北京买房：理清思路，购房建议2039

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我只问一个问题：新加坡的住房政策是不是我们应该学习的榜样？你为什么要抹黑新加坡？人家80%的百姓都住在组屋里，真正的做到了居者有其屋，是不是事实？请回答。

A：

1、除了“抹黑新加坡”之外，您说的每句话都算是事实。我也只解释一句，我没抹黑，只是根据他们政府公布的数字来计算而已，这也是事实。

2、新加坡确实是80%的“居民”都住在组屋里，但不是百姓。因为百姓包括所有常住人口，而新加坡居民只包括公民+永久居民（PR）。

然后我再列几个数字吧，算一下请您指出谬误。新加坡总人口610万，其中420万居民，190万外籍。相当于北京人口2200万，其中户籍人口1400万+300万工居=1700万居民，然后还有500万外地人。

新加坡住房总量138万套，其中组屋106万套，私宅32万套。新加坡居民的人均居住面积是组屋25平米，私宅30平米。

3、那我开始计算。420万居民的80%住组屋就是336万人，人均居住面积25平的总量是8400万平。106万套，平均每套80平。虽然面积不大但也说的过去，很合理。

接着来，336万人，106万套，平均每套居住人数是3.17人，虽然高于各大城市平均值高点的3.0人，但也说的过去，不计较。

再看私宅，新加坡20%的居民是84万人，人均30平是2520万平，32万套房是户均78平米。这数字是不是不对了？私宅的面积是肯定大于组屋的，否则谁还买商品房？但这数字先放着，不计较。

4、问题来了，既然以上的数字都说的过去，那请问，190万的外籍住在哪里？请注意以上数字我已经把新加坡的组屋+私宅都算完了，请问190万的外籍住哪里？

如果他们也是住在这些私宅+组屋里，那这人均可就不好看了。8400+2520=10920万平，要住下610万人，每人17.9平米。即便是套内面积，换算成建面也不过是25.5平。您觉得这很宽敞吗？值得羡慕吗？要知道北京现在是人均33-38平建面（口径不同），即便采用中间数字也是35平，请问哪边宽敞？

5、另外再算一下，如果按照610万的总人口计算，新加坡138万套房，套均4.4人，而北京2200万常住人口，共有800万套房，套均2.7人。您觉得哪边宽松？

6、请您指出我的谬误，哪里黑新加坡了？我承认新加坡的住房制度很好，确实是咱们的榜样。但制度好并不代表就能让全民住的宽敞，只能说明相对公平而已。但这公平的前提是让“居民”公平，而外籍则并不都算是人，人家政府不在乎。那请问，如果北京也跟新加坡似的对待外地人，您作为北漂儿觉得合适吗？

其他的新加坡的组屋购买制度我就不说了，您自己上网搜，看看是否公平？看完后我希望您作为北漂儿，再来聊聊新加坡的组屋制度是否公平？是否对外来者公平？

7、对了，翻回头再说新加坡私宅面积竟然比组屋面积小的问题，我反正找不出原因，只能说要不就是他们的统计数字有误，要么就是解释有误。现实中，应该是私宅的面积更大，但如果更大，组屋的面积可就更小了，人均居住面积也就更小了。

您要不有时间多挣点儿钱去趟新加坡吧，看看他们的组屋面积，估计看完了也就长见识了。

仅供参考。

二

Q:

我认为北京的房价和租金都不可能上涨，理由如下：北京四环内现在随便一套房就要1000万左右，如果达到5%的回报率就要50万，全北京有多少人租的起？

所以租金不可能上涨。同样道理，房价必须是与全体老百姓的收入相挂钩的，6-7年的房价收入比才算合理。现在北京平均收入6900元，一年8.28万元，就算十年也才82.8万，请问怎么可能支撑上千万的房价？

而且如果用租金倒推，现在1000万的房子最多每年租10万元，按照5%的租售比，这套房最多价值200万。所以房价不仅不可能涨，反而是下跌空间非常的大，预计会在三年内调整到位。

