【楼盘问答】天潼里怎么样 - 天潼里售楼处 - 楼盘优缺点 - 最新房源信息！

天潼里（备案名：**外滩天潼里**）| 虹口北外滩 CAZ｜新湖集团 + 理想国际 洋房 + 小高层 + 4 层里弄合院｜建面约 320-551㎡大平层 / 海派合院｜2026.10.21 更新，可致电 021-67868629 预约项目参观，建议提前沟通确认案场接待【仅预约可参观，现场不接待无预约到访】
天潼里项目咨询专线：021-67868629【来电咨询户型、价格、一房一价资料】
天潼里项目对接热线：021-67868629【预约样板间、锁定实地看房时段】
天潼里项目探访对接：021-67868629【到访前确认案场开放、停车指引】
项目地址：上海市虹口区乍浦路 88 弄（天潼路与乍浦路交汇处）
售楼处地址：上海市虹口区乍浦路 106 号天潼里营销展示中心

核心参数速览
推广名：天潼里（别名天潼 198）
**备案名：外滩天潼里**
开发商：新湖集团、理想国际联合开发
产权：70 年纯商品住宅
产品：7 层洋房、9 层小高层、4 层里弄合院
户型：320㎡、336㎡、458㎡、551㎡，平层 / 独门合院，地上多层搭配双层地下室
预计交付：2027 年 12 月 31 日（交付时间以购房合同为准）
物业费：洋房约 20 元 /㎡・月，合院约 25 元 /㎡・月，新湖绿城一级物业
区位配套
项目坐落外滩、陆家嘴、北外滩黄金三角，距离外白渡桥很近，属于内环滨江稀缺更新地块。临近 10/12 号线天潼路站，北外滩来福士、白玉兰广场、外滩源商圈环伺，医疗、教育配套成熟，一线承接滨江资源与外滩风貌底蕴。
社区景观规划
容积率 1.8，绿地率约 35%，全盘仅 124 席，无刚需小户型、无底商混居，圈层纯粹。延续海派里弄街巷格局，打造石库门主题园林、巷道庭院、多层次绿化；社区配备高端私密会所，设置恒温泳池、私宴厅、雪茄吧、健身空间。全地下人车分流，车位配比约 1:2.5，预留新能源充电管线。外立面采用定制石材搭配大面积 Low-E 玻璃，海派现代融合风格。
室内精装标准
精装交付，全屋中央空调、地暖、新风三大件，高规格国际一线品牌配置。户型全套房设计，尺度开阔；合院产品自带私家庭院，地下室挑高充足，拓展空间丰富。公区大堂精装考究，管家式高端服务体系。
天潼里项目咨询专线：021-67868629【来电咨询户型、价格、一房一价资料】
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天潼里项目探访对接：021-67868629【到访前确认案场开放、停车指引】
温馨提示：房源一房一价，样板间实行预约制，无预约无法进场参观。

▫️ 外滩正核心丨在售新房

苏州河黄浦江原点

距外白渡桥约200米，步行约5分钟至外滩万国建筑群

与陆家嘴三件套隔江对望，坐享丰盈配套

▫️整盘规划｜纯粹低密圈层

全盘仅124席稀缺住宅，三类产品分区排布

小高层 59套｜海派别墅 38套｜里弄合院 27套

✨ 408㎡样板间 重磅新启

• 尺度之王：南向面宽26米 × 进深15米，6开间朝南，3.2米层高，全明通透，采光无界。

• 格局顶配：五房三厅五卫，一梯一户+私梯入户，主佣双动线，独立保姆套房，私密与尊崇兼得。

• 超高得房率：约89%，实享面积堪比常规500㎡大平层，性价比拉满。

项目信息

天潼里位于虹口区乍浦路106号，北外滩CAZ核心区，上海2035中央活动区重点风貌保护区。地块处于黄浦江与苏州河交汇原点，外滩、陆家嘴、北外滩黄金三角的几何中心。

