中国建筑国际(3311.HK)三季度：万亿北都建设浪潮、政策加速MiC放量，建筑龙头迎来价值重估

10月21日，中国建筑国际（3311.HK）发布2026年第三季度业绩，前三季度营收591.14亿元，经营溢利及应占合营企业盈利98.63亿元。在建筑行业转换发展逻辑的关键节点，这份季度业绩展现了公司主营业务稳健的底色。

当前，中国建筑国际所在核心市场呈现新的发展趋势：香港首个五年建设规划推进，北部都会区建设提速，万亿级市场增量持续释放；内地核心城市现房销售制度陆续落地，重塑地产开发现金流模型，倒逼建造方式向效率升级。

作为同时深耕港澳与内地市场的建筑龙头，中国建筑国际既受益于香港基建的长周期景气，又卡位内地建筑工业化的产业风口，叠加城市更新盘活存量市场，公司具备经营韧性与长期成长的基本面，价值修复的逻辑持续夯实。

香港首个五年建设规划落地，北都发展开启长周期景气

香港2026-2030年首个五年建设规划勾勒出的市场空间与北部都会区建设全面提速，为中国建筑国际的长期增长注入了强确定性。高盛在相关报告中指出，北都是整份规划里最硬核的增量抓手，是未来五年最大资本引擎。

（图：香港2026-2030年五年规划主要指标表）

《规划》提出，未来十年准备熟地约2500公顷，其中1400多公顷在未来五年产出；十年累计供应住宅42万个单位，公营房屋占比超七成。其中，北部都会区未来五年将产出约900公顷熟地，规模达上一个五年的7.5倍；建成超7万个房屋单位，是上一周期的6.4倍，预计带动建筑合约约1200亿港元。

发展局局长甯汉豪最新表示，北都九个新发展区中四个已动工，涉及约800公顷土地；第五个动工的牛潭尾新发展区，希望明年动工；余下四个新发展区，今年会启动流浮山新发展区的法定规划及相关程序，另外三个新发展区则在明年陆续启动法定规划及相关程序。

更重要的是，政策与资金形成双重保障，确保规划有序落地。《北部都会区发展条例草案》已于今年7月刊宪并提交立法会，力争年底通过，生效后规划修订流程将从9个月压缩至2个月，开发效率大幅提升。资金方面，截至今年7月，立法会财务委员会已批出超1800亿港元北都相关工务工程拨款，洪水桥、河套、新田三大园区各获100亿港元注资，并预留100亿港元以贷款方式支持洪水桥大学城发展。

由此可见，北都建设作为以片区综合开发、产城融合运营为核心的系统性工程，项目体量大、产业链条长、资本属性强，对承建商的资金实力、全产业链整合能力、产业运营经验均提出了更高门槛。这也意味着资源将加速向具备综合能力的头部企业集中，中国建筑国际作为香港市场份额领先的承建商，有望成为本轮长周期景气里的核心受益者。

今年以来，中国建筑国际不断收获大型项目，并在投资业务上实现突破，市场竞争力得到充分验证。其中，公司中标青衣先进建造业产业大楼BOT合约，这是香港回归后首个采用“建造、营运及移交”模式的标杆项目，标志着公司综合实力再上台阶。

随着香港市场进入明确的复苏上行通道，中国建筑国际不仅受益于订单规模的增长，更受益于业务模式从单一建造向“科技+投资+建造+运营”升级。公司因此拥有更宽的业务边界，也能平滑建造业务的周期波动，打开长期盈利空间。

现房销售重塑房企现金流，MiC卡位建筑工业化风口

今年8月以来，完善商品住房销售制度的政策在全国核心城市陆续落地，北京、上海、广州、深圳等城市相继出台实施细则。这一政策调整拉长了房企回款周期，推高资金占用成本，让传统开发模式的资金周转效率受限，工期管量控能力成为决定项目内部收益率的核心变。

在此背景下，MiC的经济价值进一步凸显。不同于传统建造串联式的工期结构，MiC将大部分工序前置至工厂工业化生产，现场仅需模块拼装，通常可将整体工期压缩30%-60%。工期缩短直接对应财务费用节约与资金周转效率提升，能够显著改善项目盈利模型，有效对冲现房销售带来的资金压力。

作为国内MiC赛道的先行者，中国建筑国际旗下中建海龙是行业标准的核心参编单位，也是最早实现MiC商业化落地的企业，先发优势显著。公司打造的华章新筑项目，从开工到交付仅用365天，工期仅为传统模式的三分之一，验证了模块化建造在保障性住房领域的效率与成本模型；在上海打造的全国首个MiC商品住宅项目，拿地后预计一年内竣工备案，较传统开发周期节省约一年时间，成为现房销售政策下房企优化开发效率的示范样本。

