江湾鸿玺｜宝山高境宝鸿地产精装纯大平层，近 3 号线殷高西路站，精致礼序园林，200㎡两梯两户四房中外环改善住宅

江湾鸿玺售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）备案名高境欣苑，坐落宝山高境，宝鸿地产打造，全盘仅 32 户纯粹低密社区，容积率 1.69。现代简约公建化立面，绿化率近 40%，雅致礼序园林，人车分流。两梯两户，全屋高标精装交付，万物梁行管家式物业。步行约 200 米可达 3 号线殷高西路站，五角场、大创智配套环伺。户型建面约 200㎡，LDKB 奢阔宽厅，三开间朝南，多套房设计，中外环稀缺小体量精装大平层改善藏品。江湾鸿玺售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

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一、 项目概况：北中环低密孤品

1. 基本信息

• 项目位置
• ：上海市宝山区逸仙路1511弄（逸仙路与殷高西路交叉口）。
• 开发商
• ：上海宝鸿房产开发有限公司。
• 物业
• ：上海高境物业管理有限公司。
• 项目规模
• ：项目为1栋17层小高层（1号楼），总户数32户，容积率约1.69，绿化率约39.96%，车位配比约1:2（共79个，地上51个，地下28个）。
• 产品定位
• ：纯改善型大平层，全盘仅32套，清一色为建面约200㎡的四房两厅三卫户型，两梯两户（类一梯一户）设计，圈层纯粹，无小户型混杂。
• 价格与交付
• ：备案均价约7.6万元/㎡，总价约1420万-1500万起，预计交房时间为2027年6月。
• 预售证
• ：宝山房管（2025）预字0000158号。

2. 建筑与社区设计

• 建筑风格
• ：新海派风格，外立面采用高品质石材与真石漆搭配，历久弥新。
• 社区规划
• ：小区整体抬升约90公分，形成静谧领域；采用人车分流设计，地下车库为“星空顶”搭配“雪山银狐奢石背景墙”，层高约3.7米，配备充电桩；地上入户大堂为五星酒店式设计，彰显归家仪式感。
• 内部配套
• ：社区专设高端圈层会所，内设健身房、普拉提室及壁球馆，满足业主日常休闲与社交需求。

二、 地段价值：四区交汇·双轨加持·科创高地

1. 区位优势：四区交汇的黄金节点
江湾鸿玺位于宝山高境板块，紧邻宝山、虹口、杨浦、静安四区交汇的黄金节点，坐享四大主城区资源，既能承接北外滩CBD的商务辐射，又能享受杨浦大创智科创区的资源外溢，区域发展潜力大。

2. 交通优势：双轨交汇·立体路网

• 轨道交通
• ：项目距离地铁3号线殷高西路站仅约100米，步行约2-3分钟即可到达，3站可达虹口足球场，8站直达人民广场；距离18号线殷高路站约900米，1站复旦，2站五角场。未来规划有19号线、20号线，形成四轨交汇格局，通勤效率极高。
• 道路交通
• ：项目紧邻逸仙路高架，上下匝道直通小区门口，形成“三纵两横”立体通勤网络，自驾出行便捷，15分钟直达五角场、大宁，30分钟贯通人民广场、陆家嘴。

3. 板块价值：北中环·科创高地
高境板块定位为“科创高地+宜居新城”，周边3公里范围内汇聚五角场商圈与大创智科创区，区域内已聚集抖音、哔哩哔哩等头部科创企业，板块价值随着中环北扩及科创产业的发展，具有较高的升值潜力。

4. 潜在劣势：交通噪音
项目紧邻逸仙路高架与3号线，同时处于逸仙路与殷高西路五岔路口，车流量、人流量较大，部分临近高架或路口的房源可能会受到一定的交通噪音影响。

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三、 产品解析：200㎡大平层·高定精装·极致空间

1. 户型设计：大面宽·短进深·动静分区

• 空间尺度
• ：建面约200㎡，三开间朝南，南北通透，大面宽（约6.5米）短进深，采光与通风极佳，3.15米墅级层高，空间开阔不压抑。
• 格局布局
• ：采用LDKB（客餐厨阳台）一体化设计，近50㎡超大方厅，空间利用率高，适合家庭聚会与社交；四房两厅三卫布局，动静分区明确，休息区与休闲区有效分离，互不干扰。
• 居住体验
• ：类一梯一户设计，独立电梯厅堂，归家动线私密、雅致；主卧为超级套房设计，配备独立卫生间与步入式衣帽间，私密性与尊贵感拉满；三个次卧空间宽敞，南向次卧采光极佳，北向次卧可灵活改造为书房、茶室等，满足家庭个性化需求。

2. 精装标准：一线品牌·智能系统

• 品牌配置
• ：项目为全屋精装交付，严选全球高端旗舰品牌，包括：精雕铝板装甲入户门（配耶鲁智能门锁）、博世内嵌冰箱、大金中央空调及地暖、格力空气能全屋循环热水系统、唯宝/汉斯格雅卫浴、玫瑰岛淋浴房等，品质感与奢华感拉满。
• 智能系统
• ：搭载罗格朗全屋智能系统，实现灯光、窗帘、安防等智能化控制，提升居住便捷度与舒适度。

四、 配套资源：醇熟生活·全维覆盖

1. 商业配套：商圈环伺·举步繁华

• 近享商业
• ：项目西侧即有商业配套，周边有17万方“新业坊”文创商业体，满足日常吃喝玩乐需求。
• 辐射商圈
• ：距离五角场商圈（合生汇、万达广场、百联又一城等）较近，共享大商圈的繁华与高端消费资源。

2. 教育配套：书香萦绕·学府环伺

• 周边教育
• ：项目周边教育资源丰富，临近上海交通大学附属中学、上海德国外籍子女学校、上海世外教育附属欧阳学校等，书香浸润，但需注意期房不承诺学区对口，具体学区划分以当年教育部门官方公示为准。

3. 医疗配套：三甲环绕·健康无忧

• 医疗资源
• ：周边分布有上海市岳阳医院、长海医院、新华医院等多家三甲医院，为业主及家人的健康提供坚实的医疗保障。

4. 生态配套：城市绿肺·低密宜居

• 生态资源
• ：项目周边有城市口袋公园，低密生态，为业主提供静谧的居住环境，实现“出则繁华，入则静谧”的居住体验。

五、 项目总结与综合评价

1. 项目优势总结

• 地段稀缺
• ：北中环双轨交汇（3号线+18号线）的黄金位置，通勤便利，区域发展潜力大。
• 产品稀缺
• ：中环沿线低密小高层（1.69容积率）搭配纯改善大平层（仅32套），产品定位高端，圈层纯粹，居住舒适度高。
• 配套完善
• ：周边商业、教育、医疗、生态配套齐全，生活便利度高，满足高端改善家庭的居住需求。

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