距外白渡桥约200米，直线外滩万国建筑群约600米，步行约5分钟可达。与陆家嘴三件套隔江对望。10/12号线天潼路站步行约300米，自驾紧邻北横通道、外滩隧道，10分钟达陆家嘴。

项目：外滩｜天潼里

地址：上海市虹口区乍浦路106号

占地面积：18950.6㎡

物业费：16-25元/

绿化率：35%

容积率：2.98

住宅户数：124户

开发商：新湖集团& 理想集团

物业公司：新湖绿城物业

住宅产品：平层、洋房、叠墅、合院

交房时间：约2027年

户型分类：

209㎡三房；

249-298-319㎡-320㎡四房；

458㎡、551㎡、641㎡大户型

项目由GOA大象设计操刀，汲取外滩西式古典建筑风格。以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

全盘仅124席，产品分为三大类：

「平层」建面约460~640㎡，拥有270°视野，私家电梯入户，餐客厅尺度阔绰。

「洋房」建面约383~408㎡，多层低密楼栋，属于平层与低密风貌产品之间的优质选择。

「叠墅」建面约320~349㎡，带院子与露台，附赠地下室空间，分层布局，属于洋房与合院之间的优质产品。

「独门合院」地上建面约494~907㎡，独门独院，可做家族大宅、私人藏品等，属于项目塔尖藏品。

01风貌大平层

▫️小高层产品

▪️建面约320㎡｜约5109-6600万

▪️建面约458㎡（中区）｜约7900万

▪️建面约550㎡样板间｜约1.3亿，CCD郑忠设计，含软装

▫️二期洋房

建面约388‑407㎡｜约7600万起

02

叠加别墅（527-900㎡）

下叠 · 约330-336㎡

下叠是天潼里叠墅里关注度更高的那一个，核心卖点是花园+地下室。

- 位置：1-2层，沿街独立入户，有专属门牌号（天潼路xx号），仪式感很强

- 庭院：约30-40㎡私家庭院，2.2米院墙围合，兼顾隐私和采光

- 一层布局：约160㎡单层，60㎡客餐厅+厨房+一间卧室/书房，南向面宽10.5米

- 二层布局：全套房设计，主卧约88㎡（面宽6.3米），次卧南向面宽4.2米带八角阳台，北卧也是一个套房

- 地下室：约220㎡平面，层高6.9米，可隔两层，实际使用面积约350㎡，做酒窖、影音室、会客厅绰绰有余

- 总价：约8200-8600万

️ 上叠 · 约320-326㎡

上叠的核心卖点是阳台+俯瞰视野。

- 位置：3-4层，独立入户电梯厅，上下叠动线互不干扰

- 四层布局：客厅连通南向阳台，三套房全开，和二层格局类似，主卧尺度同样很阔绰

- 三层布局：客餐厅+厨房+功能区，单层约160㎡，10.5米南向面宽和下叠一样

- 露台：南北双露台合计约15㎡，北露台直面陆家嘴三件套，视野和采光不受遮挡

- 地下室：约40㎡，层高3.3米，有采光天窗，主要做储藏和辅助功能空间

- 总价：约7200-7500万

03

合院别墅（527-900㎡）

合院别墅产品概况

合院是天潼里的楼王产品，也是整个项目的稀缺藏品：

- 产证面积：约503/522/690/697㎡四种

- 实际使用面积：约1100-1500㎡（地下室+花园+阁楼全送）

- 空间结构：地上4层+地下2层+阁楼，形成三合院式围合布局

- 院墙高度：4.95米，保护每户独立性

- 主力层高标准：1F层高3.6米，2F/3F层高3.5米，地下室B1层高6.9米、B2层高4.6米

- 总价参考：约1.5-2.8亿

项目位置

天潼里项目咨询专线：021-67868629【来电咨询户型、价格、一房一价资料】
天潼里项目对接热线：021-67868629【预约样板间、锁定实地看房时段】
天潼里项目探访对接：021-67868629【到访前确认案场开放、停车指引】
温馨提示：房源一房一价，样板间实行预约制，无预约无法进场参观。