太古进取、新世界还债、利福中国扭亏，港房企最新财报透视

港企2026半年/年报盘点：太古地产、利福中国、新世界发展最新业绩、重大事项进展及未来布局计划

9月30日及10月6日，新世界发展先后发布2025/2026全年业绩公告和经审核的2026年报。透过财报信息，“香港K11 MUSEA等系列资产出售”传闻得以澄清：仅是抵押融资，并未出售。

同样地，在实体消费市场，近两年“体验式零售”热度虽居高不下，但都停留在热闹层面，实际数据和结果常秘而不宣难考证，而太古地产运营管理的上海兴业太古汇因LV“路易号”的落地，在2026上半年迎来销售额及租金分别上升达82%及29%，出租率从上年同期的94%提高至本期末的98%，让我们对“体验式零售”的魅力有了高度具像化的感知。

由利福中国的半年报，我们得知其购物中心上海久光中心商场2026年上半年销售额超10亿元，该综合体整体收入同比增8.7%达近1.75亿元；另一物业上海久光百货半年销售额超13.4亿元，一同见证了魔都强劲的消费力。

不难发现，港资上市企业半年度或年度财报不但清晰梳理了其工作脉络，还披露重大事项进展，更详细披露了旗下项目经营表现、及未来发展计划。

基于此，下文是对利福中国和太古地产2026年上半年财报及新世界发展2025/2026年报的盘点，为你揭秘港资商业地产商如何在上海等城市掘金，超千亿债务压顶的新世界发展又如何降债，以及太古地产的千亿港元投资计划、七大投资物业进展。

（以下内容不分先后，以企业名称首字母为序）

PART 01 利福中国：

2026上半年上海久光中心收入174.6百万元，同比增8.7%

利福中国旗下主要投资物业包括上海久光、上海久光中心及苏州久光等商场或综合体，此外，还包括大连和沈阳的空置物业。

2026年上半年，由于上海久光及上海久光中心的全馆销售所得款总额分别录得3.1%及10.8%的增长，利福中国整体的销售所得款总额达2,847.5百万元（人民币，下同），同比上升5.2%。期内收入为623.0百万元，同比上升0.8%，原因主要是上海久光中心办公楼及商场的租金分别增长30.9%及5.7%，同时，来自特许专柜销售佣金减少，同比下跌3.6%。

财报显示，利福中国期内毛利为322.9百万元，同比下跌1.5%，毛利率约51.8%，按收入计算之百分比同比下跌1.2百分点，而按销售所得款总额计算之百分比，毛利率则由去年同期的23.4%下跌至22.2%。2026年上半年，该集团的特许专柜平均扣率由2025年上半年的18.8%下降至18.4%。

期内，公司股东应占溢利为16.7百万元（2025年上半年：亏损3.7百万元），同比扭亏；在未计及应占联营公司及一间合资企业溢利的除税前经营亏损为27.6百万元（2025年上半年：36.7百万元）。

于2026年6月30日，该集团净负债由2025年12月31日约14.7百万元增至约522.1百万元，主要由于期内派付现金特别股息致令集团现金及银行结余减少。负债与权益比率（定义为银行借款除以公司拥有人应占权益）由2025年底的34.0%上升至约35.6%。

投资物业运营

上海久光中心

上海久光中心是利福中国旗下集购物、休闲、娱乐及商务功能于一体的旗舰综合体，位于上海市静安区大宁核心商圈，由一座七层零售综合体及两座办公大楼组成，并邻近地铁1号线上海马戏城站。

2026年上半年，上海久光中心全馆销售所得款为1,009.9百万元，按年上升约10.8%；办公楼的租金收入为25.3百万元，同比上升30.9%。上海久光中心整体收入为174.6百万元，同比上升约8.7%。期内，项目日均客流量约3.54万人次，较去年同期上升5.6%；逗留购买比率上升2.6个百分点至88.5%，平均每宗交易额由上年度的175元上升至178元。

于期末，上海久光中心东座及西座办公楼的出租率（含签约率）分别为75%及6%，租户涵盖物流、专业服务、及电子商务等企业。

上海久光百货

上海久光主要提供「生活时尚」百货零售服务。期内，上海久光的日均客流量为约4.22万人次，同比轻微下跌1.0%；逗留购买比率35.2%，也同比减少1.6个百分点；不过，每宗交易额为499元，同比上升9.0%；综合影响下，全馆销售所得款总额1,340.4百万元，同比增加3.1%。不过，由于零售竞争影响导致平均特许专柜扣率减少0.3个百分点至约21.3%。

苏州久光

苏州久光汇聚珠宝钟表、化妆品、时尚服饰、教培文体等生活相关业态，致力为顾客提供家庭美好生活消费场所，至今已开业16年。

期内，苏州久光日均客流量约1.67万人次，较上年同期增加约3.7%；财报指出，受制于当地市场竞争加剧影响了门店的表现，2026年上半年全馆销售所得款总额仅保持平稳，而平均逗留购买比率则同比上升约12.8个百分点至约46.5%。但平均每宗交易额同比大幅下跌约34.8%至约353元，平均特许专柜扣率则维持约15.9%。

