改善赛道下的产品迭代，江宁金茂府四代住区解读

01

INTRO

引言

江宁金茂府是南京第四座、江宁首座金茂府，位于江宁区苏源大道以东、清水亭西路以北（NO.2025G18地块），由中国金茂与招商蛇口联合开发。

地块出让面积36631.76㎡、容积率1.8，规划8栋住宅，合计406户。2025年4月30日，中国金茂以11.40亿元竞得该地块，成交楼面价约17289元/㎡、溢价率约15.15%。

项目以低密、四代宅、科技系统、公园环抱、铝板玻璃立面构成核心价值标签。

容积率1.8 | 8栋406户

九龙湖近十年低容积率宅地之一

四维价值总览：地段—规划—产品—户型的论述逻辑

02

LOCATION

地段解析

城市资源的密度，决定居住界面的高度。

板块能级

九龙湖依托成熟板块基底，叠加三重优质资源：百家湖CBD成熟商业配套、九龙湖科创产业集群、江宁新政务中心行政资源。江宁是南京经济总量、常住人口首位区，江宁开发区集聚120余家世界500强企业，国电南瑞等龙头科创主体，构筑扎实的产业底盘。

对居住而言，这意味着板块不是单一功能睡城，而是商业、产业、政务同频的城市核心界面。资源聚合度越高，日常通勤、消费、商务往来的半径越短，地段价值的兑现度也越清晰。

生态格局

项目南邻九龙湖、北向衔接牛首山河滨水生态绿地，紧靠九龙湖公园，板块内形成“双湖一河”的生态基底，打造公园环绕的社区格局。片区远处分布翠屏山、将军山山体，在城市核心区内形成难得的山水界面。

生态不是远郊式的大公园，而是嵌入日常、步行可达的配套：环湖步道、滨水绿道、公园节点共同构成社区的户外延伸。对低密社区而言，外部生态界面的完整性，直接决定阳台与露台的景观价值。

交通路网

苏源大道、清水亭西路、双龙大道、天元西路构成主干路网，串联江宁开发区、百家湖商圈与南京南站方向。地铁3号线九龙湖站直线距离约1.0公里，3号线直达南京南站；5号线诚信大道站覆盖片区。路网与轨道共同形成“近距通勤、快速接驳”的出行结构。

生活配套

商业依托成熟的百家湖商圈，景枫KINGMO、江宁金鹰、百家湖1912提供日常消费、商务宴请等多元选择；片区内分布江宁医院开发区分院、新城医院等医疗资源；教育配套包含翠屏山小学、宇通实验学校以及东南大学九龙湖校区。

项目区位示意图，仅供参考

专业视角看：地段价值在于“城市核心资源密度”与“生态界面完整性”同时成立。九龙湖板块承载商业、产业、政务的复合底盘，双湖一河与公园环抱，让低密社区拥有可感知的户外界面；两者叠加，才构成项目难以复制的居住坐标。

03

PLANNING

整体规划

真正的高端，不是单点堆砌，而是从规划端口开始的系统性克制。

项目容积率1.8，规划8栋（5栋15-17层小高层、3栋9-11层洋房）、总户数406 户，车位配比约1.38，预计2027年12月交付。小高层与洋房采用错落式布局，以最大化观湖视野；地块为纯住宅用地，不设置沿街底商，社区界面统一，居住动线不受商业干扰。

项目鸟瞰图，仅供参考

土地出让条件为产品结构提供了规划背书：出让文件要求建成住宅建筑面积不小于 135㎡、175㎡以上建筑面积占比不低于50%，同时要求配建以可再生能源为冷热源的集中式绿色科技系统。这意味着大户型定位、科技系统要求在土地出让阶段即已明确，并非后期附加的营销配置。

