江苏
什么是政策失灵
这两年不少城市出过“限跌令”：新房成交价不能低于备案价的85%，跌幅大的项目被约谈、被要求“不得恶意降价”。
这不能说没有正向意义，目的是稳房价、稳预期、稳土地财政。
问题在于市场会做出什么反应，那些被按住不让跌的楼盘，并没有因为价格被“托住”就卖出去了。售楼处照样冷清，渠道费越涨越高，最后只能变着法儿地“明降暗补”：送车位、送装修、返现金、一口价特惠，真实成交价该怎么走还怎么走。
这就是典型的政策失灵。
道理其实不复杂。政策能做的，是改变价格曲线的斜率——把急跌拖成慢跌，把一次性出清拖成分批阴跌，从而拉长了下跌过程的时间窗口。但政策改变不了供需这条无形之手指的方向。当人口见顶、库存高企、居民加杠杆意愿下降的时候，价格的趋势是由买卖双方的预期决定的，不是由备案表上的数字决定的。
你可以挡住一块石头不让它滚，但挡不住一场泥石流。
限跌不是反脆弱。
更麻烦的是，限价还制造了一个“价格幻觉”：挂牌价看着稳住了，真实市场却在另一个价格水平上成交，一二手倒挂、阴阳合同、渠道返费这些灰色操作反而滋生。真正该出清的项目出不清，该让渡的利润不让渡，库存就堆起来了。
所以，好的政策是顺势而为，避免“致命的自负”。
有形之手可以改变斜率，改变不了趋势。
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