北京师通律师事务所房屋买卖合同纠纷案例

北京师通律师事务所房屋买卖合同纠纷案例

赵建国是拆迁安置住户，2001 年根据当地拆迁安置政策，由原 XX 区教育局（现 D 事务服务中心，下称 D 中心）分配安置，取得坐落于石家庄市裕华区某小区 806 号住房一套。2003 年，经 B 房产经纪公司居间介绍，赵建国与李建军签订《房屋买卖协议》，房屋建筑面积 72 平方米，房屋总价款 28.6 万元。李建军按照协议付清全部购房款项，同年 7 月办理收房并实际入住，随后将户籍迁入该房屋，持续居住长达二十余年。

案涉房屋原始由来：赵建国属于文教保护区内原有住户，拆迁安置分得这套住房。2003 年 7 月，经 B 中介撮合完成房屋交易。同月 21 日，原 XX 区教育局房管科（现 D 事务服务中心）专门出具书面证明，写明：“双方房屋转让协议经咨询相关主管部门，可以办理手续，由教育局房管部门牵头对接相关单位，协助李建军办理房改房不动产权证书。”

纠纷产生 后续二十多年，李建军多次申请办理不动产权证，始终无法完成登记。D 事务服务中心答复，房屋登记产权归属 C 开发建设有限公司（下称 C 公司），本单位并非产权主体，没有义务协助买方办理产权证。2025 年，李建军之子李某通过信访渠道反映办证难题，D 事务服务中心出具信访《答复意见书》，载明案涉房屋产权单位为 C 公司，原区教育局不属于产权人，无权办理产权登记；李建军属于市场化购房，并非原始拆迁安置对象，产权过户事宜应当自行和卖方赵建国协商处理。

万般无奈之下，李建军委托北京师通律师事务所房屋团队，向人民法院提起民事诉讼，请求判令赵建国、C 公司配合，将案涉房屋的不动产权登记至李建军名下。

律师办案思路：全面调查取证，精准锁定责任主体 接受委托之后，北京师通律师事务所房屋团队全面收集、固定案件证据材料：

调取《房屋买卖协议》、购房定金收据、全款转账凭证，证实李建军已经足额付清全部购房款，买方合同义务履行完毕；

收集原教育局房管科出具的办证承诺证明、信访答复意见书，证实当年房屋交易获得主管单位认可，无法办证是相关单位互相推诿造成；

整理水费单据、物业缴费记录、取暖费票据、户口簿等证据，证明自 2003 年起李建军长期合法占有、使用涉案房屋，房屋权属不存在第三方争议；

查询不动产登记档案资料，核实 C 公司为涉案房屋登记所有权人，具备协助办理产权变更登记的主体资格与履行条件。

案涉《房屋买卖协议》合法有效，对协议各方具备法律约束力。赵建国将拆迁安置住房转让给李建军，是双方真实意思表示，协议签订于 2003 年，内容不违反法律、行政法规强制性规定。李建军足额支付购房款，赵建国完成房屋交付，李建军实际居住二十余年，合同主要目的已经实现，仅剩不动产过户这一项附随义务尚未完成，卖方以及产权单位应当予以配合。

裁判结果 案件开庭审理，被告赵建国、B 房产经纪公司以及第三人 D 事务服务中心，经法院依法送达传票传唤，无正当理由均未到庭参与庭审，法院缺席审理。

法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，作出判决： 一、C 开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内，协助李建军将石家庄市裕华区该小区 806 号房屋产权登记至赵建国名下； 二、赵建国在上述房屋登记至其名下的当日，协助李建军将该房屋不动产过户登记至李建军名下。