本季度，公司首次中标北京东城区旧城保护定向安置房项目，一线城市核心区域的再次突破印证了MiC技术从外围保障房向核心城区存量更新、商品住宅渗透的产业路径。目前公司已围绕一线城市完成产能布局，形成覆盖华北、华东、华南的供应网络，高效匹配核心城市的需求集中释放。

政策端正为MiC规模化应用打开市场空间。今年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提出推广装配式装修、提升装配式装修应用比例、稳步发展装配式建筑等。住建部2025年发布《装配式建筑可复制可推广技术体系和产品目录（第一批）》，将模块化建造技术纳入全国重点推广范畴，统一技术落地标准；住建部《关于提升住房品质的意见》进一步从需求端发力，鼓励新建住宅与城市更新项目采用模块化建造方式。

地方层面围绕技术规范与应用目标发力，为MiC规模化应用铺平道路。

技术规范上，统一标准是MiC大规模落地的核心前提。中建国际旗下中建海龙深度参与核心省市的标准制定工作，已在北京、上海、广州、深圳、浙江、安徽等经济发达地区主编或参编多项地方技术标准与导则：在深圳，主编《混凝土模块化建筑技术规程》《钢结构模块化建筑技术规程》两大核心地方标准，奠定行业技术基准；在北京、上海，分别主编两地混凝土模块化建筑技术导则，为一线城市MiC项目落地提供明确合规依据；在浙江，发布《浙江省混凝土模块化建筑技术导则》，覆盖三大主流混凝土MiC结构体系，打通设计、生产、安装、验收、运维全产业链标准闭环。覆盖核心省市的标准体系逐步成型，为全国规模化扫清技术阻碍。

应用目标上，多地明确MiC应用比例，释放刚性需求。上海“十五五”住建规划要求装配式建筑占新建建筑比例不低于90%；广州《关于加快推进模块化建筑发展的若干措施》明确，自2026年起新建安置房及配套公共建筑中模块化建筑计容建筑面积占比不低于15%并逐年提高，新建商品房出让地块中该占比不少于10%；佛山《佛山市推广装配式建筑实施办法》明确，到2030年，全市新建装配式建筑面积占新建建筑面积的50%以上，其中政府投资工程装配式建筑面积占比达到70%以上。

广州、佛山对满足模块化建筑评价要求的，可按最高不超过6%的比例不计入容积率核算，从收益层面上调动市场主体积极性。在现房销售制度催化下，内地商品住宅领域的渗透才刚刚启动，成长空间广阔。

与此同时，香港市场公用建筑采用MiC已进入强制推广阶段。据香港发展局《工务技术通告第2/2026号》，政府基本工程计划内总建筑面积超300平方米的新建项目全部强制推行MiC：员工宿舍、学校、办公楼、数据中心等1-6类公用建筑，MiC应用占比不低于50%；医疗设施同步纳入强制范围，因功能多样性不设统一占比下限，要求最大化应用。

展望后市，在政策驱动下，伴随规模效应释放与技术迭代，MiC对比传统模式的成本差异将逐步收窄，进一步加速市场渗透。对中国建筑国际而言，凭借标准制定权、先发项目经验与产能布局优势，将持续抓住行业红利，MiC业务有望成为业绩增长的核心动能。

总结：

整体来看，中国建筑国际的长期价值至少体现在两大维度：

其一，盈利确定性与抗周期属性突出。香港业务受益于“一五”规划长周期的订单项目释放，业绩能见度高；内地MiC业务进入商业化放量阶段，成长属性清晰；城市更新业务提供边际增量。多元业务结构有效平滑单一市场的周期波动，公司坚持经营性现金流净额持续为正，派息比例保持30%以上并争取提升，具备优质蓝筹的防御特征。

其二，产业角色定位和市场定位正在重塑。传统建筑企业估值普遍绑定地产与基建周期，成长性带来的估值溢价不足。而中建国际的科技属性不断增强，MiC业务从技术验证走向规模化复制，打造出支撑长期增长的差异化科技竞争力。随着科技与投资业务占比逐步提升，公司估值中枢有望上移，突破传统建筑商的估值天花板。

综上所述，香港首个五年规划的长期红利、内地现房销售和城市更新，共同构成了中国建筑国际的增长飞轮。公司坚守长期主义，在行业发展模式转变阶段提前布局核心能力，正在从传统建筑商向科技型建造投资服务商升级。随着政策红利释放与产业趋势加速，其经营韧性与成长潜力将持续显现，中国建筑国际有望成为建筑行业中具备长期价值的优质标的。