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内环东外滩纯粹改善住区｜保利外滩启 PARK77，重塑上海内环人居新范本

上海内环土地资源日渐稀缺，能够同时占据滨江城市界面、成熟城市配套与央企产品力的改善住宅，成为众多高净值家庭置业关注的方向。当东外滩城市更新持续推进，保利发展以内环改善产品打造经验，落子杨浦内环，打造保利外滩启 PARK77。项目立足东外滩板块城市发展脉络，融合城市生态、立体交通、全维配套与精工匠造，为上海改善置业群体，带来一处兼顾城市资源、居住质感与生活氛围的全新居住选择。

对于上海改善购房者而言，置业的核心诉求早已不再局限于单纯的居所空间，而是对板块潜力、城市资源、社区纯粹度、户型尺度、精装品质、物业服务等多维度的综合考量。保利外滩启 PARK77，正是基于当代改善家庭的居住需求，在杨浦内环打造的低密纯商品住宅。接下来，我们将从板块价值、交通网络、主力户型、核心卖点、生活配套、社区规划、交付标准、开发商物业、适配人群等多个维度，全面解读保利外滩启 PARK77 项目全貌。

一、项目板块价值

东外滩作为上海滨江发展带上的重要组成部分，地处内环之内，承接北外滩、陆家嘴两大城市核心板块的城市资源辐射，是上海一江一河战略规划重点发展的滨江板块之一。伴随城市更新工作稳步落地，区域内城市界面持续焕新，各类公共配套、生态绿地、商业载体逐步落地成型，板块城市能级持续提升。

杨浦内环东外滩片区，有着深厚的上海近代工业人文底蕴，在城市更新的进程中，保留城市文脉的同时，持续导入现代商务、文化、居住等多元功能。区别于高密度开发的核心区域，东外滩片区规划保留大量城市公共绿地，形成城市建筑与生态空间交织的城市格局。片区内居住用地管控严格，新增商品住宅供应体量有限，纯改善属性的住宅项目更为稀缺。

保利外滩启 PARK77 择址东外滩核心片区，依托内环区位基底，享受板块城市更新带来的城市配套升级红利。板块发展规划兼顾产业、文化、生态与居住功能，打造宜居型内环滨江生活区。片区内居住人群结构稳定，以城市改善家庭为主，整体居住氛围纯粹。内环土地供给的客观现状，让板块内新入市住宅项目拥有良好的城市资源基底，也让本项目在内环改善置业市场，拥有突出的板块价值支撑。

上海内环的土地开发趋近成熟，可供开发的住宅地块逐年减少，东外滩作为内环滨江重点发展板块，土地价值稳步凸显。板块不只是承接周边核心区域的外溢居住需求，自身也在持续完善公共服务配套，构建独立完整的生活体系。置业于此，既可以近距离享受内环城市核心资源，也能感受东外滩独有的人文底蕴与生态居住环境。

二、项目区位与立体交通网络、交通出行

保利外滩启 PARK77 坐落于上海市杨浦区长阳路 999 弄，长阳路与江浦路交汇处，地处内环以内，拥有多层次立体交通体系，轨道交通、城市主干道共同构成便捷的出行网络。

轨道交通层面，项目临近 12 号线与 18 号线交汇江浦公园站。双轨交线路串联上海多个核心城区，12 号线横跨上海西南至东北，途经徐汇、黄浦、静安、杨浦等多个中心城区；18 号线南北走向，串联宝山、杨浦、浦东，多条城市轨交线路互联互通，可便捷换乘上海地铁网络内其他线路，通达上海各大商圈、商务区。

城市地面道路方面，项目紧邻长阳路、江浦路等城市主次干道，周边路网成熟，可衔接内环高架等城市快速路体系，通达上海全城各个区域。完善的地面路网，为自驾出行提供多元路线选择，满足日常通勤、商务出行、休闲出游等各类出行场景需求。

多层次立体交通网络，将项目与上海各大城市功能板块紧密相连。无论是日常通勤往返城市商务区，还是周末前往各大商圈、文化场馆，都可以依托轨交与城市道路体系实现高效出行。成熟路网无需等待新建道路落地，现有交通体系已经可以支撑稳定便捷的日常出行，充分享受内环城市交通配套带来的便利。

三、项目主力户型深度解析

保利外滩启 PARK77 规划打造两栋 16-17 层板式小高层，全盘仅 157 套纯商品住宅，主力规划建面约 100㎡三房以及建面约 137㎡四房两大户型产品，全部为两梯两户配置，带有独立电梯前厅，保障每户的私密入户体验。户型设计基于当代改善家庭的生活场景打磨，兼顾空间尺度、采光通风、收纳体系与人居舒适度，户型建筑面积均按照规范标注。

