里昂突然改口：农历新年后中国楼市开始上涨，明年全国房价上涨5%

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手里攥着首付、等了快两年的朋友，可以把搁置的看房计划重新捡起来了。

一家以谨慎著称的国际投行，把对中国楼市的判断整个翻了过来。

去年这个时候，里昂还在研报里写"2025年内地楼价全年下跌5%"。今年10月20日，同一家机构的报告话锋一转：内地楼价初现回稳迹象，预计2027年楼价上涨5%。

从跌5%到涨5%，整整10个百分点的转向。

投行不是网红，不会为了流量改口。这背后是一组正在变化的硬数据。

标志性的信号来自上海。据国家统计局9月数据，上海二手住宅价格同比上升0.8%，成为全国率先同比转正的城市，环比已连涨8个月。二手房去化周期缩短到3至4个月，接近卖方市场边缘。

上海链家的数据更有意思：十一假期二手房成交量同比增长44%，带看量增幅却低于成交量。看房的人没多多少，掏钱的人多了——观望情绪在退。

对正在看房的朋友来说，这个细节比价格本身更值得留意。当房东从"急着卖"变成"不着急"，议价空间就会悄悄收窄。

成交回暖的不只是上海。里昂报告提到，10月首两周二线城市新房成交面积同比增长73.9%，9月还是下降11.9%，一个月内完成反转。一线城市同比增长38.7%，比9月的16.7%明显提速。

贝壳研究院的统计也印证了这点：十一假期重点50城二手房日均成交同比增长超45%。

量在价先，这是楼市反复验证过的规律。成交量先起来，价格跟上只是时间问题。

里昂为什么偏偏这时候改口？答案藏在供给端。

据国家统计局数据，2026年1至9月，全国房屋新开工面积同比下降24.9%，开发投资下降20.6%，房企到位资金里的国内贷款下降33.1%。

新开工规模仅为新房销售的60.2%，健康区间通常在110%至120%。眼下卖的房子主要在消化存量，新增供应接不上。

从拿地到形成可售房源要1.5到2年。今天新开工的下滑，决定2027年、2028年市场上能卖多少房子。

里昂自己在报告里也写了：预计2027年新房成交量下降20%、销售金额收缩16%，但房价上涨5%。

成交量降、价格反升，看似矛盾，逻辑却很清晰——供给收缩比需求下降快。东西少了，想买的人还在，价格自然有支撑。

对打算明年换房的改善家庭来说，这意味着一件事：核心地段的优质次新房，可选房源可能比今年更少。

政策面的变化，是里昂改口的另一个推手。

2026年9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发文，自10月1日起对符合条件的首套房贷给予年化1%贴息。这是中央财政首次直接为个人房贷贴息，单户上限100万元、期限5年。

当前首套房贷利率已进入"3字头"，符合条件的购房者实际利率可到2.5%左右。首付降至15%，部分城市按揭期限延至40年，存量房贷也可协商降息。

招联首席经济学家董希淼评价，这次贴息是"精准滴灌"，主要惠及二线及以下城市刚需。

政策落地才三周，效果已在数据里冒头。广州、深圳150万元以下房源成交加速，深圳10月第2周二手房录得量环比回升超80%。

总价预算150万元以内的首套购房者，1个百分点的贴息是什么概念？100万元贷款30年期，累计少付利息近5万元，够置办一整套家电。

5%的涨幅，是不是意味着所有城市都要涨？还真不是。

里昂说的5%是全国加权平均，平均数有时会"骗人"。就像一只脚泡热水、一只脚踩冰水，平均温度"刚刚好"，实际感受天差地别。

这轮修复是高度分化的。据中指院数据，9月百城新建住宅均价环比上涨0.17%，但100城里只有25个环比上涨、66个下跌，上涨集中在少数核心城市的优质项目。

上海、深圳属于领跑梯队，已经率先启动，人口持续净流入、核心区供应收缩、产业厚实。高盛预判这两座城市2025年底到2028年底累计涨幅约15%。

北京、广州和杭州、成都、武汉、南京、苏州、合肥等强二线属于跟跑梯队，基本面扎实，正处在磨底到企稳的临界点，里昂判断它们农历新年后跟随上海节奏。

东莞、佛山、无锡这类都市圈卫星城，以及徐州、青岛这类区域中心城市，有局部亮点，涨幅温和。

人口持续流出、产业单一、库存高企的收缩型城市，大概率还会在底部横盘。这类城市刚需自住量力而行即可，想靠它实现财富增长不现实。

分化不只发生在城市之间，同一座城市内部也一样。

上海内环核心区次新房实际涨幅已到10%至15%，远郊配套薄弱板块还在以价换量。北京9月新房环比微降，但144平方米以上大户型率先走平。

产品分化也在拉大：9月144平方米以上改善型产品涨幅全部跑赢中小户型。经过这几年调整，较早被压制的改善需求开始释放，高购买力人群挑的都是品质、物业、地段过硬的房源。

对持房业主来说，这个趋势值得认真对待。手里有多套房产的，人口流出城市的远郊老破小，和核心城市核心板块的优质次新房，未来走势会越来越不一样。趁市场还在底部区域做一次资产优化，比拿着不动明智。

这轮修复和2009年、2016年那两轮有什么不同？

区别很大。

2009年是"四万亿"加7折利率，2016年是棚改货币化加降准降息，都是力度较大的需求扩张。这轮定调是"托底"，贴息有总价150万元、面积120平方米的限制，发力更克制。

居民杠杆率也不一样了。当年加杠杆买房是主流，如今入市的以刚需和改善的真实居住需求为主，投机性需求基本退出。

人口格局也发生了根本变化。城镇化率已超过66%，全国总人口2022年开始负增长。不是所有城市都能分到新增人口，只有产业强、公共资源好的城市才吸引人。

这决定了这轮修复温和、结构性，不会重现全面上涨的局面。

里昂从"跌5%"到"涨5%"，更像是在确认一个已经发生的事实，而非凭空给出乐观判断：市场底正在走出来。

据国家统计局9月70城数据，二手住宅环比上涨城市从3个增至9个，一线城市二手房已连涨7个月。拐点信号已不止上海一城。

对刚需和改善购房者来说，在市场底部、政策红利密集释放阶段，根据自身需求择机入市，是时间维度上更稳妥的选择。不必追求买在绝对低点，真正的低点只有事后才知道。

房子的价值，从来不是钢筋水泥本身，而是它脚下那片土地连接的就业机会、教育医疗资源和未来的人口流入预期。

选对城市、选对板块、选对产品，这轮结构性修复里，机会永远留给有准备的人。

免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。