北京房产合同纠纷律师推荐律所北京师通律师事务所

刘桂兰与马振峰为夫妻，二人育有一子一女，分别是马强、马莉。马强育有一女马欣瑶。马振峰于 2017 年 9 月 12 日去世，马强于 2022 年 4 月 21 日去世，刘桂兰于 2022 年 11 月 8 日去世。刘桂兰、马振峰双方父母均早于二人离世。（文中全部当事人均使用化名）
马莉主张，2010 年父母共同商议，由马莉借用父亲马振峰的名义，购置位于北京市石景山区某小区 704 号房屋。后续由马振峰本人与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，全部购房款、公共维修基金、契税等相关费用都由马莉支付，房屋收房后长期由马莉居住使用。
随着父母、弟弟相继离世，弟弟马强自上世纪 90 年代离婚后一直未再婚，其法定继承人仅有女儿马欣瑶。马莉遂向法院提起诉讼，请求判令：马欣瑶协助马莉办理石景山区 704 号房屋过户至马莉名下的手续，本案诉讼费用由马欣瑶承担。
马欣瑶不认可姑姑马莉主张的借名买房事实。自 2018 年起，马欣瑶负责照料奶奶刘桂兰日常生活，承担老人各项生活开支。案涉房屋属于奶奶遗留遗产，刘桂兰生前订立遗嘱，对这套房产的继承份额作出明确处分。为维护自身合法权益，马欣瑶委托北京师通律师事务所房屋团队，指派两名专业房产律师出庭应诉。
接受委托，开展案件证据研判

北京师通律师事务所房屋团队接受委托后，第一时间梳理案件事实与全部证据材料。经过细致分析，代理律师认为，原告马莉提交的证据不足以证明购房资金由马莉实际支付；案涉房屋原本由老夫妻居住、装修，属于马振峰、刘桂兰夫妻共同财产，双方不存在真实有效的借名买房合意。 团队制定完整抗辩方案，揭露马莉借名买房主张缺乏事实基础，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并向法院提交多组关键证据：
继承权公证书：2019 年 10 月 26 日，马振峰去世后，刘桂兰、马莉、马强共同到公证处办理马振峰遗产继承公证。马振峰遗产包含北京海淀区某 306 号房产，以及本案石景山区 704 号房屋。案涉房产一半产权属于马振峰遗产，马莉、马强均书面放弃继承，该部分遗产全部由刘桂兰继承。
刘桂兰自书遗嘱：载明登记在其名下石景山案涉房产，由女儿马莉、孙女儿马欣瑶各继承 50% 份额；本人名下银行存款、理财产品、现金全部归马欣瑶个人所有。
书面证明：内容为案涉 704 号房屋，由女儿马莉出资购买，待我和老伴马振峰去世后，房屋归女儿马莉所有。落款：马振峰，2010 年 8 月；刘桂兰，2010 年 8 月。
不动产赠与合同：赠与人刘桂兰，受赠人马莉。刘桂兰自愿将案涉 704 号房屋全部产权赠与马莉，马莉自愿接受该不动产赠与。
法院审理过程
庭审中法官询问马莉，既然属于借名买房，为何父亲在世时没有办理过户手续？马莉称出于家人亲情信任，一直没有提出过户。 法官进一步询问：既然主张房屋实际产权归自己，为何主动到公证处办理放弃继承权公证？马莉解释，是听从马欣瑶的建议，目的是减少税费，但其始终没有向公证机构申请撤销该公证书。 法官继续询问，赠与合同签署之后为何长期没有过户。马莉最初陈述是为节省税费，后续又改口，是马欣瑶提议先将房屋确权登记至刘桂兰名下，再通过赠与方式过户给自己。
另查，本院 2024 年 5 月 20 日作出另案民事判决书，认定刘桂兰 2022 年 9 月订立的自书遗嘱合法有效，遗嘱约定案涉房产由马莉、马欣瑶二人各继承一半，该遗嘱视为刘桂兰对此前不动产赠与行为的撤回。据此判决，704 号房屋属于刘桂兰遗产，马莉、马欣瑶各自享有 50% 产权份额；刘桂兰死亡抚恤金、丧葬费由两人平均分配。马莉不服该判决提起上诉，二审尚未审结。
此外，北京市海淀区人民法院于 2024 年 1 月 15 日出具案件移送函，认定本案属于不动产纠纷，适用不动产所在地专属管辖，将案件移送至石景山区法院审理。
判决结果
综上所述，依照相关法律规定，判决如下：驳回马莉的全部诉讼请求。案件受理费 9856 元，由马莉负担（已预交）。
本院认为：依据《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，负有举证证明责任。本案马莉主张其和马振峰之间存在借名买房法律关系，应当由马莉承担举证责任。 马莉没有充分证据证明双方达成书面或者口头借名买房合意。案涉 704 号房屋属于马振峰单位政策性福利分房，购房资格仅限马振峰本人，马莉不具备购房资格；《房屋买卖合同》由马振峰签署，买受人并非马莉。
马莉主张父母曾口头承诺谁出资房屋就归谁，据此主张房屋所有权。但马振峰、刘桂兰 2010 年出具的书面材料，仅写明房屋由马莉出资购置，待二老去世后房屋归马莉。该内容仅为二老对身后财产如何分配作出安排，并非确认二老在世期间，房屋实际权利人就是马莉。
退一步来讲，即便马莉确实存在出资行为，单纯出资行为不等于直接取得不动产所有权，房屋所有权取得需要满足物权登记法定要件。案涉房屋初始登记在马振峰名下，从未登记至马莉名下，在两位老人生前，马莉也从未向老人主张存在借名买房的事实。
与之相反，马莉曾在公证处办理公证，明确放弃涉案房屋的继承权。根据继承相关司法解释，马莉称办理公证是受到马欣瑶欺诈，但双方微信聊天记录仅沟通公证、过户相关事项，聊天记录中无法证明马莉是房屋实际权利人，亦不存在欺诈的相关证据。马莉作为完全民事行为能力人，应当知晓公证签字带来的法律后果。马莉事后反悔放弃继承的意思表示，法院不予认可。
综上，马莉提交的证据不足以证明其与马振峰之间存在借名买房法律关系，其提出的过户诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。北京师通律师事务所深耕北京房产全领域纠纷，组建专属专案小组，覆盖二手房交易违约、拆迁安置房产分割、物业合同、装饰装修涉房产、企业房产并购合同、房地产开发合作合同、房改房买卖合同、共有产权房转让、公房承租权转让等全品类场景，熟悉本地法院裁判尺度