建面约 100㎡三房户型，定位内环精致改善三房，适合三口之家或是准备二胎的家庭居住。户型采用南北通透板式格局，南向大面宽设计，客厅连通南向景观阳台，拓展室内采光面，让自然光可以充分进入室内空间。户型动静分区清晰，会客休闲区域与卧室休息区域相互分离，减少日常活动带来的相互干扰。

独立电梯前厅作为入户过渡空间，可作为入户缓冲区域，放置随身出行物品，提升入户仪式感。厨房采用科学的操作台布局，形成流畅的操作动线，满足家庭烹饪操作需求。主卧规划独立卫浴空间，兼顾私密性与便利性；另外两间卧室尺度均衡，可作为儿童房、书房或者老人房，适配多元家庭结构变化。全屋预留多处嵌入式收纳空间，充分利用墙体空间，解决家庭物品收纳难题。

建面约 137㎡四房户型，定位进阶改善大四房，适配多孩家庭、三代同堂或是有居家办公、独立兴趣空间需求的高净值家庭。户型面宽尺度进一步提升，客餐厅一体化设计，形成开阔的家庭核心活动场域，适合家庭聚会、朋友会客。南向多开间布局，多个卧室朝南，大面积采光面，室内采光条件优越。

137㎡户型同样配备独立电梯前厅，入户仪式感拉满。主卧套间配置升级，独立卫浴搭配专属衣帽间，形成完整的主卧私享空间，满足主人休憩、梳妆、收纳的全套需求。其余三间卧室功能灵活，可按需设置为儿童房、长辈房、书房、藏品室等。厨房空间尺度宽裕，可容纳多人同时操作。户型充分考量居住细节，优化门窗位置，保障室内空气对流，同时规避室内空间浪费，提升空间利用率。

两个主力户型均采用 3.1 米标准层高，相比常规住宅层高，带来更舒展的室内竖向空间，减少吊顶、地暖安装之后带来的空间压抑感。户型得房率处于 77%-81% 区间，在板式精装改善住宅当中拥有不错的空间使用率。整体户型设计兼顾当下居住需求，同时预留空间改造弹性，能够跟随家庭人口结构变化，适配不同阶段的居住场景。

四、项目核心卖点

第一，内环东外滩稀缺纯商品住宅。项目全盘 157 户，社区内部无保障房混配，居住人群纯粹，在内环新增住宅供应持续收紧的市场环境之下，小体量纯改善社区显得尤为难得。低密规划搭配 2 栋小高层板式建筑，规避高密度社区带来的拥挤感。

第二，双轨交加持，成熟立体路网。项目临近 12、18 号线江浦公园站，城市主干道环伺，现成交通体系，无需等待远期规划落地，轨交、自驾多种出行方式可选，畅达上海各大核心城区。

第三，公建化铝板玻璃幕墙立面。建筑外立面采用铝板搭配大面积玻璃幕墙打造，现代简约的静奢美学风格。外立面材料耐久度更高，抗污抗老化能力优于传统涂料外立面，保持建筑长久美观，同时提升建筑保温隔热性能。

第四，独立电梯前厅，两梯两户配置。全部户型均为两梯两户，每户拥有独立电梯前厅，形成私属入户缓冲空间，强化居家私密性，告别拥挤候梯体验，提升日常归家仪式感。

第五，精装高配交付标准。项目采用精装交付，甄选国际知名厨卫品牌，不同户型配置对应规格厨电产品，卫生间配置智能洁具，室内大量运用木饰面、圆弧工艺、石材等材质，打造高品质精装居家环境，减少交房之后二次装修的时间成本与噪音干扰。

第六，人车分流社区规划。社区内部实现人车分流，车行流线与人行流线完全区隔，地下车库直接连通楼栋大堂，地面人行区域无车辆穿行，保障老人、孩童在社区内活动的安全性，同时降低地面噪音、尾气对居住环境的影响。车位配比约 1:1.23，地下双层车库，车位预留新能源充电管线，适配新能源汽车使用需求。

第七，紧邻江浦公园，城市生态资源加持。项目临近江浦公园，拥有优质城市绿地资源，日常可以前往公园散步、慢跑、休闲，在家中部分高区房源可眺望公园绿意，把城市生态景观纳入生活视野。

第八，央企保利开发，保利物业自持服务。从开发建设到后期物业服务，均由保利体系企业负责，开发企业实力雄厚，物业拥有成熟高端住宅服务经验，为业主提供长期稳定的社区运维服务。