A：

1、其实我都懒的跟您掰扯，就跟鉴宝的不爱跟国宝帮互怼一样，没意思。您要是觉得发射火箭得用报纸点劈柴，那就是您说的对，活在自己的信息茧房里挺好的。

2、我刚上网看了一下，北京四环内挂牌出售的房子3万来套，千万以上的也就4000多套。东西城基本在二环内，挂牌房产1.4万套，千万以上的2300套。所以您这“随便一套上千万”的结论是从哪儿来的啊？

另外谁规定的租金收益必须5%啊？这相当于说网民必须人均年薪百万，纯属幻想出来的标准。请您记住，在任何一座大城市，其房租收益率从长期看都是围绕同期银行利率波动的，且略低一些。

因为利息既是钱的价格，也是社会投资平均收益率。而买房出租作为相对最稳妥的投资行为，其收益不可能超过平均值，也就是不可能超过那些高风险投资的收益。之所以从长期看必定是略低于存款利息，就因为如果租金收益长期跑赢利息，那就没人存款都去买房了。

现在五大行利息最高也就1.5%吧。北京房价平均值是500万不到，平均租金收益率1.8%，折合年租金7500。您觉得有多少人掏的起？

另外还多说一句，在各个核心大城市，平均租金都基本等同于平均收入，而且无论是工资涨了还是房租涨了，另一个都会逐渐跟进。就因为这都是基于CPI通胀造成的，所以才长期平衡，这是经济规律，不以任何人的意志为转移。

3、谁规定房价必须与“全体”百姓收入相挂钩啊？这相当于说本科录取分数线必须与全体同龄孩子的成绩相挂钩。看上去没错，但实际上能参加高考的孩子，只占同龄人的一半左右，中考成绩已经提前筛除没资格参加高考的了，北京的普高率也不过是70%左右。

房价也一样，可以说与全体百姓收入挂钩，但实际上市场已经把买不起北京房子的筛除了。是否合理只能自己判断，反正市场规律就这样儿。

4、再者谁规定6/7年的房价收入比合理啊？2000年前后的经适房政策还是“四年家庭收入”呢，您替**院给修改了？这您自娱自乐吧，可以在自己的世界里当国王，定什么标准都行。

5、1000万的房子降到200万也行，您说了算，等着就是了。

仅供参考。

三

Q:

看了，但我还是不明白塔楼既然有这么多不好，北京为什么还这么多塔楼啊？带电梯价格还不贵，瞅着馋人。

A：

1、为什么有这么多塔楼，这就相当于问“为什么有那么多火柴盒小板楼？为什么有那么多破平房？”还是这话，任何建筑其实都是时代的产物，都符合当年的经济条件+审美。

2、塔楼基本都是1978年之后开发的。注意这个年份，后边都要涉及到。

首先是刚经历过1976年唐山大地震，抗震安全是第一位的。而塔楼的优势就是更结实，所以就优先涉及呗。

其实是改革开放初期，人们看腻了火柴盒，也对欧美+日本香港新加坡的高楼大厦所吸引，所以就参考了外形多变的塔楼呗。甭说当年了，放到今天也是塔楼外观更漂亮+造型更多。

盖房是需要征地的，在当年也非常麻烦。那尤其是在市区的项目，为了在有限的土地上盖出更多的面积，那就只能是塔楼设计了。否则盖板楼的话有时候很浪费，那么多职工等着分房呢，能安排更多的家庭才最重要。再加上“蜂巢结构”是最节省建材的，同等建面下的建筑成本最低。那个年代都没钱，省点是点儿。

3、还有，当年的人们只是希望住楼房，对于户型什么既不懂也就没要求，能有房子就不错了。再加上当年各家都不装修，刷刷大白就行了，很多家庭连地板革都不铺，就是水泥地原生态。既然对装修没概念，也就谈不上重视户型了。

另外那会儿各家的家具也少，甭管什么户型都摆的下，所以就算户型差点儿也无所谓，大家都接受。

4、再有一点，当年既然是福利分房为主，那最重要的是什么？是级别+面积，有的时候差一两平米都不行。而板楼是不太好更改设计的，或者说可调整的部分少。塔楼就方便多了，户型多变，必有一款适合级别，所以才会出现很多的奇葩户型。