容积率1.8｜绿化率30.01%

5栋小高层+ 3栋洋房

406户｜车位配比约1.38

纯住宅用地，无底商混居

04

PRODUCT

产品力测评

产品力的高低，最终落在每天都要经过的路径上。

归家动线

约6米高、近百米宽的陶板府门，纹样取自江宁织造“挑花、穿丝、成锦”三道工序，陶板经上百次烧制打样。依托中央车站式归家礼序、单元地下大堂、星空顶地库、风雨连廊体系，构成全天候归家路径。府门作为城市与社区的过渡界面，风雨连廊、地下大堂串联节点，形成完整连续的归家体系。

项目大门示意图，具体以实际交付为准

建筑立面

立面选用香槟色与浅灰干挂铝板组合，搭配大面积三玻两腔玻璃幕墙，窗墙比约0.65，顶部做冠冕式收分。铝板与玻璃的组合，可呈现随光线变化的立面质感；较高的窗墙比拓展室内观景视野，顶部收分也塑造出清晰的建筑天际轮廓。

项目效果示意图，具体以实际交付为准

景观营造

约1400㎡立体森境，打造约6米垂直高差叠瀑、溪谷、悬浮亭台，借鉴“流水别墅”的峡谷手法；约12米“经纬光厅”以陶管仿竹节竖向拼贴，搭配造型黑松、老桩紫薇、名品乌桕等成熟乔木。场地高差构建出可游走的峡谷式庭院，成熟乔木与特色构筑物结合，让景观具备持续生长的层次感。

项目效果示意图，具体以实际交付为准

会所体系与科技系统

项目规划约6000㎡会所体系，包含下沉庭院与室内功能空间，涵盖标泳池（含儿童戏水池）、健身房、私宴厅、行政酒廊、书吧、茶室、KTV 等多元场景。项目搭载十二大绿金科技系统，以地源热泵+毛细管网为核心，集中运维实现五恒居住条件。

项目会所示意图，具体以实际交付为准

05

LAYOUT

户型分析

空间的价值，不在于房间数量，而在于每一米面宽是否被认真对待。

全盘为建面约140-220㎡ 纯四房产品矩阵，以不同格局回应同一套居住逻辑。

建面约140㎡四房两厅两卫

专梯专户、四开间朝南，LDK 大通厅、U 型厨房、独立家政间，主卧套房配备飘窗、L型衣帽间及独立卫浴，露台错层排布。户型兼顾私密感与南向采光，家务、社交动线分离，错层露台提升空间层次感。

建面约140㎡户型图，仅供参考

建面约180㎡四房两厅三卫

横厅搭配南北双阳台，打造通透的公共活动界面；双套房设计，主次卧室均可拥有独立卫浴，私密性更强；独立家政间与大尺度餐厅，进一步完善居家功能，适配多元化家庭场景。

建面约180㎡户型图，仅供参考

建面约220㎡四房两厅三卫

偏厅布局、动静分区，客厅270°观景，主卧套房配备双飘窗、步入式衣帽间、双台盆与浴缸，规划有约22㎡空中露台。错层露台保障私密，作为四代宅产品，将室内空间与户外景观结合。

建面约220㎡户型图，仅供参考

THE END

项目总结

1

低密指标：容积率1.8，规划8栋住宅，合计406户，九龙湖近十年低密宅地

2

生态界面：南邻九龙湖、北接牛首山河，双湖一河、城市公园环伺。

3

产品代际：四代宅空中露台设计，约0.65窗墙比，采用铝板玻璃立面。

4

公区规格：约6000㎡会所、百米陶板府门、约1400㎡立体森境、约12米经纬光厅。

5

科技底色：搭载金茂十二大绿金科技系统，采用集中式运维模式。

6

品牌背书：由中国金茂与招商蛇口联合开发。

当低密、生态、产品与科技系统在同一条时间轴上兑现，确定性便不再是形容词，而是可被反复验证的居住日常。

THE END

本文由【克而瑞（南京）研究中心】分析师骆珠萍撰写，【克而瑞（南京）研究中心】深耕南京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。