2026年10月珠海房价上涨区域分析

2026年第四季度，珠海楼市随着粤澳深度合作区建设提速、珠海购房补贴、公积金提额等政策落地，叠加交通工程持续兑现，部分优质片区供需结构改善，房价出现稳步抬升。截至2026年10月，珠海整体二手房挂牌均价约1.6万元/㎡，新房均价约2.1万元/㎡；其中横琴、十字门（湾仔）、新香洲、唐家高新区成为本轮房价上涨的主力区域，而金湾、斗门等外围区域成交回暖，但价格涨幅有限，仍以走量为主。

横琴粤澳深度合作区是2026年珠海房价涨幅最突出的板块，也是全市房价天花板。10月横琴二手房挂牌均价接近3.8万元/㎡，近一年同比涨幅明显，成为珠海少数持续量价齐升的片区。上涨的核心驱动力来自琴澳一体化的政策红利持续落地。澳门“三五”规划明确将横琴作为澳门经济适度多元的核心载体，特色金融、中医药、文旅会展、科创产业持续导入，澳人、澳企在横琴居住、办公的需求持续释放。交通层面，横琴轻轨L1线规划推进，广珠（澳）高铁建设提速，未来横琴将直接接入全国高铁网络，琴澳之间的通行效率进一步提升。同时，澳门新街坊、横琴口岸配套持续成熟，跨境医疗、教育等公共服务逐步互通，吸引大量澳门居民、跨境商务人群置业。从土地供给来看，横琴可开发住宅用地稀缺，新增住宅供应有限，库存去化周期不断缩短，供需偏紧支撑房价。不过横琴购房门槛较高，客群以跨境改善、高端投资为主，市场波动敏感度高于普通居住区，短期上涨更多依托政策与产业兑现速度，并非短期炒作。

十字门-湾仔片区是香洲南部的核心增长极，紧邻横琴，与澳门隔江相望，承接横琴外溢需求，10月片区均价约2.3万元/㎡，属于稳健上涨板块。十字门中央商务区定位珠澳商务中心，珠海国际会展中心、华发商都等商业配套已经落地，黑白面将军山隧道打通后，十字门到香洲主城、横琴的通勤时间大幅缩短。该片区最大优势是区位衔接，横琴产业落地后，大量上班族不愿承担横琴高昂房价，选择在十字门置业，形成清晰的居住外溢。对比横琴，十字门房价门槛更低，配套成熟度更高，既有商务办公属性，也有居住属性，改善型住宅产品集中，房企推盘品质较高。湾仔板块依托口岸资源，拱北口岸、青茂口岸人流持续稳定，跨境居住需求支撑二手房价格，抗跌性强。但十字门片区仍有部分在建工程，部分配套仍在建设，价格上涨节奏会跟随横琴产业落地进度，属于中长期看好的板块。

新香洲与香山湖片区，作为珠海主城核心改善板块，是香洲内部房价上涨的主力。香洲是珠海传统主城，教育、医疗、商业资源集中，而新香洲属于香洲的高端居住区，10月片区均价约2.3万元/㎡。该片区土地资源极度稀缺，近年出让的居住地块容积率普遍偏低，多为低密改善住宅，土地竞拍热度高，土拍溢价带动片区房价预期。香山湖公园、梅华城市花园等生态资源，叠加文园中学、珠海一中优质教育资源，山姆会员店、万象汇等商业配套，吸引大量本地置换改善家庭。珠海2026年推出以旧换新购房补贴、公积金贷款额度上调政策，直接刺激主城改善需求释放，主城二手房流通性提升，优质次新小区价格率先回升。老香洲、上冲等次核心板块同步小幅上涨，逻辑在于主城存量资源不可复制，在全市楼市分化背景下，核心成熟区域的房产避险属性凸显。主城上涨的短板在于，土地供应少，新增房源有限，价格上涨更多是存量优质房源价值修复，很难出现爆发式上涨。

唐家高新区（唐家湾）是科创驱动型上涨板块，10月片区均价接近2万元/㎡。唐家聚集中山大学、北京理工大学、哈工大等高校，科创产业园、生物医药、集成电路企业持续落地，产业人口持续导入，属于珠海科创人才的主要聚居地。前环、后环片区土地供应有序，配套逐步完善，滨海资源优越，吸引大量产业人才自住。三季度唐家成交规模位居全市前列，以品质改善项目为主，属于“以质争量”的典型区域。随着深珠通道前期研究推进，市场对唐家对接深圳科创资源的预期持续升温，带动片区房价修复。但唐家片区跨度大，板块内部分化明显，靠近科创园、前环核心地段涨幅更强，远郊片区价格依旧平稳，需要区分地段判断价值。

金湾航空新城、斗门湖心新城，属于成交回暖、价格温和修复区域，并非本轮明显涨价板块。金湾航空新城作为珠海西部中心，配套建设持续落地，机场改扩建、洪鹤大桥打通东西城区，大量刚需、首置客群选择此地。但金湾住宅库存体量较大，房企仍以特价房、优惠促销拉动网签，价格涨幅微弱，更多是成交量上涨。斗门湖心新城是珠海成交量最大的板块，刚需盘集中，依靠低价抢占市场，整体房价保持低位，价格弹性弱，只有少数优质临湖小区小幅回升，大部分楼盘以价换量。

综合来看，2026年10月珠海房价上涨区域具备统一特征：产业有支撑、交通配套兑现、土地稀缺、客群以改善或跨境自住为主。横琴依托琴澳一体化，上涨动力最强；十字门承接横琴外溢；新香洲依靠主城成熟配套与稀缺土地；唐家依托科创产业和深珠通道预期。而外围刚需板块，库存压力大，价格难有大幅上涨。