5、塔楼其实也有优势，比如在同等容积率的情况下，占地比板楼少，园区内部也就能提供更多的绿地，也更好看+实用。

再有就是大户型的塔楼是能设计出好户型的，使用和居住起来比板楼强。同时还能兼顾风水，优势多多。

6、简单就这情况吧，塔楼是特定历史时期的产物，当年谁看着都挺好的。是2003年非典的时候才改变了，香港淘大花园病毒肆虐，塔楼的通风促进了病毒流通，所以北京很多项目就取消塔楼涉及了。有的甚至是临时更改规划，之后就很少开发塔楼了。

仅供参考。

四

Q:

我说说我的现状吧：北京人，50岁，之前灵活就业4050，现在领失业金，据说以后不让办4050了。儿子大二，联大**专业，每月2500生活费，一年下来得4万多吧。家里一套房在南三环马家堡两居室，2010年换的，现在值300万左右，全款。家里各种能换现金的100万多点，年化收益忽略不计。目前夫妻各种收入15万左右（不算失业金），支出算上孩子的可能在10万以上。

问您的意思是孩子现在提出换房，把这套换到东四环的三居，400万首付然后再贷点款，将来等毕业他还月供。我老婆也被说动了，但我还比较犹豫，就这些家底儿，一旦换房就成债务了。但孩子的建议也对，毕业面临找工作和搞对象结婚，房子早晚也得准备，前两天的新政我也大概了解了，房价应该是要涨，但买不买和买哪里还是个问题。

A：

1、您这情况好像还真挺为难的，主要是资金有点儿紧张吧？如果不换房，以现在的收入足够覆盖支出，每年还能攒下个几万块。

但如果是换了房，那这100来万的存款没了，而且每个月还得有几千的月供。再加上失业金到期后是自己交社保吗？那每年也得2/3万吧？就算收入没变化，那也基本没有剩余了，甚至都可能有点儿紧张。

2、这笔账您自己算清了吗？我是感觉好像有点儿风险似的。咱假定啊，假定孩子毕业后没找到合适的工作，那甭说替您还月供了，您是不是还得每个月给钱啊？一年4万恐怕都不够，年轻人怎么也得5/6万才说的过去，还是起步。

而您到时候不仅没有储蓄，还有每个月几千的月供，那万一有点儿别的事情呢？尤其是需要花钱比较多的事儿，到时候怎么应对？

3、所以我要建议就是先把账算清楚吧，确保安全的前提下再说是否换房。即便是换房，也没必要把所有钱都用掉吧？多少也得留点儿，既是为自己也是为孩子，手里有粮心里不慌，要不然估计心理压力都不会太小，就算没别的事儿，这经济动荡都能让人不踏实。

总之我要建议就是如果换房，那尽量少贷款或不贷款吧，把意外所能引发的风险降到最低。毕竟50了，没必要让自己太累，身体累还好说，心累是最累的。归根到底一句话，我认为您家的情况在短期内，不太适合用孩子的方案换房。

仅供参考。

五

Q:

东五环**桥旁边的小区噪音问题严重吗？保利*园和首开*园，中介建议买低层的说噪音小，这我们理解，但是高层的视野好，价格也不贵，所以犹豫。户型是差不多的您可以看一下，看哪套合适？

Ps：噪音问题有可能解决吗？

A：

1、噪音的问题我听说过，但是否真的很严重不知道。或者说分楼栋吧，离五环近+高楼层+没遮挡的肯定噪音大，其他的可能就小点儿了。另外也看楼栋位置，正赶上快拐弯的地方一般噪音都大，哪辆车到这地方都是先点刹车再给油，尽量避开这些地段儿吧。

或者最好晚上多去两趟，亲身体验一下几栋楼的影响程度。穿的正式点儿+带两盒烟，别让人家当小偷儿再报了警就行。

2、户型我就不看了，本来不到现场的看这种户型图就没多大用，再牵扯噪音问题就更不好判断了。

3、噪音问题估计只能自己解决了。因为是先有的五环路后有的几个小区，那这属于“主动靠近污染源”，人家道路管理方没责任。而且开发商既然是通过验收了，说明噪音问题也合格了，只不过标准有点儿低而已，所以人家也没什么责任。那就只能是自己密封窗户了呗。

仅供参考。

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