济南：中海山湖璟和（官网）｜售楼处电话｜预约流程｜济南楼市头条@中海·山湖璟和——华山片区1.02容积率，依山傍水的低密纯洋房

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中海·山湖璟和——华山片区1.02容积率，依山傍水的低密纯洋房

中海·山湖璟和位于历城区华山板块，卧牛山路与清河北路交汇处以西，是济南二环核心区少有的生态宜居板块。作为华山第一个四代宅项目，不到2个月的时间已销售过半。

一、项目位置

中海·山湖璟和项目山南水北，全6-7层的山湖四代宅。北靠卧牛山，南邻小清河，东侧紧邻齐鲁不夜城，西侧规划教育用地。

二、项目土拍

2016年8月10日，中海地产以总价77.44亿元摘得华山片区12宗地，包括9宗居住地块、3宗商业商务地块。其中包含华山片区12地块该地块原为商业商务用地，占地83844㎡，地上容积率2.1，地上建面176072.4㎡，分多期开发，齐鲁不夜城已建成并保留商业属性。

2025年11月，济南市自然资源和规划局、历城区政府联合发布用地深化落实方案，地块由纯商业调整为商业+二类城镇住宅混合用地，商业保留、住宅新增，功能更贴合片区人居需求。

2026年4月14日，中海华山东片区12地块住宅项目规划，这是华山片区首个第四代住宅产品落地，标志着片区原商业用地正式完成“商改住”调整。

三、项目开发

开发商为央企中海，中海地产是中国建筑旗下的央企，隶属于中央国资委，是国内发展历史最长、稳健性极强的房企之一，曾开发过中海国社、华山片区等多个大型项目，具备强大的造城与豪宅打造能力。资金实力雄厚，工程进度透明，且无烂尾风险，在济南的绝大多数楼盘，基本都在约定交房日期前半年就交付了。精装修的口碑，目前在济南属于中上游；中海自持物业，在济南服务着近二三十万户社区，盘子足够大，物业服务有保障，对刚需购房者来说交付安全感强。

四、项目规划

项目总占地4.9万平，地上容积率1.02，规划14栋6-7层纯洋房，分南北两区，南区8栋6层洋房，北区6栋7层洋房，共351户，南地块188户，北地块163户。项目楼间距27-28米。

五、项目户型

项目南区规划面积133三室、178四室、220四室，全部四代宅；北区规划面积115三室、133三室。层高3.1米，奇偶错层空中露台设计。

115㎡三室两厅两卫：项目的入门级改善户型，南北通透，三开间朝南，客厅与双卧朝南，采光充足。客厅、餐厅、厨房一体化设计。主卧套房带独立卫浴。配备约15㎡的全赠送空中花园。北向U型厨房预留冰箱位置，搭配怪物拉篮、燃气泄漏自动推窗等智能细节，精装交付标准较高。

133平三室两厅两卫：三叶草户型，三开间朝南，南北通透。进门玄关带800库储物，卧室两南一北，主卧独立套房（带独立卫浴与衣帽间），两间次卧尺寸规整，客餐厅一体化连通空中花园，南向空中露台2.45米宽，北侧设备平台赠送，实际可用面积大，空间零浪费。

178平四室两厅三卫：大宽厅格局，南北通透。南向双套房设计（主卧与长辈房分置两端，互不打扰），北向两间卧室比较小，可做弹性书房，带独立家政间，南向大露台+北向设备平台+北向书房连通，拓展空间大。客餐厅约5米宽厅，两个明卫一个暗卫，厨房面积比较小。

220平四室两厅三卫：终改格局，南北通透，奇偶层错层设计。卧室三南一北，北卧稍小，南向双套房，主卧带双台盆+浴缸高配卫浴，另一间套房是暗卫。厨房面积大，带导台和四联动推拉门，功能区舒适性比较高。约6.5米奢阔横厅，客餐厨阳露一体化，南向超大落地窗+侧向观景飘窗，独立家政间，270°环幕视野，整盘只有36套。

