北京
如今的地产行业，像极了黄土高原严寒而漫长的冬天，眼看着即将过去，但温暖的春天还远远地没有到来。
对于曾经的“河北王”荣盛以及董事长耿建明而言，其化债之旅更是漫长且艰巨。
近日，荣盛发展把四只2020年发行的中期票据和定向工具摆上了谈判桌。尚未偿还的本金38.516亿元，利息约12亿元，合计超过50亿元。公司给出的重组方案是“部分本金以物抵债、同时利息豁免”。
公告里最耐人寻味的，不是50亿这个数字，而是用来抵债的资产。它不是现金，不是项目股权，而是车位。其账面价值4704.88万元，评估值3889.83万元，减值率17.32%。
3889万，在38.5亿本金面前，占比不足百分之一。
一家想摆脱困境的曾经的千亿房企，摆在债权人面前的抵债资产，仅仅是车位。这也许意味着荣盛手里已经没有比车位更拿得出手的流动资产了。
仔细研究这份方案，它的核心从来不是资产抵债，而是利息豁免。38.5亿本金几乎纹丝不动，剩余部分双方另行协商清偿方式，真正被摆上台面的是让债权人放弃约12亿元的利息、违约金和追索权。
那么问题来了：债权人们凭什么答应？
看一下荣盛的账本，答案残酷而清晰。截至2025年末，荣盛资产负债率93.68%，货币资金仅约20亿元、其中还有一半受限，而短期借款加一年内到期的有息债务合计高达258亿元；存货账面价值841亿元，对应着账面余额962亿元和121亿元的跌价准备。
在这种资产负债表面前，债权人的选项从来不是要不要让步，而是现在拿一个已经减值17%的车位，还是几年后在一堆更难变现的库存里排队。荣盛是用确定性买债权人的让步。
更值得警惕的是车位这个细节背后的真相。荣盛起家于廊坊，土地和项目高度集中于京津冀外围的三四线市场，环京限购截断了外溢需求后，这些区域从利润引擎变成了存货堰塞湖。
841亿存货里，是难去化的现房、库存和车位。以物抵债，本质上不是清偿，而是把去化风险转嫁给债权人。债权人拿到的廊坊车位，很可能同样卖不掉。
值得一提的是，这场重组绕开了公司股权和实控人变动。公告明确“不涉及上市公司股权转让及高层人事变动”，耿建明仍任董事长，荣盛控股仍为控股股东。
对比同批出险的金科股份走的是重整换控制权的路径，荣盛选择了一条截然不同的路径。
这让人想起2018年耿建明那句“未来20至30年每年仍有10万亿新房市场”的豪言，也想起他在2024年年报里的自白：“2025年是脱危解困的攻坚之年，形势更加艰险”。从豪言到自白，只用了一个下行周期。
实际上，这也不是荣盛第一次化债。2025年4月，公司搭建“挚享”“至启”两大轻资产平台，试图以平台股权置换约160亿元债务；同年11月，与中国信达签署约20亿元债务重组协议；如今又把利息豁免摆上台。
然而，每一步都是减负，却几乎没有造血。数据印证了这一点：2026年上半年，荣盛靠9.29亿元债务重组收益，把归母净亏损从上年同期的28.67亿元收窄至10.27亿元，但扣非净利润仍亏损18.63亿元。
所以，耿建明要上岸了吗？当一家公司连38.5亿本金的一成现金都拿不出来，只能用3889万车位做一场仪式性抵债，并以此换取债权人对12亿利息的集体豁免时，这种上岸更像是一种续命。
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