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虹口北外滩历史风貌区【中粮北外滩壹号】建面约185/228㎡天际大平层，1800㎡会所│私梯入户│精装顶配！附官方预约热线！

显得有些突兀，又有些特别。这是中粮·北外滩壹号的高层住宅部分，整栋楼，九十余套房源，建面约185到228平方米，清一色四房。

这个项目有一个容易被忽略的细节：整个116街坊地块被拆成了两种截然不同的产品形态。南侧是成片的石库门风貌建筑，北侧是这栋独立高层。两种产品之间没有过渡，没有中间态，像是两个时代的直接碰撞。

一块“难度系数”不低的地

116街坊的故事要从2022年底说起。彼时，北外滩集团旗下的项目公司以约43.91亿元的价格获得了这幅地块的开发建设权，楼面价约9.44万元每平方米。地块面积不大，约2.38万平方米，容积率1.95，地上计容面积约4.65万平方米。

但真正让这幅地块变得复杂的，是它的“身世”。

地块范围内包含源福里、成厚里、合大里三处成片石库门里弄住宅，涉及保护建筑四十余栋，历史建筑保护更新规模约2.8万平方米，占整体规划建面的六成以上。换句话说，能“放开手脚”开发的面积不到四成。

这就是为什么最终呈现的规划是“一栋高层+一片别墅”。不是不想做更多高层，而是土地条件决定了只能如此。

2023年9月，大悦城控股通过联交所正式接手这个项目。从出让到转让，间隔不到十个月，背后是对操盘能力的现实考量：历史风貌保护类地块的开发难度，在地产圈内素有“地狱级”的说法，涉及保护建筑甄别、肌理保留、修缮工艺等一系列专业门槛。

大悦城接手后，方案逐渐清晰：高层部分集中在一栋楼，剩余空间留给风貌别墅。这样的规划意味着高层的每一户都能获得相对开阔的南向视野，不会被其他高层遮挡——因为根本没有其他高层。

户型里的“场景思维”

高层部分只有两个户型，约185平方米和约228平方米，都是四房。

约185平方米的户型用了“飞机户型”的布局逻辑：双套房设计，客厅与餐厅贯通，南向大面宽阳台。这个户型在项目中的定位偏实用，适合三代同堂的家庭，主卧和次卧分居两侧，彼此干扰较小。两个北向房间可以做儿童房或书房，功能弹性比较大。

约228平方米的户型则是边套，带约270度的转角厅。高区的视野是这个户型的主要卖点：南向可以看陆家嘴方向，部分楼层能看到黄浦江的拐弯处。中厨加西厨岛台的配置，客餐厅加阳台的合计面积接近53平方米，对于一个四房户型来说，公区的尺度是比较充裕的。

主卧套房约50平方米，带独立衣帽间和双台盆主卫。次卧也是套房设计。这种“双套房+双次卧”的组合，本质上是在解决一个具体问题：如何让两代甚至三代人在一个两百多平方米的空间里保持各自的私密性。

精装配置方面，西厨岛台用了宝格丽大理石，净水系统是铂浪高的三合一龙头搭配霍尼韦尔前置过滤，卫浴选用了德国唯宝和当代的龙头花洒，全屋配置了华为智能家居系统。这些配置放在十四万出头的均价背景下，属于比较实在的投入。

定价逻辑与市场处境

项目均价约143868元每平方米，一房一价显示最低单价约11.75万元，最高约16.66万元。高区的溢价控制得比较克制，二十层以上能看到北外滩天际线和陆家嘴方向的房源，单价多在十五六万区间。

这个价格放在当下的北外滩豪宅市场里，处在一个需要解释的位置。

同板块内，金茂璞元、华润外滩瑞府等项目已经先一步完成了客群触达。北外滩核心区的新房供应在过去一年里明显增加，购房者的选择面比两三年前宽了不少。中粮·北外滩壹号面对的竞争环境，不是“有没有竞品”的问题，而是“在多个竞品中凭什么被选中”的问题。

从实际销售数据来看，项目首开后二十天网签约十六套，节奏不算快。这和市场大环境有关，也和项目自身的定位有关。“壹号系”是中粮的高端产品线，但北外滩壹号是这条产品线首次与历史风貌保护项目结合，市场需要一个认知周期。

另一个值得关注的背景是：116街坊是北外滩规划正式公布后，提篮桥历史风貌区域内出让的首个以城市更新为主的住宅地块。它的开发模式、产品组合、销售节奏，某种程度上会成为后续同类地块的参照样本。

一些值得留意的细节

风貌别墅的“邻居效应”。高层住宅南侧是成片的石库门风貌建筑，限高严格。这意味着高层的南向视野在可预见的未来不会被新建高楼遮挡。对于低区房源来说，窗外就是里弄的屋顶和巷道，这种“住在历史街区隔壁”的体验，在新建住宅中是少见的。

纯住宅用地的含义。116街坊没有配建保障房和自持住宅的要求，也没有商办混合。这在市中心出让地块中不算常见。好处是社区构成纯粹，物业管理相对简单；代价是配套商业需要依赖周边，但项目本身距离北外滩来福士只有几百米步行距离，日常消费需求可以就近解决。

交通的实感。项目距离地铁12号线大连路站实测约三百米，四号线大连路站也在步行范围内。北横通道的入口不远，自驾去往浦东或浦西核心区域比较直接。

交房时间。根据公开信息，项目预计交房时间在2027至2028年之间。对于需要等待的购房者来说，这个时间节点需要纳入考虑。

中粮·北外滩壹号不是一个“好卖”的项目。它的户型面积决定了总价门槛在两千多万起步，它的位置决定了竞品名单不短，它的产品组合决定了它需要向购房者解释清楚“高层与风貌别墅共存”意味着什么。

但正是这些“不讨巧”的地方，构成了它值得被讨论的理由。

北外滩的城市更新正在从“拆”转向“留”，从“增量”转向“提质”。116街坊的开发方式，是在有限的空间里同时容纳历史保护和当代居住，用一栋高层“消化”容积率，把更多地面留给里弄肌理的延续。这种做法的效果如何，需要住进去的人来评价，但它至少提供了一种解题思路。

对于预算在两千五百万上下、关注北外滩核心区、对新建高层住宅有需求的购房者来说，中粮·北外滩壹号值得放进看房清单里比较。它的产品力不是那种第一眼就让人惊艳的类型，但户型逻辑、精装标准和视野条件，放在同价位段里是站得住的。