电梯广告、快递柜租金是业主的吗？解读南宁小区公共收益新规

近年来，住宅小区公共收益的管理问题日益受到社会关注。电梯广告收入、地面停车费、快递柜场地租金等公共收益的归属与使用，关乎广大业主的切身利益。为规范公共收益管理，保障业主合法权益，南宁市住房和城乡建设局于2026年10月1日正式发布《关于进一步加强住宅小区公共收益管理的通知》（以下简称《通知》），构建起一套全链条、闭环式的监管体系。

一、政策背景与出台过程

长期以来，住宅小区公共收益存在账目不清、管理不规范等突出问题。部分小区虽有可观收益，业主却长期未能享受相应权益。对此，自治区层面已作出制度安排，2026年1月20日印发的《广西壮族自治区住宅小区公共收益管理办法（试行）》为全区公共收益管理确立了基本框架。在此基础上，南宁市结合本地实际，经广泛征求意见，正式出台本《通知》，标志着全市住宅小区公共收益管理迈入制度化、规范化、透明化的新阶段。

二、公共收益的界定与范围

根据《通知》，公共收益是指利用住宅小区共有部分从事经营活动所产生的收入，在扣除合理成本后形成的净收益。具体包括但不限于以下项目：电梯广告位租赁收入、地面停车位及临时停车费收入、快递柜与售水机等设施占地费、外墙及道闸广告收入、游泳池与会所等公共设施出租收入、楼顶通信基站场地租金等。

《通知》明确，凡利用小区公共部分获取的经济收益，其所有权归属于全体业主，经营管理者不得擅自侵占或挪用。

三、管理主体的分类与职责

《通知》根据小区治理结构的不同，将公共收益管理主体划分为三类情形：

（一）未成立业主大会的住宅小区，由物业服务企业依据前期物业服务合同及相关管理规约代为管理；（二）已成立业主大会的住宅小区，由业主委员会自行管理，或经业主大会决议委托物业服务企业管理；（三）组建物业管理委员会的住宅小区，经临时业主大会审议同意后，由物业管理委员会履行管理职责。

各类管理主体均须在市住房和城乡建设局指定的监管平台完成注册登记，并按季度上传财务会计报告及收支公示信息。涉及公共收益的管理制度、年度使用计划及使用方案，须经业主表决同意后报监管平台备案。经业主同意，亦可委托第三方专业机构提供运营管理、招投标、审计等配套服务。

四、资金监管与账户管理

为防止公共收益与物业服务企业自有资金混同管理，《通知》确立了“一小区一专户”的资金监管原则。市住房和城乡建设局通过公开招标方式确定专户管理银行，并与监管平台实现系统互联互通，确保账户信息和资金流水实时推送、全程留痕。

各住宅小区须以物业管理区域为单位开设公共收益专用账户，专款专用，严禁与其他资金混同使用，亦不得以个人或非管理主体名义开户。同时，专户支持按房屋户门号设置子簿记，实行分户核算，既保障资金安全，又便于业主个人查询。

小区公共收益，不该是一笔糊涂账

五、资金使用程序与监督机制

《通知》对公共收益的使用设定了明确程序。在普通使用情形下，管理主体须向监管平台提交使用说明、业主表决同意的相关制度及年度使用计划，经平台查验后，方可持支付凭证至专户银行办理划付手续，银行于三个工作日内完成拨付并自动回传流水信息。

针对电梯故障、消防设施损坏等紧急情况，《通知》设置了应急维修通道。维修方案须经每个单元至少三名业主代表参与制定；未成立业主大会的小区，还需提供街道办事处及住房和城乡建设主管部门指导的佐证材料。维修完成后，相关情况须予以公示并存档备查。

六、管理主体变更的衔接与移交

针对物业服务企业合同终止或业主委员会任期届满等情形，《通知》制定了详尽的移交规程。原管理主体须在三十日内完成专户资金对账，并在街道办事处监督下，将资金、合同、账目、票据及账号资料完整移交，不得以任何理由拒绝或拖延。移交过渡期间，资金由属地居民委员会或村民委员会临时监管，严禁擅自划转、使用或截留。新管理主体须在七个工作日内办理专户变更手续；管理主体缺失的，由街道办事处指导组建物业管理委员会临时接管。

七、多层监督与业主查询渠道

为确保制度落地见效，《通知》明确了各层级监管职责。各县（市、区）、开发区住房和城乡建设部门须每季度通过监管平台开展抽查，对录入不全、漏录或虚假录入等行为责令整改。街道办事处及居民委员会、村民委员会负责日常督促记账核算与台账更新。