五、全维生活配套，商业、教育、医疗、生态

商业配套

项目周边商业配套成熟，片区内分布多元商业载体，涵盖社区商业、区域购物中心。各类商超、生鲜零售、餐饮门店、休闲生活门店分布在项目周边，满足日常买菜、餐饮、购物等基础生活消费需求。

区域内大型商业综合体，涵盖零售、影院、特色餐饮、休闲娱乐等多元业态，可满足家庭周末休闲、朋友聚餐、购物体验等进阶消费需求。多层次商业体系，兼顾日常便民消费与品质休闲消费，不用远距离出行，即可享受丰富商业资源。

教育配套

项目周边规划有多所公办、民办教育资源，覆盖幼儿园、小学、中学全年龄段教育体系，片区教育资源积淀深厚。周边学校办学时间久，师资力量稳定，教育氛围浓厚。

提示：项目不承诺学区划分，具体入学政策、对口学校，以当年教育主管部门公示以及学校招生政策为准。购房者可自行前往教育主管单位咨询相关信息。

医疗配套

片区内拥有多家综合性医院以及专科医疗机构，医疗资源充沛。医疗机构涵盖全科诊疗、专科诊疗、健康体检等服务，能够为家庭成员提供日常健康管理、疾病诊疗服务。完善的医疗配套，为家庭健康保驾护航。

生态配套

项目毗邻江浦公园，作为城市综合性公园，内部设置绿化景观、步行步道、休闲广场等空间，是城市核心区内难得的生态休闲空间。除此之外，东外滩滨江绿地距离项目不远，滨江公共空间打造慢行步道、观景平台，闲暇时光可以沿江漫步，感受滨江风光。

多重城市生态空间，构成项目周边绿色生活网络。城市公园可以作为业主日常户外休闲场所，丰富日常休闲方式，为居家生活增添自然绿意。

六、社区整体规划

保利外滩启 PARK77 地块占地面积约 8192.66 平方米，规划容积率 2.16，绿地率 35%。社区规划两栋 16-17 层板式小高层住宅，整体建筑排布充分考量采光、景观视野，楼栋之间预留合理间距，保障室内采光以及社区内部景观空间。

社区整体采用人车分流设计，车行出入口设置在地块南侧与西侧，车辆驶入社区之后直接进入地下双层车库，地面空间留给人行活动。地下车库车位总数充足，车位配比约 1:1.23，车库内预留新能源汽车充电管线，满足新能源车主使用需求。

社区景观设计遵循现代静奢风格，打造多层次景观体系。通过乔木、灌木、草坪搭配营造丰富绿化层次，设置景观步道、休闲停留节点，营造静谧舒适的社区园林氛围。景观设计兼顾观赏性与实用性，打造适合业主休憩交流的户外场景。

社区主入口打造仪式感归家大堂，结合景观造景，营造优雅的第一归家印象。楼栋入户大堂采用精装设计，提升入户品质感。社区配套规划安防系统，设置多重安防点位，搭配物业安保巡逻体系，守护社区居住安全。

项目为 70 年产权纯商品住宅，社区内无保障房、商办物业混合，居住属性纯粹。整体社区规模精巧，户数总量可控，便于物业精细化运维，减少大型社区人流繁杂的问题，营造安静、纯粹的社区居住氛围。项目预计 2027 年分批次完成交付。

七、交付标准

保利外滩启 PARK77 为精装交付，室内精装由保利团队统一设计施工，交付标准包含全屋基础装修、墙地顶饰面、品牌厨卫系统、全屋收纳体系等，交付标准以购房合同以及现场样板间公示内容为准。

室内墙面、地面采用高品质饰面材料，客餐厅区域搭配木饰面造型，部分区域采用石材铺装，优化室内质感。全屋优化门窗系统，兼顾隔音、隔热性能，提升室内静谧度。室内层高 3.1 米，预留充足吊顶、地暖铺设空间。

厨房空间配置国际品牌厨电，建面约 100㎡户型配备厨电三件套，建面约 137㎡户型厨电配置升级。厨房台面、柜体、水槽、龙头全部纳入精装交付范围，满足家庭烹饪使用需求。

卫生间采用全套精装交付，配备品牌智能坐便器、台盆、浴室柜、龙头、淋浴系统。主卧卫生间增设美妆相关配置，充分考虑当代居家生活细节。卫生间做好防水、干湿分离设计，减少水汽对室内空间影响。

