高盛发出预警：人民币被低估20-25%，中国房产将迎来全球资本围猎

你敢信吗？华尔街顶流投行高盛的核心主管，直接对着彭博社甩出一个超出市场预期的判断。人民币被低估的幅度，按高盛的模型算都有20%到25%，这还是往保守了估的结果。这话一出，直接把全球交易者的目光都锁在了中国资产上。

高盛这边还给了升值目标，说一年之内人民币对美元，有望从当前的6.69附近升到6.40，高盛内部的公允价值模型，甚至指向更靠前的6字头位置。上一次人民币真走到6.0附近，还要追溯到2014年初那波投机资金集中入境的行情。懂行的都知道，这个预期比市场普遍判断要激进得多。

支撑这个判断的核心依据，是2026年前八个月中国货物贸易顺差已经站上了8000亿美元。从盘面看，2026年10月14日中国外汇交易中心公布的人民币兑美元中间价报6.7249，10月15日微调到6.7253，离岸汇率紧贴6.7一线。按彭博的测算，人民币对美元年内累计升幅已经有4.3%，直接站上了四年高位，对其他主要货币的走强也相当惹眼。

按之前老玩家的玩法，现在这个盘面组合不对，美元指数没有系统性走软，中美10年期国债利差还深度倒挂。这种情况本来人民币该承压，结果完全没按剧本走，一路顶着利差压力走出了独立行情。高盛主管给出的解释也很实在，就是吃准了贸易顺差够大，外汇供求和市场预期，本来就是支撑人民币的核心变量。

他还说过一个很有意思的观点，高盛每次上调人民币目标位，远期市场和市场一致预期总要慢半拍才能跟上。这种追不上的状态本身，就是市场预期和实际基本面错配的信号。现在不同机构估算人民币均衡汇率的口径不一样，但贸易顺差和经常账户，依旧是大家评估的核心依据。

换个角度给境外资金算笔账，人民币每升值一个百分点，手里持有的人民币资产换算回美元，就能自动拿到同等幅度的账面收益。假设人民币未来一年升值约4%，再加上优质物业能拿到2.5%到3.5%的净租金回报，境外机构折算成美元的综合年化收益就相当可观。当然这里面也有风险，租金、空置率、交易成本和汇率波动都会影响最终收益。

对比一下就知道吸引力了，现在美国10年期国债收益率就在4%附近晃，纽约伦敦这些成熟市场的核心商业地产，净回报也就比国债高一点点。这么比下来，中国的核心资产对全球长期配置资金来说，诱惑真的不小。跨市场比价格也不能只看挂牌价，曼哈顿、伦敦西区和北京国贸、上海陆家嘴的物业，本身在面积、类型、税费流动性上差异就很大。汇率、租金、购买限制都会影响最终估值。

国内一线城市的不少住宅板块，已经经过了好几年的价格调整，现在大家买房的预期和加杠杆的方式，都比之前理性审慎多了。政策层面这边，国家外汇管理局这些年一直在简化跨境投融资，合格境外机构投资者制度也在不断完善，公募REITs也扩展到了保障性租赁住房这些领域。但这里要给大家掰扯清楚一个边界，不是说境外资金就能随便买房了。

购房资格的属地化限制并没有普遍放开，政策疏通的只是境外资金入境后的流转效率，不是给境外购房者放开身份门槛。按仲量联行与世邦魏理仕公开的跟踪数据，2026年上半年北京上海的大宗物业交易里，港资、险资、自用型买家占比明显更高，核心商务区的成交热度一直维持在高位。

2026年9月上海第九批次土拍收官，三宗涉宅用地一共卖了129.11亿元，最高溢价率冲到了29.65%。中海以38.88亿元底价拿下黄浦老西门地块，起始综合楼面价定在每平方米96900元，已经是黄浦区涉宅用地起始楼面价的较高水平。证券时报援引中指研究院的监测数据，2026年9月下旬，北京上海广州杭州武汉成都天津郑州等核心一二线城市，迎来了一轮密集土拍，待拍地块一共93宗，起始总价合计约757亿元。

国家统计局2026年9月发布的70个大中城市住宅价格数据显示，一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二三线城市和部分一线城市的房价还处于调整阶段。外资选资产其实挑剔得很，戴德梁行跟踪的外资大宗交易，基本都集中在一线城市核心商务区，根本不会普遍流向三四线或者远郊板块。

照这个趋势往下走，未来几年中国房地产的结构性分化只会越来越明显。核心城市核心地段会进入供给收缩、需求集中、资金流入的三重共振，温和上行的通道会慢慢成型。人口持续外流的三四线城市，还有配套跟不上的远郊板块，大概率还是维持以稳为主的过渡状态。

很多人喜欢拿现在的情况和1980年代末日本的资产泡沫比，其实好几个关键维度都不一样。人民币走的是渐进式升值路径，不是一次性的急剧跃升。居民部门杠杆率明显低于当年日本泡沫峰值的红线，城镇化率也还没触顶，还有大概10个百分点的增长空间有待释放。

境外资金会不会持续流入，会持有多久，最终还是要看汇率预期、政策环境和资产回报情况。真正能托住房产中长期居住和投资价值的锚，从来不是利率这一个变量，而是居民收入增长和城市基本面的发展势头。现在人工智能、新能源、高端制造这些领域的岗位收入增速很快，正在给这一轮核心资产的温和定价托底。

人民币的走向，说到底是由中国制造的全球竞争力决定的。核心房产的价值，说到底是由城市和地段的内在禀赋决定的。两条曲线在高盛说的这个窗口产生共振，资金会不会大规模进房地产市场，最终还是要等后续实际交易和资金流向来验证。

参考资料：证券时报 核心城市土地市场监测报道