业主可通过监管平台在线查询、小区公示栏查阅季度收支公示表、以及年度财务报表等方式，全面了解公共收益的收支情况。市、区、街道三级联动监管，确保资金运行公开透明。

《通知》自2026年10月1日起施行，有效期五年。其核心要义在于将公共收益管理的各项要求制度化、程序化、透明化，引导各住宅小区参照执行，切实维护广大业主的知情权、参与权与监督权。

小区治理的关键在于财务管理的规范与透明。公共收益管理制度的确立与完善，将为促进社区和谐、提升基层治理效能提供坚实的制度保障。

一小区一专户，资金透明可查

《关于进一步加强住宅小区公共收益管理的通知》政策解读

一、出台背景

住宅小区公共收益归全体业主共有，是业主共同财产的重要组成部分。当前我市部分小区存在公共收益账户不独立、收支不透明、使用程序不规范、物业退出时资金账目移交难等问题，业主反映较为集中。

为落实《广西壮族自治区物业管理条例》《广西壮族自治区住宅小区公共收益管理办法（试行）》要求，进一步规范全市住宅小区公共收益管理，南宁市住房和城乡建设局研究起草了《关于进一步加强住宅小区公共收益管理的通知》（以下简称《通知》），构建“统一平台+专户银行+线上申报+规范移交+分级监管”的全闭环管理体系。

二、政策依据

（一）《广西壮族自治区物业管理条例》

（二）《广西壮族自治区住宅小区公共收益管理办法（试行）》

三、主要内容解读

（一）建设全市统一住宅小区公共收益监管平台

市住建局依托南宁市物业服务管理平台建设公共收益监管模块（以下简称“市监管平台”），实现管理主体注册、材料上传、季度财务报表上报、资金使用线上申报、银行流水自动推送，实现公共收益业务全流程线上留痕可追溯。

（二）明确三类管理主体

业主大会成立前，物业服务企业为代管主体；业主大会成立后，由业主大会决定业委会自管或委托物业代管；已组建物管会的小区，经临时业主大会征得业主同意后，物管会可作为管理主体。管理主体应在市监管平台完成注册，每季度上传财务会计报告、收支公示表；公共收益管理制度、年度使用计划、使用方案经业主依法表决同意后上传市监管平台。

（三）规范公共收益专户设立名称

业主大会成立前，专户名称应当设为：物业服务企业名称+住宅小区物业管理区域名称+公共收益专户，或者住宅小区物业管理区域名称+物业管理委员会+公共收益专户；业主大会成立后，专户名称应当设为：住宅小区物业管理区域名称+业主大会+公共收益专户。

（四）实行专户存储、专款专用。

市住建局通过公开招投标确定专户管理银行，银行系统与市监管平台互联互通，自动推送账户、流水数据。各小区应以物业管理区域为单位开立公共收益专户，实行“一小区一专户”，严禁与其他资金混同，严禁以个人或非管理主体名义开户。账户内可按房屋户门号设置子簿记，实现分户核算，子簿记仅为会计分户，不另开立银行账户。

（五）区分普通使用、紧急维修两类资金申报拨付流程。

普通使用：管理主体上传使用说明（含合规承诺）、经业主依法表决同意的管理制度、年度使用计划、使用方案等材料，市监管平台完成程序性查验，经办人赴专户管理银行办理拨付，专户管理银行3 个工作日内拨付资金，流水回传市监管平台。市监管平台仅做材料完整性查验，业主表决合法性由管理主体负责，街道办事处（乡镇人民政府）承担业主表决合法性监管责任。

紧急维修使用：发生法规规定紧急维修情形，可走紧急通道；维修方案须每个单元不少于3名业主代表参与制定；未成立业主大会小区需提供街道办事处（乡镇人民政府）、住建部门指导佐证材料，落实事前告知业主；抢修完成后仍需补齐公示、存档备查手续。

（六）强化移交与过渡期监管。

前期物业合同终止或业委会任期届满的，原管理主体应在30日内完成公共收益专户资金对账，在街道办事处（乡镇人民政府）监督下完整移交资金、合同、账目、票据、账号等资料，不得以任何理由拒绝。移交过渡期资金由属地居（村）委会临时监管，严禁擅自划转、使用、截留。管理主体缺失的，由街道办事处（乡镇人民政府）指导组建物管会接收全部资料资金。管理主体变更后，新主体须在7个工作日内办理专户变更手续。

