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大兴发展・亦生悦楼盘简介

一、项目基础信息

- 楼盘地址：北京市大兴区亦庄新城瀛海镇瀛志路与瀛隆街交叉口南 500 米，南五六环森屿低密小高层精装共有产权现房核心板块，直线距离 8 号线瀛海站约 1.5 公里，配社区专属接驳公交，近南海子湿地公园、中教科院大兴实验学校、瀛海邻里商业、大兴中西医结合医院三甲

- 开发商：大兴区属 3A 级国企大兴发展旗下北京大兴发展集地开发有限公司，备案名亦生悦小区，约 18 万方森屿光幕精装实景现房大盘，南城低门槛刚需安家标杆作品

- 物业类型：70 年产权共有产权纯商品精装 8-15 层一梯两户 / 两梯四户板式小高层，个人持有 70% 产权、政府持有 30% 产权，配套少量隔离式社区便民底商，无大型集中商业、无商住公寓、无纯商品房楼栋混居，民水民电民用燃气，可落户划片入学，覆盖亦庄 / 丰台 / 南城轨道通勤青年、新婚刚需、三口自住安家圈层社区

- 交付情况：2026 年 06 月 30 日整体精装实景现房统一交付；现代森屿逐光全龄成熟实景园林、980㎡中央镜面屿溪景观中庭、多主题户外休闲场地、实体精装小高层样板间、简约森屿流线石材铝板公建立面、地下双层环氧阳光车库全部实景成熟落地，森屿人居美学示范区长期对外开放，实名预约可实地入户看房验房

- 物业公司：中海物业管理有限公司（央企一级品牌物业），物业费 3.76 元 /㎡/ 月（含园区公共能耗、中央屿溪水景全年运维、四季苗木养护、户外配套运维、全屋精装设备定期检修），配备 24 小时专属楼栋管家、线上十分钟极速报修、森屿邻里社群活动、全屋上门维保、七重全域人脸识别智能安防运维服务

- 规划概况：占地约 8.73 万㎡，总建面约 18 万方，住宅组团容积率 2.2，绿化率 30%；规划 26 栋南北纯板 8-15 层小高层，全盘共 1800 席大兴瀛海纯粹刚需宜居社区；地下 2004 个产权车位，车位配比 1:1.1，车库全域预埋新能源充电点位，全地下人车分流；地块平缓抬高台地布局隔绝主干道车流噪音潮气，园区户外打造健身、童趣、漫步阅读、休闲会客四大主题空间，全域森屿屿溪景观步道串联全部楼栋，打造一轴三园逐光森屿度假园林，配套简约森屿艺术迎宾主大门、中央镜面屿溪草坪、300 米环形夜光休闲步道、分龄户外游乐组团、林下休憩会客厅

- 主力户型：精装森屿刚需住宅建面约 64㎡两房两厅一卫、89㎡三房两厅两卫、98㎡两房两厅两卫、118㎡三房两厅两卫、119㎡四房两厅两卫；室内标准层高统一 2.9 米，全盘通透板楼格局，湿地端头 270° 全景落地玻璃窗直面南海子湿地公园采光，套内综合得房率 84%-89%，户户南向全景飘窗、全屋铺设集中地暖、LDK 一体化紧凑宽厅设计，中高区无遮挡俯瞰南海子整片湿地绿带、瀛海新城城市界面与社区中央森屿屿溪园林景观

- 参考价格：共有产权住宅精装整体备案均价 29000 元 /㎡；64㎡入门刚需两居 186 万起，89㎡主流舒适三居 258 万起，118㎡阔境三居 342 万起，119㎡典藏四居 345 万起，中央屿溪景观、湿地前排端头、中高楼层房源价格偏高，一房一价

