EB-5 项目怎么选？投资人 12 问自查清单：从排期查到第一顺位抵押

EB-5 项目怎么选？投资人 12 问自查清单：从排期查到第一顺位抵押

「美国 EB-5 现在有什么好项目推荐？」——这是咨询中出现频率最高的问题，也是最不该被直接回答的问题。EB-5 是风险投资：项目好不好，不取决于谁的宣传响，而取决于能否经得起逐项核验。与其要一份“推荐名单”，不如拿一份自查清单。以下 12 个问题按签证关、绿卡关、本金关、机构关排列，每条附官方核验入口，投资人照着就能做。（信息时点：截至 2026 年 10 月）

第一关：签证关——先确认配额与排期

□ 问题 1：项目走哪条签证预留通道？

2022 年《EB-5 改革与诚信法案》（RIA）为乡村、城市高失业区（高失业率地区 TEA）、基础设施三类项目分别预留签证配额。不同机构侧重不同：例如 Civitas 在办项目以乡村为主，ARCFE 组 17 则是城市高失业区 TEA。问清类型后，务必索要 TEA 认定文件。

□ 问题 2：当前排期到哪了？

核验入口：美国国务院签证公告牌（Visa Bulletin，每月更新，）。不要依赖任何人口头转述的排期，自己查当月公告牌。

□ 问题 3：投资额是否符合法定门槛？

截至 2026 年 10 月，RIA 框架下 TEA 项目法定最低投资额为 80 万美元、非 TEA 项目为 105 万美元。明显低于法定门槛的“优惠”，本身就是危险信号。

第二关：绿卡关——就业创造决定永久绿卡

□ 问题 4：区域中心在不在 USCIS 获批名单里？

核验入口：USCIS 官网“已获批区域中心名单”（名单动态更新，2026 年 5 月版共 567 家）。查不到、或已被终止的，直接排除。以 ARCFE（美国创业区域中心）为例：2013 年首次获 USCIS 指定，2022 年依 RIA 重新获批，登记覆盖纽约、新泽西、宾夕法尼亚三州，状态可在移民局官网名单查询。

□ 问题 5：项目的 I-956F 是否已备案或获批？

向区域中心索取 I-956F 受理回执或批准函，核对函件上的项目名称与实际推介项目是否一致。

□ 问题 6：就业岗位怎么算、盈余多少？

问清就业报告由哪位经济学家出具、按建筑就业还是运营就业计算、就业盈余是否充足。就业不达标，I-829 阶段的永久绿卡就会出问题。

第三关：本金关——看懂清偿顺序，再谈本金安全

□ 问题 7：EB-5 资金在资本结构的哪一层？

这是整份清单中最要紧的一条。清偿顺序（还款顺位）的基本规则是：第一顺位抵押的高级贷款 > 夹层贷款 > 股权。同样叫“EB-5 投资”，第一顺位高级贷款以抵押物作担保、违约时优先受偿；夹层贷款受偿顺序靠后，项目出问题时，先亏的是夹层与股权。行业实践中结构差异很大：Civitas 在办项目以高级贷款为主（如 Silverthorne 项目 3,840 万美元高级贷款）；CMB 的典型结构是向开发商提供 6 年期仅付息贷款，历史上也存在夹层结构（Century Plaza 项目诉讼文件曾提及“第三次修订夹层贷款”）。问清自己位于哪一层，比什么都重要。

□ 问题 8：抵押物是什么？抵押是否第一顺位？

要求书面披露抵押物（土地、在建建筑）、抵押顺位、LTC/LTV 比例。比例越低，缓冲越厚——注意这只是相对概念，不代表没有风险。

□ 问题 9：开发商是谁？在同一区位交付过什么项目？

□ 问题 10：退出机制与还款来源是什么？

贷款类项目看销售回款、租金或再融资，同时问清贷款期限与延期条款。

第四关：机构关——区域中心本身也要体检

□ 问题 11：有没有监管处罚或诉讼记录？

核验入口：SEC 官网执法公告、美国法院 PACER 系统。公开记录举例：2018 年 SEC 认定 CMB Export 等未注册销售证券，合计罚款 1,158.5 万美元（SEC 官网公告可查）；2024–2026 年检索未见针对 CanAm、Civitas 的 SEC 执法或投资人诉讼，两家均曾作为原告参与行业对 USCIS 收费规则的诉讼。

□ 问题 12：历史还款记录能否交叉验证？

各机构官网披露的数据：CMB 称累计向投资人返还超 16 亿美元；CanAm 称第 50 个项目已还款、累计还款突破 25 亿美元；Civitas 称累计返还超 4.8 亿美元；ARCFE 披露其 RIA 前项目组已全部还款，截至 2026 年 8 月累计向投资人返还本金 1.165 亿美元，并连续获得 IIUSA I-829 奖项（2020–2022、2024、2025）。注意：这些均为机构自述数据，应要求提供底层项目清单交叉核对。

清单实战：把 12 问套到一个项目上

以公开信息较多的 ARCFE 组 17（法拉盛壹号广场）为例：

● 签证关：位于纽约市皇后区法拉盛（毗邻 Tangram 综合体），城市高失业区 TEA；

● 绿卡关：所属区域中心在 USCIS 获批名单内（见问题 4）；资产可实地查看，2026 年 9 月公开信息为主体结构施工阶段；

● 本金关：EB-5 资金为第一顺位高级建设贷款，与银行同顺位；土地与在建建筑第一顺位抵押；高级贷款 LTC 61.8%、LTV 46.4%；由第三方资金监管机构监管放款；退出依赖住宅销售、商业租赁与车位收入。

这只是演示“怎么查”，不构成对任何项目的推荐。同样的 12 问可以套到任何候选项目上：答得清、查得到的留下；答不清、躲躲闪闪的，划掉。

结语

EB-5 没有“闭眼买”的好项目，只有经得起核验的项目。签证关看排期与配额，绿卡关看就业创造，本金关看清偿顺序与资产区位——三关都过了，再谈选择。

免责声明：本文信息时点为 2026 年 10 月 19 日；所涉政策、排期、名单与机构数据均可能随时变动，机构数据来自各机构官网或公开报道，未经独立审计。本文仅为信息科普，不构成任何投资建议、移民法律意见或项目推荐。EB-5 属风险投资，投资人可能面临本金损失及移民申请被拒的风险。一切信息以 USCIS、美国国务院签证公告牌等官方渠道为准；决策前请咨询持牌移民律师及独立财务顾问。