2026中国住宅物业服务力研究报告

一、研究成果发布

2026年9月2日，由克而瑞物管主办的「2026中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会」在青岛隆重举办，现场重磅发布「2026中国物业服务力系列研究成果」。其中，2026中国住宅物业服务力TOP50代表企业有万科物业、中海物业管理有限公司、保利物业服务股份有限公司等。

2026中国物业服务力研究成果面向全国约37.5万家物业企业，精选邀约超3000家，最终近1000家企业参与，经严格筛选与数据复核后形成服务力百强企业，并同期发布多项子榜单。 其中，住宅物业服务领先企业基于服务力研究成果，从住宅物业服务赛道出发，采取“整体服务力底盘 + 细分业态服务力表现”的双层逻辑：既考察企业整体底盘，又重点衡量其在住宅赛道上的真实表现，经严格筛选与数据复核后产生住宅物业服务力TOP50企业名单。

二、评价体系

2026中国住宅物业服务力POD模型：3大维度·14项指标

1. 产品力：丰富度（赛道数量·单条线服务内容丰富度）、成熟度（营收·个数·规模·平均物业费·溢价能力·新项目物业费增长·跨城市比例）、精细度（标准流程手册数量及精细度·工具数量及精细度·频次）、满意度（不同客户的满意度·收缴率）、美誉度（认证·荣誉·奖状等）

2. 组织力：组织管理力（权责界面是否清晰·组织架构是否匹配·考核激励的先进性）、组织效能力（人均营收·人均毛利·元均营收·元均毛利）、人才吸引力（人才薪酬·付薪意愿·人才引进·人才复合度）、人才培养力（学历结构·培训费用占管理费用·培训体系）

3. 数字力：数字建设力（内核业务数字化能力·外驱业务数字化能力·数字化投入）、技术创新力（自研团队情况·技术创新情况·技术应用价值）、市场竞争力（管理价值·服务价值）、内外融合力（内外业务融合情况·多源数据融合情况）、场景解决力（数字化业务覆盖率·降本增效情况）

注：整体实力底盘从组织管理力、组织效能力、人才吸引力、数字建设力等指标衡量；住宅业态实力从产品丰富度、产品成熟度、产品精细度、产品满意度等指标衡量。

三、数据来源

服务力研究数据来源：以企业申报数据为基础，通过国家统计局、各地统计局统计数据、克而瑞物管行业数据库、中国物业管理行业年鉴、物业服务企业公开发布的年报、半年报、季报和各项公告等公开渠道获取信息数据，进行交叉证实；同时结合克而瑞物管专项调研、项目实地走访与业主满意度抽样，对服务能力类指标进行校验。

四、2026中国住宅物业服务力TOP50企业

企业名称

万科物业

中海物业管理有限公司

保利物业服务股份有限公司

招商局积余产业运营服务股份有限公司

上海永升物业管理有限公司

建发物业服务集团有限公司

时代邻里控股有限公司

新城悦服务集团有限公司

新希望物业服务集团有限公司

厦门国贸城市服务集团股份有限公司

大悦城控股集团物业服务有限公司

北京中建智城睿怡物业服务有限公司

金科智慧服务集团股份有限公司

河南正弘物业管理有限公司

美置服务集团

天骄智慧服务集团股份有限公司

河南永威物管服务有限公司

中建壹品物业运营有限公司

江山智联（江苏）物业服务有限责任公司

福州市城市智慧物业有限公司

银丰智慧物业服务集团有限公司

鑫苑科技服务集团有限公司

上海振新物业管理有限公司

成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司

西安高科物业服务管理有限公司

深圳市万象美物业管理有限公司

佳兆业美好集团

一爱城市建设服务有限公司

和泓服务集团有限公司

江西汇佳物业服务有限公司

河南亚新物业服务有限公司

深圳市泰源物业管理有限公司

滨州市京博物业管理有限公司

安徽省高速地产物业管理服务有限公司

深圳市之平物业发展有限公司

山东睿幸福物业管理集团有限公司

深圳星河智善生活股份有限公司

湖南鸿运物业管理集团股份有限公司

新力物业集团有限公司

丰城金邑物业管理有限公司

山东诚祥物业服务有限公司

银川中房物业集团股份有限公司

云南华智悦物业服务有限公司

福建海晟物业服务有限公司

黑龙江欣汇龙物业管理有限公司

甘肃花样年华物业管理有限公司

湖北华银城市运营服务集团有限公司

吉林省力旺智慧生活物业服务有限公司

厦门集美发展集团物业管理有限公司

厦门晟洲物业管理有限公司

五、住宅物业服务力分析

住宅物业仍是服务力竞争的主战场。2026年，住宅物业围绕“体检力、管家力、社群力”三力并进，服务边界从公区延伸至户内，价值内涵由安全排查升级为资产保值，头部企业以预防性维护与有温度的服务构筑差异化。