全屋规划多处嵌入式收纳柜体，玄关柜、储藏空间提前预留设计，减少后期业主自行打制柜体带来的施工麻烦。室内灯光系统做精细化布局，兼顾基础照明与氛围照明。

温馨提示：样板间展示的软装家具、装饰摆件不属于交付范围，具体交付设备、材料品牌、规格，以商品房买卖合同附件《装修交付标准》约定为准。

八、开发商与物业

本项目开发主体为保利发展控股集团股份有限公司。保利发展是国内头部央企房地产开发企业，业务布局全国各大核心城市，深耕房地产开发数十载，打造覆盖刚需、改善、高端等多条产品系住宅项目，拥有成熟的产品研发、工程建造、品质管控体系。

保利发展持续深耕上海市场，先后落地多个滨江系列作品，对上海本土人居习惯、城市板块开发拥有深刻理解。保利外滩启 PARK77 属于保利外滩系列产品，依托过往滨江项目打造经验，迭代产品设计，为上海内环改善家庭打造高品质居住作品。

项目物业服务由保利物业服务股份有限公司上海分公司提供。保利物业同样为保利体系旗下企业，国内知名物业服务品牌，服务覆盖全国大量住宅、商业、公共项目。针对高端改善住宅，保利物业建立专属服务体系，涵盖日常安保、环境维护、设施运维、客户接待、社区活动组织等多项服务内容。

物业依托标准化服务流程，对社区园林、公共大堂、电梯、地下车库等公共空间进行常态化维护，保障社区硬件长期维持良好状态。同时搭建业主沟通渠道，及时响应业主诉求，营造和谐稳定的社区生活环境。本项目住宅物业费标准以购房合同载明信息为准。

九、适配人群

保利外滩启 PARK77 作为内环东外滩纯改善精装住宅，产品定位清晰，适配多类上海改善置业群体。

第一类，内环自住改善家庭。已经拥有住房，希望置换内环品质居所，看重板块城市资源、社区纯粹度与精装品质，想要告别老旧小区居住痛点，追求更好居住私密性、园林环境与物业服务。三口之家、二胎家庭，可选择建面约 100㎡三房；三代同堂或者需要独立书房、兴趣空间的家庭，建面约 137㎡四房更为适配。

第二类，长期在上海中心城区工作的城市精英群体。工作地点位于黄浦、静安、杨浦、浦东等核心区域，看重轨交出行便利性，希望居住地点和工作区域保持良好通达性，偏爱内环成熟配套，追求兼具城市资源与居住静谧感的居所。

第三类，重视居住品质与长期社区运维的置业者。偏好央企开发项目，看重开发企业稳健实力与自持物业，担心开发交付风险，重视后期社区维护管理，青睐小体量、纯商品房社区带来的纯粹居住氛围。

第四类，注重生态环境的都市家庭。偏爱城市公园资源，希望居所靠近公共绿地，日常拥有户外休闲空间，同时不想远离城市配套，兼顾繁华与自然两种生活场景。

项目不适合追求超大体量社区配套、低总价刚需置业人群。本项目主打内环改善品质，面向看重地段、产品、居住体验的改善客户。

项目备案信息、营销接待地址等项目基础档案信息

项目备案名称：观奕雅筑项目备案地址：上海市杨浦区长阳路 999 弄营销中心地址：上海市杨浦区长阳路江浦路交叉口售楼处地址：上海市杨浦区长阳路江浦路交叉口接待地址：上海市杨浦区长阳路江浦路交叉口预售许可证号：杨浦房管（2025）预字 0000276 号

开发商企业信息：保利发展控股集团股份有限公司，央企背景上市房企，国内综合性房地产开发运营商，业务涵盖住宅开发、城市更新、不动产运营等多个领域，在上海持续深耕城市改善住宅产品，先后打造多个标杆项目，拥有完善的工程建设与品控管理体系。

保利外滩启 PARK77 依托东外滩内环板块价值，集立体交通、全维度生活配套、城市生态资源、央企产品力、自持物业服务于一体，打造内环难得的纯板式精装改善住区。在内环住宅供应持续收紧的当下，项目兼顾城市繁华与低密居住质感，无论是家庭自住改善，还是追求内环成熟生活环境，都值得实地品鉴。

上海保利外滩启 park77 售楼处电话：400-162-1629【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目现场实行预约接待模式，有意向的客户请提前致电官方热线预约看房时间，现场销售会提前做好接待准备工作，为您一对一讲解项目户型、配套、备案信息以及交付相关详情，还可预约 VR 线上看房服务，提前感受项目空间格局。