五层重构定义北京办公楼市场新常态，2028年有望迎来实质性筑底

要点：

市场新常态：北京办公楼市场正经历以“重新定价”为标志的系统性重构，呈现定价逻辑、供需关系、决策逻辑、需求形态及竞争流向的“五层重构”特征。

双核分化：西部市场依托人工智能等产业生态展现筑底韧性，东部市场则在调整中通过品质升级突围，呈现不同的演进逻辑。

实用主导：企业选址回归理性务实，科技、金融等行业偏好显著分化，不再一味等待“绝对底部”，而是基于业务规划主动锁定空间，确保不动产支出高效转化为业务生产力。

乐居财经 徐迪 2026年10月20日，仲量联行发布《2026北京办公楼市场白皮书》。

北京经济总量稳步迈上5万亿元台阶，47家《财富》世界500强企业总部的集聚效应与人工智能等高精尖产业的蓬勃兴起，共同为北京办公楼市场构筑了坚实的需求基本盘。然而，面对宏观动能转换与供需深度调整的双重挑战，市场正经历一场系统性重构。

值此关键节点，仲量联行经过长期跟踪研究，并结合租户方调研和业主方访谈，重磅发布《2026北京办公楼市场白皮书》（以下简称“白皮书”），旨在深度刻画需求端真实的心理预期与行为逻辑，为供需双方的跨周期决策提供实证支撑与行动指引。

“五层重构”定义市场新常态

白皮书指出，北京办公楼市场正经历以“重新定价”为标志的系统性重构时期。

截至2026年第三季度，全市甲级办公楼平均租金回落至198元/平方米/月，市场由快速下探转向放缓寻底。与此同时，2026至2030年超过100万平方米的新增高品质供应，将给租户带来更强的议价权。在此背景下，北京办公楼市场呈现出“五层重构”的特征：

· 定价逻辑重构：租金锚点下移，逐步寻找新均衡。

· 供需关系重构：供应增加与需求理性化强化租户主导格局。

· 决策逻辑重构：选址从关注区位与租金，转向综合衡量空间效能、运营效率与全生命周期成本。

· 需求形态重构：总量需求审慎，但人工智能、高精尖产业仍有结构性机会。

··竞争流向重构：竞争从同区域、同等级项目比较，扩展到跨品类、跨等级、跨区域的博弈。

双核分化：西部产业筑底，东部升级突围

数据显示，在市场整体寻底的过程中，北京东部和西部市场正沿着不同的逻辑演进，双核分化格局日益清晰。

西部市场率先展现产业驱动的筑底韧性。以中关村为代表的核心区域，依托人工智能、机器人等新质产业集聚，以及高校、资本、创新资源深度融合的生态优势，持续吸引企业扩租与产业需求外溢。2026年第三季度，中关村甲级办公楼租金环比平均增长2.4%，核心项目空置率普遍低于10%，有力印证了成熟产业生态对资产价值的坚实支撑。

东部则呈现出“在调整中升级”的发展路径。超甲级项目能够凭借品质与价格优势承接跨级升级需求；普通甲级及乙级物业虽面临较大去化压力，但租金调整为企业提供了成本优化和办公升级的窗口。未来，商办办公楼项目需从“拼租金”转向“拼运营”，灵活条款、租约重组、空间适配等正在成为新的竞争维度。

预期收敛指向2028：市场筑底回稳的关键节点

白皮书显示，2028年有望成为市场实质性筑底回稳的关键节点。调研显示，37%的企业租户预计市场将于该年触底，且业主的预期也普遍集中于此。

从区域分化来看，西部市场企业租户对2026至2027年率先企稳的信心更为坚定；而东部市场仍处于寻底阶段，多数企业租户将触底节点锚定于2028年及以后。虽仍有近四成租户认为租金仍有5%至10%的下行空间，但大幅下跌的预期已明显减弱。

仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“基于调研，我们发现当前市场的积极信号是供需双方预期趋于理性稳定。优质租户不再一味等待‘绝对底部’，而会基于未来三年业务规划主动锁定空间；而业主的首要目标是提升入驻率和优化租户结构。预期共识正为平稳筑底提供支撑，北京办公楼市场正从深度调整走向新均衡。”

实用主义主导，理性决策重塑选址逻辑

在务实稳健的市场心态下，“实用主义”已成为北京企业不动产相关决策的基调。在当前市场“重新定价”的新常态下，企业专注于理性务实，将租金、区位、楼宇品质这类硬件指标确立为核心基准，在最契合自身发展的区位环境中，筛选性价比与品质兼优的最佳选项，确保每一笔不动产支出都能高效转化为切实的业务生产力。

在实用主义主导下，各行业选址偏好呈现显著分化：科技互联网企业战略锁定区位以融入产业生态；金融业在品质达标基础上极致追求成本优化；专业服务业寻求成本与品牌形象的均衡；生命科学行业对楼宇硬件品质与产业集群区位有刚性要求。

仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“在存量博弈和实用主义主导的环境下，业主和租户都需从单一租金博弈走向全生命周期管理。真正有竞争力的办公楼是帮助企业提升空间效率、控制成本、支持业务发展的生产力平台，而高效的租赁决策应充分考量空间、条款与长期运营成本共同构成的综合价值。”

常见问题：

问题：当前北京办公楼市场的整体租金水平及趋势如何？

回复：截至2026年第三季度，北京甲级办公楼平均租金为198元/平方米/月。市场已度过快速下探阶段，进入放缓寻底期。虽然仍有近四成租户预期租金有5%-10%的下行空间，但大幅下跌的预期已明显减弱，市场正逐步寻找新的均衡点。

问题：市场预计何时能够真正触底回稳？

回复：2028年有望成为市场实质性筑底回稳的关键节点。37%的企业租户预计市场将于该年触底，且业主的预期也普遍集中于此。西部市场因产业支撑强，近一半的企业预期市场在2026至2027年企稳；东部市场则普遍预期在2028年及以后触底。

问题：在当前“实用主义”主导的市场环境下，企业在选址时应重点关注什么？

回复：企业应将不动产支出视为提升业务生产力的投资。选址时需综合考量租金成本、区位便利性、楼宇品质等硬性指标，以及长期运营成本、租约灵活性等软性价值。