房价还要继续等吗？越南楼市的起落，究竟给中国买房人哪些提醒？

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10月14日，越南媒体公布河内楼市一组扎眼的数字：今年第三季度，新公寓成交量比去年同期少了约一半，挂牌销售的房源里，真正卖出去的只有三成左右。

偏偏房价还在涨，一些卖家不肯降，买家却越来越谨慎，前几年经历过房子难卖的越南，如今又碰上新的难题，这段起起落落，恰好值得正在犹豫要不要买房的中国家庭看看。

当年抢房的人亏了

2021年底，越南平阳省一名买房者花25亿越南盾买下一套公寓，盘算着过几个月转手，赚上一笔差价，房产中介当时告诉她，房价已经连续多年上涨。

一年之后，她等来的不是买家加价，而是银行贷款利息上涨，房子一直卖不出去，到了2022年底，只好亏掉3亿多越南盾，把原本盼着赚钱的房子卖了。

当地媒体《越南快讯》2023年1月采访了这名买家，同一篇报道还写到，胡志明市另一个投资者，贷款利率从9%左右升到13%以上，最后认亏6亿越南盾卖房。

这些人的遭遇放在一起看，问题并不复杂，买房时只想着半年后能涨多少，却忘了银行每个月都要收利息，房子迟迟没有下家，欠款却一天不会停。

越南楼市此前确实热过，尤其是大城市周边的土地、公寓，有人靠转手赚了钱，也有人听着中介讲未来的升值空间，拿出积蓄还借了不少钱进场。

2022年开始，银行收紧房地产贷款，开发商借钱也越来越难，债券融资渠道出了问题，原来可以不断借新钱、盖新楼的企业，忽然发现手头周转不过来了。

想卖房的业主多起来，愿意接手的人却少了，降价几次都无人问津的情况并不少见，尤其是偏远土地和度假房，涨价时被讲得热闹，行情转冷就格外安静。

2023年，越南建设部统计，全国当年只有52个商业住宅项目完工，涉及约1.6万套房，比2022年还少了一半以上，开发商遇到的麻烦已经影响到交房和供应。

同年胡志明市与河内的新公寓供应量，按房地产咨询机构世邦魏理仕的统计，都比上一年少了大约四成，买的人犹豫，能顺利推向市场的新项目也不多。

不少人以为楼市冷了就该到处降价，可越南那时出现了一个别扭局面，部分土地、低层住宅价格下滑，一些适合自住的新公寓却因为供应少，价格仍然坚挺。

开发商缺钱，项目推进慢，购房者怕买了交不了房，有现房的人又不愿便宜卖，市场就这么卡在中间，房子有标价，却很难顺利成交。

这个教训对普通家庭很实在，房子值多少钱，最终得看有没有人愿意并且能够掏钱买，挂出去的价格再高，卖不掉也不能替你还房贷。

可时间又往后走了几年，越南经济继续增长，楼市也没有一直停在2023年的样子，河内眼下的行情，反而让当年苦等便宜房的人犯了难。

房价涨了成交却少

10月14日，《越南快讯》援引房地产服务机构最新报告说，今年第三季度河内新公寓每平方米平均售价约4180美元，比上一季度还涨了1.5%至2.3%。

照理说房价在涨，开发商应该高兴，可成交情况不漂亮，另一家机构统计，当季公寓成交套数比去年同期下降52%，比上一季度也少了40%。

一边是报价继续往上走，一边是肯下单的人明显减少，市场热度和楼盘标价没有朝着同一个方向走，这恐怕比单看涨跌曲线更让买房人清醒。

原因之一就在房子卖得太贵，报告显示，河内新增待售公寓里超过八成属于高端和豪华产品，中等价位以及普通收入家庭买得起的选择少得可怜。

开发商不断推出面积大、装修好、总价高的房源，能买得起的人却没有同步增加，普通上班族想找一套实用的住宅，转来转去还是够不着。

当地一些住房贷款采用浮动利率，《越南快讯》报道，部分房贷利率已达到每年12%至15%，房子总价不低，借钱再贵一点，月供就会压得人喘不过气。