六、项目实景

济南首个开盘前全维实景兑现住区，示范区、架空层、全互相实体样板全部实景呈现。

项目依山而建，因地制宜。社区与市政路间规划约2000㎡景观带，天然隔音防尘屏障，高端迎宾界面。台地设计，逐级抬升，利用高差打造约300米山湖中轴，把山形、水势复刻进社区，高低错落，移步异景。

奢石整石打造，尊崇归家。提炼华山山石形态，将顶面切割为钻石造型，复刻中式古建四水归堂形制，全天候将天光引入室内，天然聚光聚气。

以叠级水景、曲廊树影、双树王打造游憩一体的滨水会客厅，可静赏、可社交、可独处。

架空层邻里中心，规划檐下会客厅、书吧、棋牌室、健身房、儿童游戏区等，打造社区第二客厅。

七、项目交标

济南中海山湖璟和的交付标准为全屋品牌精装+中海 Living OS智能系统，预计交付时间为2027年12月。采用中海标准化精装体系，包含全屋品牌建材与厨卫配置；全屋配备地暖、中央空调，装完中央空调+地暖后净高可达2.85米（标准层高3.1米）；采用同层排水设计（搭配HDPE管材，静音防漏防臭）、纳米隔音地垫（8mm厚，减弱楼板撞击声）、混凝土分户墙（减弱邻里横向噪音）、恒温花洒、燃气热水器（零冷水技术）等。

智能系统配置（中海 Living OS），配备燃气泄漏自动开窗（燃气感应报警联动智能推窗器）、水浸报警、高空抛物摄像头、全屋体检及小海智家APP集成中控；配备全屋双向流新风系统，保障全屋恒温恒氧。

八、项目配套

项目临近奥体西路北延长线，周边卧牛山路、清河北路，交通通达性较好，距离地铁比较远，距离9号线的卧牛山路站、华山东路站大约3.5公里紧邻卧牛山山体公园、小清河景观带，距离华山湖景区不远；3km范围内有多所幼儿园，华山第四小学，一路之隔规划教育用地，周边有济南外国语学校华山校区；项目东侧就是齐鲁不夜城（已建成，但没有商业入驻），商业主要依托华山环宇城、印象城等成熟商业集群；距济南医院约1.3公里(三级综合医院)、距山大二院/市立三院约7公里。

九、项目价格

目前项目133㎡单价19000-22000元，总价251-290万；178㎡单价19000-22000元，总价330-380万；220㎡单价22500-25000元，总价500-550万。

项目周边：中海・阅麓山，容积率1.5，洋房+小高，次新改善，125–185㎡洋房、110–140㎡小高，二手房均价15000–19000元，容积率高、无湖景、无墅类、总价低；中海・臻园府，华山湖西邻，现房，容积率1.2，纯低密社区（洋房+叠拼），140–220㎡洋房、180–240㎡叠拼，二手房均价23000–28000元；中海・天钻，华山湖西邻，占地约3.8 万㎡，容积率1.3，洋房+叠拼，130–180㎡洋房、170–220㎡叠拼，二手房均价19000–23000元。

十、项目销售

2026年8月29日，华山中海山湖璟和首开，销售额突破3.8亿，首开去化127套，去化率超90%。首开楼栋为12#、15#、16#、17#，开盘面积段为133㎡三室，178㎡四室，220㎡四室。首开价格：133㎡单价19000-22000元，总价251-290万；178㎡单价19000-22000元，总价330-380万；220㎡单价22500-25000元，总价500-550万。

项目1#、2#楼115㎡户型，总价180-190万，已售罄（为济南医院、农科院等的团购房源），10、12、15、16、17#楼也已售罄。

项目截至目前取证248套，实际网签数量为165套。

十一、项目点评

项目为容积率仅1.02的纯四代洋房改善项目，规划351户，全部为6-7层洋房，人车分流，低密属性突出，全盘没有居住式公寓，居住舒适度高。地块位于卧牛山南侧、小清河北岸，坐拥山体与河景双重自然景观，自然绿化、居住环境都不错。层高3.1米，空间开阔不压抑，户型设计、装修都不错，产品力强。

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