广东
21世纪经济报道记者 吴抒颖
在当前的市场环境下，龙头房企的融资优势尽显。
10月19日，招商蛇口披露新一期公司债的发行结果。根据公告，招商蛇口本期债券发行规模不超过50亿元（含），发行价格为每张100元，采取网下面向专业机构投资者询价配售的方式，发行时间为2026年10月16日至10月19日。
最终，招商蛇口本期债券网下实际发行数量为50.00亿元，占发行规模的100%。其中，品种一发行规模32.10亿元，票面利率1.45%，认购倍数2.4953倍；品种二发行规模17.90亿元，票面利率1.45%，认购倍数2.5754倍。两个品种均为3年期固定利率债券。
招商蛇口此次发行的公司债，几乎已经贴近票面利率询价区间的下限。根据此前公告，招商蛇口票面利率询价区间为1.30%~2.30%，而最终发行的票面利率定在1.45%，意味着这笔公司债的发行票面利率已经接近房企发行成本的最低区间。
可供对比的是，同为央企阵营的华润置地此前发行的公司债最低利率是1.78%，保利发展的最低利率也超过2%，与同行相比，招商蛇口的融资优势显然更突出。
值得留意的是，招商蛇口此次公司债发行存在关联方认购的情况，这或许也是债券投资者能够接受更低利率的原因之一。根据公告，其关联方招商银行参与了认购，最终获配7.20亿元。
至于这笔资金的去向，招商蛇口称，募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还或置换到期公司债券本金及项目有息负债。发行人主体信用评级为AAA，评级展望稳定。
实际上，从今年房企发行公司债的票面利率表现来看，市场分化正在进一步加剧。以新城发展为例，今年9月，其发行的一笔规模为4亿元的公司债最终品种一票面利率为6.44%，品种二作为无增信支持的品种，原定询价区间为4.00%—5.00%，不过在发行前一日票面利率大幅上调，最终以区间上限7.80%定价。
以此可见，稳健型的国央企在债券融资市场上仍然具有相当的优势。但即便新城发展的债券发行利率偏高，市场仍然认为这是一个积极的信号，因为民营房企近年来在境内的债券市场鲜有动作，新城发展发行的这笔债券，意味着市场对房地产行业的民营企业信心逐渐回归。
不仅民营房企加入境内公司债发行的阵营，从当前房地产行业的融资现状来看，市场也处在缓慢复苏的过程中。
据中指研究院，2026年9月房地产行业债券融资总额为265.1亿元，同比下降56.0%，环比下降41.5%。中指研究院认为，单月数据看似承压，但不宜简单解读为融资窗口继续收紧。更准确地说，“8.28新政”之后，政策效应还在酝酿，申报、审批和发行落地需要时间，后续房地产企业债券融资有望逐步改善。
此外，从融资结构看，今年9月，房地产行业信用债融资164.2亿元，同比下降54.8%，环比下降42.8%，占比61.9%；ABS融资101.0亿元，同比下降55.7%，环比下降21.5%，占比38.1%。中指研究院分析指出，信用债和ABS同步收缩，说明当前房企债券融资仍处在低位修复阶段，市场信心的恢复还没有完全反映到发行端。
放到前9个月来看，2026年前9个月房地产行业债券融资总额为4350.0亿元，同比下降2.7%。其中，信用债融资2499.0亿元，同比下降7.9%；海外债融资209.0亿元，同比增长204.1%；ABS融资1642.0亿元，同比下降2.7%。中指研究院认为，海外债同比高增更多与低基数有关，整体融资规模仍谈不上明显回暖，但结构上已经出现一些值得关注的积极变化。
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