（七）落实分级监督责任。

各县（市、区）、开发区住建部门每季度通过市监管平台抽查辖区小区信息录入情况，对零录入、漏录入、虚假录入责令改正。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会负责日常督促记账核算、更新台账，并及时录入业主大会成立、业委会换届等信息。

四、实施时间

《通知》自2026年10月1日起施行，有效期五年。

【政策原文】

南宁市住房和城乡建设局

关于进一步加强住宅小区公共收益管理的通知

——南住建规〔2026〕7号

各县（市、区）、开发区住建部门，各驻邕物业服务企业、各驻邕金融机构，各有关单位：

根据《广西壮族自治区物业管理条例》《广西壮族自治区住宅小区公共收益管理办法（试行）》等相关规定，为进一步加强我市住宅小区公共收益管理，保障广大业主的合法权益，现就相关事项通知如下：

一、南宁市住房和城乡建设局依托南宁市物业服务管理平台（以下简称市监管平台）开展行政区域内住宅小区公共收益监管。

二、业主大会成立前，物业服务企业可以根据前期物业服务合同和临时管理规约约定代为管理公共收益，物业服务企业是公共收益经营管理主体。业主大会成立后，经业主大会决定，业主委员会可以作为公共收益经营管理主体，也可委托物业服务企业作为公共收益经营管理主体。已组建物业管理委员会的住宅小区，物业管理委员会可通过召开临时业主大会会议，依法征得业主同意后作为公共收益经营管理主体。

三、公共收益经营管理主体应在市监管平台注册。建立健全公共收益财务管理制度，对公共收益的归集、使用情况进行规范记账，编制财务会计报告，每季度将财务会计报告及住宅小区公共经营性收支公示表上传市监管平台。

公共收益经营管理主体应将依法表决通过后的公共收益管理制度、公共收益年度使用计划、公共收益使用方案上传市监管平台。

四、经业主同意，公共收益经营管理主体可以委托第三方运营管理单位,开展公共收益入账前监管以及与公共收益相关的招投标、挂牌竞拍、审计等运营服务，具体委托事项及相关成本费用由委托双方在合同中协商约定。

五、南宁市住房和城乡建设局通过公开招投标的方式确定公共收益专户管理银行（以下简称专户银行），专户银行应当建立与市监管平台相适应的管理系统，将公共收益专户账户基本信息、收支流水等数据推送至市监管平台，与市监管平台共享数据，互联互通，实现公共收益的开户、归集、划拨、对账等功能。

六、公共收益经营管理主体应当以住宅小区物业管理区域为单位开设公共收益专户。业主委员会申请开立的公共收益专户名称应当设为：住宅小区物业管理区域名称+业主大会+公共收益专户（以业主大会名义设立）；物业服务企业申请开立的公共收益专户名称应当设为：物业服务企业名称+住宅小区物业管理区域名称+公共收益专户；物业管理委员会申请开立的公共收益专户名称应当设为：住宅小区物业管理区域名称+业主大会+公共收益专户（已成立业主大会），或住宅小区物业管理区域名称+物业管理委员会+公共收益专户（未成立业主大会）。

开设账户时，应当同时授权专户银行将账户基本信息、收支流水等数据推送至市监管平台。

七、公共收益经营管理主体按公共收益专户名称类别持以下材料向专户银行申请开户：

（一）以业主大会名义设立

1. 业主大会、业主委员会（物业管理委员会）备案材料；

2. 业主大会基本存款账户开户许可证（在基本存款账户开户银行领取）；

3. 业主委员会（物业管理委员会）负责人身份证；

4. 授权书及授权经办人身份证（如代办须提供）；

5. 业主大会公章、与公共收益专户名称一致的章、负责人或其授权的代理人的名章。

（二）以物业服务企业名义设立

1. 企业基本存款账户开户许可证或《基本存款账户信息》；

2. 企业营业执照（纸质副本原件或电子营业执照）；

3. 企业法定代表人或负责人身份证；

4. 授权书及授权经办人身份证（如代办须提供）；

5. 物业服务合同；

6. 企业公章、与公共收益专户名称一致的章、法定代表人（单位负责人）或其授权的代理人的名章。

（三）以物业管理委员会名义设立

1. 物业管理委员会备案材料；

2. 基本存款账户开户许可证；

3. 物业管理委员会负责人身份证；

4. 授权书及授权经办人身份证（如代办须提供）；

5. 物业管理委员会公章、与公共收益专户名称一致的章、法定代表人（单位负责人）或其授权的代理人的名章；

注：以上材料核原件收复印件。开户资料随着时间及政策的变化会有变动，以银行实际开户要求为准。

八、公共收益应当实行专户管理，专款专用，禁止与其他账户共用，住宅小区公共收益应直接存入公共收益专户。

公共收益专户不得以个人或者非公共收益经营管理主体的其他组织名义开立。专户银行在办理公共收益专户开户时，应当在市监管平台查询住宅小区公共收益经营管理主体及开户信息。

