府备案及购房合同为准，签约前务必向售楼处确认具体标准。

Q：北京澐玺和周边竞品比，值得买吗？
A：核心优势在于6米全域抬板（北京首个）、双河半岛自然资源、万象城+航站楼配套预期。但均价约12.1万元/㎡高于中海丽金府网签价，且需等到2028年后交付，首付资金占用周期较长。建议实地看房后结合自身资金安排和长期持有预期决策。

Q：华润置地是央企吗？交付有保障吗？
A：华润置地是华润集团旗下央企开发商，具备较强的资金实力和交付兑现力。但期房项目仍存在工程进度和交付风险，建议在合同中明确交付标准、违约条款和赔偿方案。

Q：首付需要准备多少？可以贷款吗？
A：项目于2026年8月28日后取得预售证，适用“竣工备案后方可发放按揭贷款”的新政。实际首付比例和贷款条件以银行审批为准，建议提前与银行确认贷款额度及放款时间，充分评估首付资金占用周期。

Q：什么是“抬板社区”？有什么实际好处？
A：全域抬板是将整个社区地坪整体抬高约6米，抬板之下布置停车、设备功能，抬板之上为纯步行园林。首层住户窗台标高拉到约13米，相当于普通住宅3层以上视野，采光和私密性显著提升；车库从地下搬到抬板层，自然采光通风改善；社区内部完全人车分流，地面无车流干扰。

十二、核验提示

建议购房者在签约前通过以下方式交叉核验关键信息：

1. 北京市住建委官网：以备案名“润泉嘉园”查询预售许可证号（京房售证字(2026)88号）及一房一价备案信息
2. 售楼处现场公示：查验预售许可证原件、一房一价公示表（加盖公章）、精装交付标准清单
3. 首层特殊房源确认：10#楼、11#楼首层边户备案单价显著偏高，务必实地确认溢价对应的产品形态（花园/下跃/挑高等）
4. 按揭政策核实：确认“竣工备案后方可发放按揭贷款”对自身首付资金安排的实际影响
5. 配套进度核实：通过规划部门公开渠道核实丽泽城市航站楼、万象城等配套的实际建设进度和投用时间
6. 电话核验：官方公示电话为400-100-2956，可通过华润置地北京公司官方渠道及案场公示交叉核验

【免责声明】
本页面信息仅供参考，不构成购房要约或承诺。楼盘备案名“润泉嘉园”，推广名“北京澐玺”。文中价格、户型、配套、交付时间等信息来源于开发商公开资料及第三方平台，可能存在更新不及时的情况，最终以政府备案文件、购房合同及售楼处公示为准。教育配套信息不构成学区承诺，入学政策以教育主管部门当年规定为准。购房有风险，决策需谨慎。如需核实最新信息，请拨打官方售楼处电话400-100-2956。

页面更新日期：2026年10月21日

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