上海二手挂牌开始反常

最新9月70城房价数据：一线城市新房价格环比+0.1%，二手房环比+0.2%。

其中，上海一二手环比双双为正，二手房环比涨幅达到+0.5%，在一线城市里独树一帜。

但如果把视野放大：二三线城市的房价还在跌，只是降幅收窄了；一线城市新房同比整体来看仍然是下跌的。

也就是说，全国的楼市地图，目前只有"上海单点泛红"。

上海楼市，到底是短暂反弹，还是市场真的换了剧本？

我们把上海二手房近期的挂牌、成交、结构数据翻了一遍，发现了三个值得注意的变化。

挂牌价回到了2020年1月，但好在企稳了

先看挂牌价。

从价格指数看，上海二手住宅挂牌价在2023年3月见顶之后，经历了一轮持续近三年的下行，到2026年初开始明显企稳。

最新9月的挂牌价指数为100.5——上海二手房的挂牌价指数，回到了2020年1月的水平。

六年，一个轮回。

但挂牌价企稳，比指数回到哪个点位更重要。

过去两年，房东预期塌方：挂牌价一路下调，然后买家一路砍。

当挂牌价不再下跌，说明房东群体的预期已经见底——至少，愿意大降价的房东已经不多了。

与之互相印证的是挂牌量的变化：链家库存挂牌量此前已连续多月下降，供需关系从"严重失衡"转向"逐渐平衡"。

挂牌价是房东的心理防线。这条线稳住了，市场才能谈"筑底"。

买卖双方的博弈，比去年健康了

再看成交价。

相比挂牌价，成交价指数走势更戏剧性：

2025年11月见底（76.8）后开始回升，到2026年5月冲到近期高位，随后近3个月又开始回落，8月成交价格指数约89.0，大致相当于2025年6月的水平。

看到这里很多人可能会悲观：小阳春之后，价格又跌回去了？

但你再看一个指标——成交深度（成交价/挂牌价）：

• 2023年3月高点：90%

• 2025年1月：80%

• 2025年11月低点：67%——也就是说，一套初始挂牌1000万的房子，最终平均要以670万成交

• 2026年5月小阳春高点：82%

• 2026年8月：回落至79%，与2025年1月基本相当

2025年11月，成交深度只有67%，那是典型的"恐慌性市场"：

买方拿着大刀砍，房东为了成交只能接受史诗级折扣，每谈成一笔成交，都要扒掉房东一层皮。

而现在，成交深度稳定在79%-82%的区间。这意味着：

为了成交而大幅砍价的情况明显减少了，买卖双方的博弈回到了一个比去年健康得多的状态。

房东不慌了，买家也砍不动了。

而成交价指数近3个月的回落，更多是"高位后的正常回吐"，而不是新一轮下跌的开始——市场在小阳春过热之后，向常态回归。

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结构：300万以下"退潮"，谁接棒了？

第三个变化，也是最有意思的一个，在成交结构上。

1. 300万以下成交占比，5月开始见顶回落

2026年3月，300万以下房源成交占比一度冲到71.14%；到9月，已回落至68.01%。

同期，300-500万成交占比从16.38%回升到17.73%，300-1200万的中高总价段占比整体在回升。

全年前三季度看，300万以下占比（68.82%）仍比2025年（63.50%）高出5个多百分点——今年的"基本盘"依然是刚需，但边际上的主力正在悄悄换挡。

2.这里有一个值得琢磨的矛盾：低总价房源成交占比在下滑，按理说大盘成交价格应该被"结构性拉高"，但实际上大盘成交价指数反而从高位回落。

两种可能的解释：

一是成交样本的局限：成交结构中低总价占比本身偏高，网签口径的全市场结构变化传导到样本上会有偏差；

二是：改善类产品的价格可能还在松动。

也就是说，成交占比回升的300-1200万房源，是靠"价格让步"换来的——改善型卖家为了促成置换，正在成为市场上新的让利方。

刚需房东不降价了，改善房东在降价。这可能是接下来最需要盯住的暗线。

3. 外环内外，冰火两重天

9月对比8月的网签结构，变化更加鲜明：

外环内低总价房源"一顿猛成交"，外环外低总价房源遇冷；外环内500-1000万反而回落，外环外300-800万稳中有升。

这个剪刀差，和8月21日出台的"沪八条"精准对上了。

沪八条的核心之一是购房补贴（以旧换新）：卖旧买新，直接给钱。

政策的目的非常明确——把置换链条转起来。

而置换链条的第一步，就是让外环内总价可控的"老破小"先流动起来：只有刚需接盘侠进场，房东才能拿到首付，去完成向上置换。

从9月数据看，政策起效了：外环内300万以下单月多了530套成交，正是这条传导链的起点。外环外低总价遇冷，则说明预算有限的刚需买家，在补贴和预期的引导下，还是更愿意往市区靠一靠。

挂牌端：改善房源在"补库存"

挂牌结构上：

对比8月16日和10月11日的挂牌量：外环内300万以下挂牌减少了61套——低总价挂牌正在被去化；而外环内500-800万新增挂牌270套、800-1000万新增202套、300-500万新增154套。

如果接下来几个月，外环内500-1000万的成交量跟着挂牌量回升，置换链条的第二环就接上了；如果接不上，这批新增改善挂牌又会变成新的库存压力。

最后回到开头：为什么全国都在跌，偏偏上海在涨？

短期的答案是政策：沪八条直接补贴置换需求，加上此前持续两年半的松绑累加，上海的政策工具箱是所有城市里打得最开的。

但有一个更长线的变量，可能被很多人忽视了——外籍人口的回流。

有数据称，上海常住外籍人口2023年约16.3万人，2025年约18.5万人，而到今年已超过30万人；甚至还出现了专程来上海养老的外籍人士。

一线城市的房价，本质上是这座城市的"股票"。人口（尤其是高购买力人口）的持续净流入，是支撑股价最硬的底层逻辑。

把三个变化串起来，我们对当下市场的判断是：

对卖家：挂牌价已经回到2020年，再大幅降价的空间有限。但如果你卖的是改善类房源，要做好"成为让利方"的心理准备——先想清楚你能接受的价格底线，再挂出去。

对买家：成交深度回升到79%，意味着"捡大刀砍"的窗口期正在关闭。

外环内低总价房源在被政策快速去化，犹豫的代价是选择面变窄；而改善类产品价格的松动，恰好给了置换买家一个"高卖低买两头占"的窗口。

置换链条已经转动，接下来看善段能不能接上。

无论如何，上海楼市这轮回暖，肉眼可见。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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