公共收益专户应以住宅小区物业管理区域为单位开立总账账户进行统一核算；如前期物业服务合同、议事规则或公共收益管理制度等有规定的，可在专户内按房屋户门号设置子簿记实施分户核算，子簿记名称应当为公共收益专户后增加合理后缀。

九、公共收益经营管理主体需使用公共收益的，应当将以下列材料扫描上传至市监管平台：

（一）公共收益使用说明（含公共收益使用合规承诺），并加盖公共收益经营管理主体公章；

（二）公共收益管理制度、年度使用计划、使用方案复印件，并加盖业主大会公章，没有业主大会的，加盖公共收益经营管理主体公章；

（三）办理公共收益支付业务人的身份证复印件，并加盖公共收益经营管理主体公章；

上传市监管平台通过后，办理公共收益支付业务人持支付凭证到专户银行办理支付手续。

专户银行在收到支付申请并核对相关信息无误后三个工作日内办理资金拨付手续，并按照有关财务制度完成公共收益专户记账工作，将相关信息推送至市监管平台。

十、当住宅小区发生《广西壮族自治区物业管理条例》规定的紧急情况，需立即使用公共收益进行维修、更新、改造的，公共收益经营管理主体应当将以下列材料扫描上传至市监管平台：

（一）公共收益使用说明（含公共收益使用合规承诺），并加盖公共收益经营管理主体公章；

（二）公共收益经营管理主体或受委托的第三方经营单位制定的维修、更新、改造方案（公共收益列支范围内每个单元不少于三名业主参与制定），并加盖公共收益经营管理主体公章；

（三）议事规则复印件（已成立业主大会的住宅小区需提供），并加盖业主大会公章；街道办事处（乡镇人民政府）、属地住建部门监督、指导制定维修、更新、改造方案的有关材料（未成立业主大会的住宅小区需提供），并加盖公共收益经营管理主体公章；

（四）项目实施前维修、更新、改造方案告知业主的相关佐证材料，并加盖公共收益经营管理主体公章；

（五）办理公共收益支付业务人的身份证复印件，并加盖公共收益经营管理主体公章。

上传市监管平台通过后，办理公共收益支付业务人持支付凭证到专户银行办理支付手续。

专户银行在收到支付申请并核对相关信息无误后三个工作日内办理资金拨付手续，并按照有关财务制度完成公共收益专户记账工作，将相关信息推送至市监管平台。

十一、前期物业服务合同终止或者上一届业主委员会（物业管理委员会）任期届满，物业服务企业或上一届业主委员会（物业管理委员会），应在30日内完成公共收益专户资金对账，并在街道办事处（乡镇人民政府）的监督下将公共收益及其经营合同、经营收支账目、票据凭证、管理账号等资料完整移交新一届业主委员会（物业管理委员会），不得以任何理由拒绝移交。移交期间的公共收益，由属地居（村）民委员会临时监管，严禁任何单位、个人擅自划转、使用、截留资金。

物业服务企业退出或业主委员会任期届满未能成功选举产生新一届业委会，导致出现公共收益经营管理主体缺失的，由街道办事处（乡镇人民政府）指导住宅小区组建物业管理委员会，接收公共收益及其经营合同、经营收支账目、票据凭证、管理账号等资料，并根据议事规则、公共收益管理制度对公共收益进行管理。

公共收益经营管理主体发生变更的，新的公共收益经营管理主体应在七个工作日内持相关变更材料到专户银行办理公共收益专户变更手续。

十二、各县（市、区）、开发区住建部门应当每季度通过市监管平台对本辖区范围内住宅小区公共经营性收支公示表等录入信息情况进行抽查，对零录入、漏录入、虚假录入的公共收益经营管理主体责令改正。

街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会负责日常督促公共收益经营管理主体做好公共收益收支的记账、会计核算及更新台账资料，及时将本辖区内住宅小区业主大会成立及业主委员会（物业管理委员会）选举、换届等信息录入市监管平台。

十三、本通知自印发之日起施行，有效期为五年。

南宁市住房和城乡建设局

2026年10月1日

（此件公开发布）