于是现金充足的买家开始更有底气，遇到急着卖房还贷的业主，可以谈价格，报道提到部分二手房卖家在压力下接受8%至12%的议价空间。

这就出现了更大的反差，新楼盘的平均售价还往上抬，急卖二手房的业主却可能让出不少价格，住在同一座城市，买卖双方看到的行情竟完全不同。

10月15日，房地产顾问公司第一太平戴维斯公布越南第三季度报告，河内新公寓供应和成交都比第二季度减少，胡志明市供应则增加，买家同样更看重贷款成本。

连越南最大的两座城市，楼市节奏都不一样，购房者如果只听见一句“越南房价涨了”，就急着判断整个国家已经重新进入上涨周期，难免看走眼。

报告里还有另一幅景象，胡志明市的写字楼出租和商铺经营相对稳定，服务式公寓的租赁有所改善，可住宅买卖仍受到贷款成本和支付能力的制约。

同一个地方，企业租办公室可能照常谈生意，普通家庭买套住宅却要反复盘算，房产市场有多热，还得看看买房的是谁、靠什么支付房款。

我觉得越南这几年最值得注意的，不是哪一年涨得最猛，而是市场冷了之后也可能出现房子供应不足、热门地区价格高企的情况，普通买家的难题依旧存在。

看完河内的情况，再把视线移回国内，许多中国家庭面临的选择更具体，房价降了一些，是趁现在买下来，还是继续等一个更低的价格。

买房先算自家账

10月19日，国家统计局公布9月房价数据，70个大中城市中，新房价格比8月上涨的有17个，比上个月多两个，二手房价格上涨的城市则有9个。

上海9月新房价格比上月涨0.2%，二手房涨0.5%，而三线城市新房、二手房平均仍分别下降0.2%和0.3%，同一个月份，各地已经走出不同方向。

再看买卖数量，今年前九个月全国新建商品房销售面积比去年同期减少13.2%，与此同时二手房交易网签面积增长10.7%，市场上的买家在重新选择。

这些数字落在一个准备结婚的家庭身上，问题就是买新房还是买二手房，挑地段还是挑面积，房子什么时候能住进去，贷款每个月究竟要还多少。

越南当年那些借钱短炒房子的人，最先扛不住的就是月供，等房子卖不动时，再漂亮的涨价预期也帮不上忙，这一点值得准备贷款的家庭先算明白。

如果夫妻两人收入稳定，首付款准备充足，买房确实是为了解决孩子上学和老人同住的问题，那么多花一年租金等房价，也是一笔需要算进去的成本。

可如果工作刚有变动，首付款已经掏空积蓄，每个月一半以上收入都拿去还贷，就算售楼处说价格到了低点，也未必适合马上签约。

还有人专门盯着某个城市的平均房价，觉得市场跌了就处处便宜，其实同一座城里，靠近工作地点的成熟小区和远郊新盘，价格走势都可能差得很远。

看二手房尤其要看真实成交记录，不妨多问几家中介最近究竟卖掉多少套、成交价多少，再和业主报价比较，别把挂出来的价当成已经有人愿意支付的价。

挑新房则要看项目进度和开发商履约能力，房子能不能按时交付，周围学校医院和交通到底有没有落地，远比沙盘上画出的未来繁华重要。

越南2023年因为资金和审批问题，能完工的住宅项目明显减少，这段经历提醒人们，购房合同上的交付时间，对于准备入住的家庭和价格同样重要。

我不赞成听到房价下跌就催所有人再等几年，也不赞成看见个别城市回暖就赶紧上车，家庭情况不同，买房的答案就不可能只有一个。

如果房子用来自住，关键看住得舒不舒服、债务能不能承受；如果主要想着几年后转手赚钱，就要先想想没人接手时，自己能不能独自扛下去。

越南从抢房、难卖到如今部分公寓越贵越难成交，已经把道理摆得明白：房价可以一直有报价，真正掏钱的却是一个个家庭，买不买终归要回到钱包里。

面对眼下的市场，你更愿意等到价格再降一点，还是只要找到合适的房子、月供也能承担，就把一家人的住处先安顿下来。

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