辽宁
10月20日，在阿里拍卖上，南宁市上林县迎来了一宗起拍价非常低的房产拍卖。一栋位于上林县三里镇三里社区朝阳街115号的不动产第一次被拍卖。这是一栋私人自建房，房子比较新，面积也非常大，就是户型不是很好，属于那种长条形状的房子。房子宗地面积106.95平方米，建筑面积达到427.8平方米，房屋总层数4层。因为房子是长条形状，门面窄、进深长，为了增加屋内采光，这栋房子中间还设计了一个天井，用来增加白天的采光。
一、农村宅基地房：20.96万起拍，原房东21.16万拍回
这栋房子是两个人共同所有，但是只登记在一个人名下。此次拍卖，房产产权登记人享有优先购买权，因为其不是被执行人。另外，这栋自建房虽然是在镇区上，但不属于普通商品住宅，而是农村宅基地建设的房子。所以此次拍卖对竞争者是有要求的：必须是房屋所在地的本集体经济组织成员才有资格竞拍，还需要满足一户一宅条件。
因为不是普通商品住宅，所以此次拍卖起拍价不高，只有20.9622万元。拍卖开始后，只有2个人报名竞拍，其中就包括这栋房子的产权登记人，其享有优先购买权。最终拍卖经过3次加价竞拍就结束，原房东笑到最后，以21.1622万元又拍下了这栋房子。应该说，这栋房子虽然是农村宅基地建设的房子，不是普通商品房，但这个价格肯定是算低的。按照现在的房屋建设成本，即使是在农村地区，建起四层四百多平的楼房，21万元现在连框架都建不起来，更别说是装修好了。也难怪原房东要买下来。
二、同一天另一栋：普通商品住宅，39万起拍价成交
值得注意的是，也是在同一天，位于上林县三里镇三里社区南湖街也有一栋自建房被拍卖。房子跟上面一栋一样，房东是同一个人，因为同一起案件而被拍卖。不过，三里镇三里社区南湖街这栋自建房就不是农村宅基地建设的房子了，而是一栋普通商品住宅。房子的土地属于国有出让建设用地，不是农村宅基地。房子土地面积为85平方米，土地使用权年限到2082年，房屋一共有4层，建筑面积303.92平方米。这栋房子比较老旧，但是因为是普通商品住宅，所以其起拍价更高，起拍价为39.0598万元。最终只有一个人报名竞拍，以起拍价就拿下这栋房子。而从拍卖结果来看，竞得者也是享有优先购买权的房东。
三、房屋性质决定价值：一个21万，一个39万
从这两栋房子的拍卖结果来看，说明房屋的性质对房屋价值影响是非常大的。同样是自建房，同样是四层，同样在同一天拍卖，甚至南湖街那栋面积还小了120多平方米，但因为是普通商品住宅、土地是国有出让建设用地，起拍价就比宅基地房高出近一倍，成交价也高出近18万元。而朝阳街那栋虽然面积更大、房子更新，但因为受限于农村宅基地性质，竞拍者必须是本集体经济组织成员、还要满足一户一宅条件，能参与的人很少，价格自然上不去。
当然，两栋房子最终成交价应该说都是比较低的。朝阳街那栋，21万元连建安成本都不够；南湖街那栋，39万元在镇上买一栋四层303平方米的商品房，单价不到1300元/平方米，放在城里连零头都不够。但法拍房的价格，从来不是按成本算的，是按市场供需、产权性质、流动性算的。宅基地房便宜，是因为它能买的人少、转手难；商品房贵一点，是因为它有国有出让土地、产权清晰、未来流转更方便。这个案例提醒我们：买房不能只看面积和价格，还要看土地性质、产权类型、竞拍资格和后续流动性。便宜有便宜的原因，贵有贵的道理。
仅为市场观察与案例复盘，不构成购房或投资建议。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