（一）住宅物业围绕“体检力、管家力、社群力”三力并进，服务边界正从公区延伸至户内，价值内涵由安全排查升级为资产保值。

房屋体检制度化推动住宅物业建立预防性维护能力。2025年以来房屋体检形成“中央定方向、住建部定规则、中房协出标准”三级推进格局，检测频次按房龄分档：住宅不满10年每5年一次、10—20年每3年一次、超20年每2年一次。头部物企已将无人机、红外热成像、AI图像识别下沉为日常操作：中海物业无人机外墙检测，百米高层人工需20天、无人机仅2—3天，精准度95%、节省30%费用；保利物业对暖通、照明、供水、消防、电梯、充电桩六大公区设施及外立面穿透式排查，2026年7月起覆盖全国在管项目，首轮17个试点排查279项问题、24项纳入重点攻坚清单。

从公区到户内是住宅服务的第二条延伸线。永升服务“悦心房屋体检”覆盖6大场景超40项检查，截至2025年上半年已覆盖100多城1103个项目、75.6万户，满意度96.3%；保利物业“高保真”计划涵盖17个动线点位、43项检查内容；新希望服务提供10类42项检查，将体检数据转化为资产价值报告，定位“资产保值”，覆盖从新房维保到二手房溢价全周期。

（二）管家服务范围较过去扩大近3倍，AI替代标准事务、专班承接专业线之后，管家从“物业管理员”转向“全场景生活顾问”。

管家服务已从传统的A类标准化事务扩展至C类非标准化事务，涵盖销售案场、宠物服务、房屋租赁托管、高端定制等多元场景。效能跃升依靠两条路径：一是AI替代与辅助，万科物业月租车续费由人工6个环节转为7×24小时语音接收、自动核验、自动出账、自动开票、自动授权的全流程闭环，绿城服务空置房巡查由手工排期手写记录转为系统自动派单、AI校验照片并生成“智能家书”；二是专班承接，中海物业在中海恒昌玖里试点由“四保一服”升级为八大专业部门协同，新希望服务通过D-LIFE体系推动“三岗分设、职责不交叉”。考核激励同步从传统KPI转向“服务者关怀”。

（三）百强物企中超五成社群运营仍停留在“活动层”，品牌化、平台化与主理人制度是住宅社群破局的三条主线。

内容维度已形成丰富图谱：运动健康类占比最高（65%），文化艺术类45%，生活社交类40%，学习成长类35%。形式上从微信群“分散式多群组”升级为一站式平台，万科物业“好有趣”集成社群、社区盒子、图片直播等模块，华润“润比邻”做到“周周有活动，覆盖全龄段”。可持续运营关键在于人：头部物企通过“孵化—激活—沉淀”三步闭环让业主从参与者转变为组织者，给舞台、给资金、给流量，并以见习到金牌主理人的进阶权益形成长效。

附：克而瑞物管测评矩阵（2026）

克而瑞物管是克而瑞集团旗下、围绕物业与社区场景打造的大物业领域专业研究平台，已连续九年开展物业服务企业综合实力测评，并联合中物研协构建起覆盖物业服务企业全谱系的测评体系。2020年，克而瑞物管率先在行业提出“服务力”概念，至2026年，其已发布物业服务力百强、品牌价值100强、综合实力500强、国有物企100强，以及城市服务、交付力、ESG、优选服务商等系列研究成果，成为物业行业公认的研究风向标与权威榜单发布方。

克而瑞物管2026年围绕物业服务企业建立了由11大测评矩阵构成的综合评价体系，依托对物业服务行业及供应商生态的持续监测，从综合实力、服务力、品牌价值、上市公司表现、城市运营服务能力、城市服务、交付力、酬金制履约、保值力、ESG、优选服务商等维度，对物企的发展质量进行全谱系刻画。其对应的11项测评研究成果如下：

• 综合实力：《2026中国物业服务企业综合实力500强研究报告》
• 上市公司：《2026中国物业服务企业上市公司研究报告》
• 服务力：《2026中国物业服务企业服务力百强研究报告》
• 品牌价值：《2026中国物业服务企业品牌价值100强研究报告》
• 城市运营：《2026中国物业服务企业城市运营研究报告》
• 城市服务：《2026中国物业服务企业城市服务研究报告》
• 交付力：《2026中国物业服务企业交付力研究报告》
• 酬金制：《2026中国物业服务企业酬金制研究报告》
• 保值力：《2026中国物业服务企业保值力研究报告》
• ESG：《2026中国物业服务企业ESG研究报告》
• 优选服务商：《2026中国物业服务企业优选服务商研究报告》