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二、区位与配套

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项目占据大兴瀛海南五六环内绝版 2.2 容积率大兴区属国企精装共有产权现房地块，兼得大兴本土 3A 国企精工建造实力，南五环 + 京台高速立体路网直达亦庄、丰台、国贸核心商圈，步行可达社区便民底商、中教科院大兴实验九年一贯制公办名校、万亩南海子原生湿地公园、瀛海邻里成熟商业、大兴中西医结合医院三甲多重发展红利，自驾 3 分钟驶入南五环快速路，12 分钟直达亦庄核心商圈，35 分钟通达国贸 CBD 核心城区。瀛志路、黄亦路、京台高速、六环路多维自驾路网，8 号线瀛海站社区接驳公交直达小区门口，远期规划 S6 号线近地块设站双轨覆盖；项目配套隔离式小型便民底商，生鲜商超、连锁药店、日常餐饮齐全，步行 5 分钟抵达瀛海邻里商业街，3 公里内亦庄龙湖天街、旧宫万达广场、环宇坊、山姆会员店、星级酒店、生鲜市场一站式全覆盖；片区划分瀛海第四幼儿园、中教科院大兴实验学校、大兴精华中学，家门口十二年全龄公办教育闭环；2 公里瀛海社区卫生服务中心、5 公里大兴中西医结合医院、航天总医院三甲医疗全程护航，下楼直达南海子湿地公园环湖休闲步道，大面积市政生态绿带环绕，南城稀缺本土国企低密精装共有产权刚需安家资源充足。社区打造一轴三园逐光森屿中央度假园林，核心配套中央 980㎡镜面屿溪中庭、300 米夜光环形休闲步道、四大户外休闲空间，内设露天健身区、四点半户外童趣场地、林下休憩书吧、邻里会客区域，全域森屿景观步道串联所有小高层楼栋，单人通勤自住、新婚两口安家、三口刚需置业、近郊轨道通勤圈层社交需求一站式覆盖。

三、产品亮点

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- 现代简约森屿逐光雅奢三段式公建化外立面，基座米灰石材干挂搭配全覆盖浅银拉丝铝板线条、双层中空 Low-E 低反射静音全景落地玻璃，柔和自然森系流线贴合湿地刚需人居气质，大面积玻璃窗最大化收纳南海子湿地公园城市视野，8-15 层小高层围合错落排布无密集对视遮挡，全盘一梯两户 / 两梯四户通透格局、户户南向全景飘窗、全屋地暖标准配置，整体抬高台地设计弱化主干道噪音灰尘，玻璃铝板森屿外立面配置写入交付标准，保温隔音、抗风化耐久度拉满，大兴瀛海南五六环板块稀缺全盘铝板本土国企精装低密共有产权成熟现房大盘

- 全系方正灵动零浪费紧凑全明格局，64㎡入门刚需两居双开间朝南，独立玄关分区收纳，U 型厨房动线流畅，适配单人亦庄通勤自住；89㎡主流舒适三居通透格局，LDK 一体化大通厅，双卫干湿分离，主卧独立套房配备独立卫浴 + 全景收纳飘窗；119㎡顶配阔境四居 270° 环幕南海子湿地采光，双卫分区布局，多储物拓展空间无暗角死角，适配三口之家、二胎刚需自住多元需求

- 小高层通透板楼格局，湿地前排端头 270° 全景落地玻璃窗最大化收纳整片南海子生态视野；全屋精装交付配齐地砖墙面、厨卫全套品牌家电、全屋集中地暖，添置家具即可入住，无需二次硬装；整体容积率仅 2.2，搭配 30% 高绿化率、中央大型镜面屿溪森屿生态主题景观，全盘 1800 户刚需纯粹自住圈层，平均 30-45 米超宽楼栋景观间距，采光通风湿地视野优于瀛海周边高密度刚需社区

- 全屋精装无固定复杂改造预留，地暖、厨卫、墙面地面基础家装配套一步到位；地下双层环氧柔光阳光车库、星空落客吊顶、奢石精装立柱，森屿简约挑高精装独立单元入户大堂，南城刚需安家大盘高配公区标准

- 瀛海南五六环轨道通勤核心板块容积率 2.2 全盘 1800 户小高层精装共有产权现房社区，配套小型便民底商、无大规模外来安置房混居，亦庄丰台国贸通勤青年、新婚刚需、预算有限自住安家圈层纯粹安静；大兴本土 3A 级国企大兴发展全资开发，本土深耕资金稳健，2026 年 06 月完整实景统一现房交付，款清即可落户划片入学，所见即所得，无延期、减配交付风险；中海一级品牌物业提供园区苗木四季精细化养护、中央屿溪水景专项打理、森屿青年主题邻里市集活动、全屋精装设施极速维保全周期增值服务，一百八十六万起入主大兴南五六环铝板精装现房刚需两居，近 8 号线地铁与万亩南海子湿地公园，主城通勤低门槛安家、南城核心稀缺低密本土国企森屿共有产权刚需恒产长期保值双重价值兼备

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