北京
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来源：新晚报
《民法典》设立居住权
初衷是为“以房养老”提供制度支持
但在实际操作中
如果只约定“有居住权”
却把“住哪里、怎么住”
写得含糊不清
往往会引发家庭矛盾
江苏无锡的秦阿姨放弃两套房的继承权，只想实现“一个人住”的心愿，结果却跟同住的儿媳闹上了法庭。近日，无锡市惠山区人民法院审理了这起居住权纠纷，引发法律界对居住权设立规范问题的关注。
秦阿姨的儿子不幸去世后，留下了两套拆迁安置房，一套70平方米、一套120平方米。为妥善处理遗产，七十多岁的秦阿姨主动放弃两套房的全部继承权，条件只有一个：她要这两套房的终身居住权。此后，秦阿姨一直与儿媳、孙女共同居住在其中面积更大的一套房内。
但三代人因生活习惯、消费观念存在较大差异，经常发生争吵，矛盾日益激烈。多次沟通无果后，秦阿姨诉至法院，表示自愿放弃对大套房屋的居住权，要求排他地享有小套房屋的居住权。
庭审中，儿媳表示，房屋虽由老宅拆迁而来，但婚后她和丈夫也曾出钱出力翻修，且自己一直在照顾老人，不同意老人独占小套房屋。
据无锡市惠山区法院民一庭副庭长顾正阳介绍，法院审理认为，虽然双方当初未办理居住权登记，但秦阿姨以放弃继承权为对价，双方已成立居住权设立合同，不能因未登记就否定其效力；同时，房屋源自秦阿姨的老宅，她对房屋形成有重要历史贡献，保障老人基本居住需求是合理回馈。
顾正阳表示，尊老敬老是中华民族传统美德，保障老年人居住权益不是简单提供一个可供生活的物理空间，而是在考虑老年人现实需求基础上，努力营造充满尊重、关怀和温情的居住环境，让老人居住安宁、生活顺遂、安享晚年。
对此，北京市康达（南昌）律师事务所律师刘俊良解读认为，本案争议表象是三代同堂的生活摩擦，症结在于居住权约定不明。秦阿姨一方最初仅笼统约定“享有居住权”，未明确具体住哪一套、是否排他、与谁同住及居住条件和要求，而《民法典》第367条要求居住权合同一般应载明住宅位置、居住条件和要求、居住期限等条款。家庭场景中，一旦代际关系恶化，模糊约定极易成为“可以住、却不知道怎么住”的争议源头。
刘俊良律师同时提示，未登记不等于“什么都没有”，但必须区分合同约束力与物权对抗力。《民法典》第368条规定，居住权自登记时设立；仅有书面协议未办理登记，居住权作为物权并未设立，不能对抗善意买受人、抵押权人或申请执行人。
本案中，法院并未因未登记否定全部法律效果，而是认定未登记否定的是物权效力，并非合同本身约束力；且儿媳、孙女本就是合同相对方与受益人，合同约束力可直接及于她们。若房屋已转卖不知情第三人，局面可能完全不同，不能由本案得出“不登记也能安心住”的结论。
刘俊良律师还指出，秦阿姨放弃两套房屋的全部继承权，构成居住利益的对价，加之房屋源自其老宅、其有历史贡献，法院据此进行利益衡量；但该裁判思路高度依赖个案事实，并非常态化保障路径。
他建议，居住权协议应写到“可执行的程度”，明确具体房屋坐落、是否独占排他、是否允许他人同住、费用承担与维修义务、居住权消灭事由；同时将“配合办理居住权登记”写入协议并约定违约责任。以房养老不应以“家庭默契”替代法律安排，最好在放弃继承或赠与房屋的同一份文件中，将居住权具体内容与登记义务一并固定，使“放弃财产”与“取得可登记、可执行的居住权益”同步完成。
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