案件受理费 26100 元，由赵建国承担，于判决生效十日内缴纳；公告费 460 元，由赵建国、B 房产经纪公司共同承担，于判决生效十日内向李建军支付。

法院审理观点：依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当恪守约定，全面履行自身义务。本案李建军与赵建国签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，协议合法有效，双方均应当依约履行。李建军已经全额支付购房款，赵建国负有交付房屋、配合办理产权登记的合同义务，李建军主张赵建国协助办理产权登记，证据充分，符合法律规定，法院予以支持。结合 D 事务服务中心提交的情况说明，案涉房屋系当年 XX 区教育局安置给赵建国，不动产登记产权人为 C 公司，C 公司负有协助办理产权登记的义务。

二、核心法律逻辑

1. 合同效力：房屋买卖协议合法有效

案涉买卖合同签订于 2003 年，属于买卖双方真实合意，不存在法律禁止交易的情形。

关键点：案涉拆迁安置房在交易当年没有法律强制性禁止转让的规定，并且原主管单位教育局房管科提前出具书面材料认可本次交易，承诺协助办理产权证。 签约时赵建国尚未取得不动产权证书，但出卖人签约时没有房屋所有权、处分权，并不会直接导致买卖合同无效（《民法典》第 597 条）。签订买卖合同属于债权行为，能不能完成过户属于合同履行层面问题，不影响合同本身效力。

2. 履行路径：“两步过户” 判决的原因

本案一大亮点就是法院作出连环过户判决

不动产登记簿记载产权人是 C 公司；C 公司作为原始产权单位，需要先把房屋产权变更登记到拆迁安置人赵建国名下，完成赵建国的首次办证；

等赵建国拿到不动产权证之后，再依据双方房屋买卖协议，将房屋过户给买受人李建军。

法院认定 C 公司对原始安置户赵建国负有协助办理产权登记的义务，该义务来源于拆迁安置政策、当年教育局房管部门出具的书面承诺以及不动产产权登记事实。

实务难点：这类老旧拆迁房、房改房交易普遍存在一个痛点：卖方当初本身没有产权证，无法一次性直接过户给最终购房者。根据合同相对性原则，李建军和 C 公司之间不存在直接买卖合同关系，法院不能直接判令 C 公司把房屋直接过户给李建军，只能判决先过户至安置人赵建国名下，再由赵建国履行买卖合同过户给李建军。

3. 证据策略（律师办案重点）

北京师通律师事务所房屋团队办案核心：

房屋买卖协议 + 付款凭证：证明买方李建军已经履行全部主要合同义务；

原教育局房管科出具办证承诺文件、信访答复材料：证明当年主管单位认可本次交易，办证障碍是多家主体相互推诿；

二十余年持续占有证据：水费、供暖票据、物业缴费记录、户口本，证明买方长期稳定占有房屋，不存在其他权利人争夺房屋，权属无争议；

不动产登记档案：锁定 C 公司为登记产权人，是第一阶段过户的责任主体。

长期占有事实在陈年房屋买卖纠纷案件里作用突出：多年实际居住、持续缴纳各项生活费用、落户于此，可以佐证交易真实，排除虚假交易嫌疑。

三、法条适用解读

《民法典》第 465 条：合同相对性原则，依法成立的合同，仅约束合同当事人。

李建军只能依据房屋买卖协议，向合同相对方赵建国主张过户；李建军不能直接依据这份购房合同起诉 C 公司。C 公司的协助义务来自拆迁安置法律关系，并非李建军、赵建国之间的购房合同。

《民法典》第 509 条：全面履行义务，当事人应当遵循诚信原则，履行合同附随义务（协助过户属于房屋买卖合同核心附随义务）。

《民事诉讼法》第 147 条：被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。本案赵建国、中介公司、D 事务服务中心均未出庭，法院可以根据原告提交的全套证据缺席审理、作出裁判。

北京师通律师事务所核心业务完全聚焦房产买卖纠纷，覆盖新房延期交房、质量维权，二手房定金纠纷、户口迁移争议、阴阳合同效力认定等全场景。团队由10年以上房产诉讼经验的律师组成，采用“一案一组”专属服务模式擅长二手房违约、借名买房、房产买卖合同纠纷、物业合同纠纷、回迁房确权等争议。