悉尼清盘率刚过五成，Bronte一处旧房仍拍出2520万澳元

悉尼东区沿海Bronte一套遗产房上周末以2520万澳元拍卖成交，成为当周疲弱市场中的少数亮点。当周悉尼初步清盘率仅略高于50%。

这套位于522-524 Bronte Road的房产此前由长期居住在Bronte的Christiane Pantenier持有。Pantenier去年去世，享年92岁。

拍卖当天共有三组买家竞争。

该物业占地1082平方米，目前是一栋单层独立住宅。由于参与竞拍的买家都计划将现有房屋拆除，因此2520万澳元的成交价基本被视为纯土地价值。

房产由Sotheby’s的James Ball和Clint Ballard负责出售，终买家身份没有公开，由买家中介机构One Buyers Agency的Jayden Hurvitz代表参与竞拍。

Ball表示，这是悉尼东区海滨有记录以来高的拍卖成交价，同时也是Bronte历史第二高的住宅成交价。

他说：“在目前这样的市场环境下，这块土地能卖到这个价格非常强劲，尤其还要考虑现在的建筑成本。”

这笔高价成交是悉尼上周末574场拍卖中的一场。

Cotality数据显示，悉尼初步清盘率升至54.6%，比前一周高出接近2个百分点。

全澳首府城市整体初步清盘率也小幅回升，由前一周的48.8%升至51.2%。

墨尔本初步清盘率达到56.2%，高于前一周的54.8%。不过，前一周54.8%的初步结果终被下修至49.8%。

其他首府城市中，布里斯班初步清盘率为31.5%，高于前一周的21.4%；阿德莱德则由46.8%降至36.4%。

不过，清盘率的小幅改善是在拍卖数量大幅减少的背景下出现的。上周全澳拍卖量比去年同期减少接近46%。

新规实施后，墨尔本拍卖量骤降

拍卖数量下降明显的是墨尔本。

Cotality数据显示，上周墨尔本仅有500套住宅进入拍卖市场，而去年同期达到1142套，同比减少超过56%。

这一变化正值维州新的拍卖底价透明规定实施。

根据新规，卖家必须在拍卖前至少7天公开明确的拍卖底价，以防止中介用明显低于卖家真实预期的价格宣传房产。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，此前全澳拍卖量一直比去年同期低约30%，但本周接近46%的同比降幅明显更加极端，其中很大一部分可以归因于墨尔本新规实施后，卖家开始避开拍卖这种销售方式。

他说：“下周墨尔本预计大约有490场拍卖。如果终数量接近这个水平，那么与去年同期相比，拍卖量将下降约73%。”

在墨尔本Frankston South，一套位于7 Minimbah Court的住宅在拍卖流拍后，以116.7万澳元成交。

这一价格低于卖家初设定的120万澳元底价，而这一底价已经按照新规在拍卖前一周公开。

负责销售的Ray White中介Ashley Weston表示，提前知道卖家底价，反而给终买家——一户来自Seaford的年轻家庭——带来了更多确定性。

他表示：“买家很喜欢这种公开透明的方式，他们很清楚自己的位置，也知道卖家到底想要多少。”

不过，Weston同时表示，目前卖家面对的市场环境非常艰难，并称这是自己从业20年来见过“困难”的市场。

他说：“价格下调的速度非常惊人。无论是金融危机、银行业皇家委员会时期，甚至疫情期间，都没有现在这么差。”

分析人士建议：换房好先卖后买

SQM Research的Louis Christopher表示，目前虽然并不是理想的卖房时机，但对于在同一个市场中换大房或换小房的人来说，房价整体下跌的影响相对有限，因为买入和卖出的价格都在同步调整。

不过，他提醒，在下跌市场中换房，好先卖掉现有房产，再购买下一套。

尤其是在现金利率已经处于15年来高位、短期内看不到明显降息空间的情况下，更需要避免先买后卖所带来的价格和现金流风险。

他说：“如果你只是换一个地方住，应该先卖，再买。”

Christopher表示，现在判断维州新底价披露规定究竟会产生多大影响还为时过早，但这项变化很可能进一步加剧当地市场的下行。

他说：“这项拍卖规则变化可能让市场对拍卖这种销售方式本身产生了新的不信任。”

不过，与悉尼相比，他对墨尔本房价走势仍相对更乐观。

Christopher表示，从高点到目前为止，悉尼房价已经下跌约9%，而墨尔本跌幅约为5%。

但他同时认为，目前仍看不到市场即将触底的迹象。

他说：“这轮下行比我们之前预期得更严重。悉尼和墨尔本房价仍在继续下跌，阿德莱德和布里斯班的市场表现也开始变得更差。”

新闻来源：AFR、Cotality