内蒙古
2026年9月8日，《华夏时报》专访孟晓苏，标题写的是“房价从底部回到‘前高’约需4年”。这句话被广泛传播时，常常被简化成“4到5年回前高”或“2030年回到2021年高点”。两种简化都偏离了原话的核心条件。孟晓苏的判断有两个前提：从底部算起，而不是从今天算起；针对核心城市核心地段优质资产，而不是所有房子。 把这两个前提还原之后，这句话提供的不是一张“回本时间表”，而是一个关于周期节奏和资产分化的分析框架。
“约4年”的参照系是美国和香港的历史经验，不是对中国的精确预测。 孟晓苏引用的是“美国、中国香港等市场房价下跌之后，从低谷一般四到五年可以回到前期高点”。美国次贷危机的轨迹是2007年见顶、2012年触底、2016—2017年重回前高，从底部算约4到5年。但他本人也留了余地：“还要观察市场底部到底有没有确认。”这句话的信息量不在于“4年”这个数字，而在于它指向的周期规律：深度调整之后，核心资产的名义价格修复通常以年为单位，而不是以月为单位。 将它读成“2029—2030年一定回到2021年高点”，是对一个经验性判断的过度确定化。
当前的数据确实在指向“止跌”，但离“反转”还有距离。 2026年9月，上海二手房同比+0.8%，成为70城中唯一同比转正的城市，终结了连续32个月的全线下跌；一线二手房环比连续7个月上涨；前三季度二手房网签面积同比增长10.7%，占比过半；待售面积连续7个月下降。这些都是“止跌”的边际信号。但新房同比上涨城市仅5个，二手房同比上涨城市仅1个，居民加杠杆意愿仍然偏低。克而瑞的判断是“止跌而非反转”，与孟晓苏“底部尚待确认”的保留是一致的。“止跌”是价格不再继续下探，“回前高”是在底部确认之后、核心资产以年均温和涨幅逐步修复——两者之间隔着数年时间，不是一个可以在短期内兑现的转折。
供给端的收缩是真实的，但它的价格含义需要放在“分化”中理解。 2021年房屋新开工19.89亿平方米，2025年降至5.88亿平方米（住宅4.3亿平方米），降幅约70%；2026年1—9月住宅新开工同比再降25.4%，年化约3.3亿平方米。广州商品住宅用地从2025年的515公顷缩减至2026年的216公顷，降幅58%。开发商国内贷款1—9月同比下降33.1%。这些数据指向的是未来2—3年新房供应的实质性收缩。但供给收缩对价格的推升，只发生在需求仍有接续的区位。对于人口流出、产业薄弱的城市和远郊板块，供给收缩的同时需求也在收缩，甚至收缩得更快，价格不会因为“新房变少”而自动回升。“供给收缩→房价上涨”是一个有条件的链条，条件就是需求端的真实存在。
机构预测的方向值得参考，但不能把“分化中的判断”读成“共识”。 中信证券预判2027年春节前后房价在较大范围内止跌回升；高盛对上海、深圳核心区的判断是2025年底至2028年底累计上涨约15%；这些判断都指向核心城市、优质资产、以年计的温和修复，而非全面普涨。高盛的同一份报告也提示了全国层面的分化压力，摩根大通的预测针对的是部分开发商销售额而非全国住宅价格。把几家机构的积极判断打包成“市场即将反转”的共识，会高估这些判断的覆盖面——它们各有各的城市、资产类型和时间前提。
对于不同的家庭，这篇文章的方向性提醒可以保留，但需要用自己的条件去校准：持有核心城市优质房产的，不必在悲观情绪中恐慌抛售，但“不必抛”不等于“一定会回到前高”，它取决于城市能级、板块需求和产品竞争力；准备置换的，可以利用核心城市企稳的窗口优化资产结构，但“先卖后买、向上置换”的前提是旧房能够以可接受的价格和周期变现；准备首套上车的，2.06%的贴息后利率、15%的首付和现房销售的推进，确实降低了财务门槛和交付风险，但“不必执着于精确踩底”不等于“在任何城市、任何板块都可以入场”。 孟晓苏给的是方向和概率，不是保票；数据给的是边际改善的坐标，不是所有房源的通行证。把“约4年回前高”当作理解周期的背景，而不是催促自己或恐慌抛售的理由，才是这个判断真正能提供的价值。
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