大连及沈阳物业

该集团大连及沈阳的商用物业于2026年上半年仍然空置，并因该等物业的维修保养成本录得现金流出总额约9.4百万元。

于联营公司北人集团的投资

除上述实体物业外，利福中国还持有河北省石家庄的零售龙头集团北人集团的策略性股权。在整体消费环境复甦力度有限及营运成本持续上升的局面下，北人集团的表现承受压力，其核心百货及超市业务销售额分别录得4.3%及3.7%的跌幅，但因受惠于珠宝及奥特莱斯类别的销售额上升分别11.7%及7.4%，北人集团期内的整体销售额只录得轻微跌幅。在刺激消费以及成本持续上涨的环境下，期内整体毛利率下跌以至毛利减少，加上银行利息收入减少，令利福中国期内应占北人集团溢利净额（扣除应占非控股权益）同比减少11.4%。

PART 02 太古地产：

中国内地商场上半年销售额增23%，7大投资物业建设中

2026年上半年，太古地产总收入为94.13亿港元，同比增长8%；公司股东应占基本利润49亿港元，同比提升11%；公司股东应占经营性基本利润46.61亿港元，同比增长36%。截至2026年6月末，太古地产债务净额为402.68亿港元，同比增长2%；资本净负债比率14.8%，同比增0.2个百分点。于2026年6月30日，债务的加权平均期限为3.4年，加权平均债务成本为3.3%。

太古地产于2022年3月宣布未来十年投资1000亿港元计划，其中，包括香港的300亿港元、中国内地的500亿港元以及住宅买卖项目（包括东南亚）200亿港元。截至2026年7月31日，已承诺投放的投资计划总额约为690亿港元（香港130亿港元、中国内地460亿港元和住宅物业买卖项目100亿港元）。

落实项目包括西安太古里、三亚太古里、上海陆家嘴太古源和前滩太古里（发展中零售部分）及前滩广场（前称前滩综合发展项目）、广州聚龙湾太古里、广州太古汇第三期、以及位于香港船坞里8号及英皇道1067号和海湾街9-43号及糖厂街29-41号作办公楼及其他商业用途的项目。

尚未落实的项目包括更多位于中国内地一线及新兴一线城市（包括北京和深圳在内）以零售为主导的综合发展项目，目标使中国内地的总楼面面积增加一倍；同时进一步扩充香港的太古广场和太古坊，以及更多的住宅物业买卖项目。

主要业务发展

2026年上半年，太古地产完成诸如住宅及投资物业出售、广州聚龙湾太古里项目一个开发公司股权收购、香港投资物业用地获取等系列动作。

首先，2026年上半年，分三批推售上海陆家嘴太古源源邸，自2024年首度推售以来，截至2026年7月31日，六批共378个单位中的316个已经预售，合共录得总收入人民币160亿元。

其次，2026年3月，该集团收购了一家项目公司50%权益，后者拟开发广州聚龙湾太古里项目的一部分，总楼面面积约13.93万平方英尺（约合1.29万平方米）。同月，太古地产以22亿港元完成出售香港深水湾道6号的两幢独立屋。4月，又以3.6亿港元的代价出售一项香港商业投资物业。5月，该集团成功在香港投得鰂鱼涌海湾街9-43号及糖厂街29-41号用地的大部分范围，拟重建作办公楼及其他商业用途。该收购于2026年6月完成。

第三，可持续发展方面，2026年4月，太古地产宣布推出「2050可持续发展愿景及策略」。新策略以「构建全球最可持续社区」为愿景，旨在引领建筑环境创新变革，实现企业、社群与自然和谐共荣，同时配合公司在香港、中国内地及东南亚的业务发展。

此外，2026年6月，该集团根据2023年11月签订的买卖协议，就完成鰂鱼涌港岛东中心44楼出售事宜向证监会提交书面通知，预计于2026年12月31日完成交易。

物业组合概览

于2026年6月30日，集团应占物业组合的总楼面面积约4010万平方英尺（约372.5万平方米）。当中，约有3350万平方英尺（约311.2万平方米）是投资物业及酒店，包括在营投资物业及酒店约2370万平方英尺（约220.2万平方米），及发展中或持作未来发展的投资物业约980万平方英尺（约91万平方米）。

分地区来看，香港的应占投资物业及酒店组合约1420万平方英尺（约131.9万平方米），主要包括甲级办公楼和零售物业、酒店、服务式住宅及其他高尚住宅物业。在中国内地，集团在北京、广州、成都、上海、西安及三亚等地持有11个大型商业发展项目的权益。这些项目全部落成后，预计将提供应占总楼面面积约1930万平方英尺（约179.3万平方米，其中1060万平方英尺——约98.5万平方米已落成）。不难计算，从投资物业应占面积来看，香港占比约42.4%，中国内地占比约57.6%。

下表列出于2026年6月30日，太古地产应占投资物业及酒店组合的总楼面面积（或预计总楼面面积）。

此外，太古地产还拥有买卖物业面积约660万平方英尺（约61.3万平方米），其中，包括已落成面积9.3万平方米，发展中的面积约52万平方米。买卖物业组合包括香港海盈山和海德园，以及雅加达Savyavasa已落成供出售单位。发展中的住宅项目共有七个（两个在香港、两个在中国内地、一个在越南、一个在泰国及一个在美国迈阿密）。

投资物业运营情况

香港办公楼

太古地产香港已落成办公楼总楼面面积合共为1000万平方英尺（按100%为基准计，约92.9万平方米）。于2026年上半年，香港办公楼的应占租金收入为25.83亿港元，同比持平。于2026年6月30日，太古地产香港已落成及发展中办公楼物业估值为1672.21亿港元，其应占权益为1591.62亿港元。包括太古广场、太古坊及其他，截至2026年6月30日，办公楼出租率为90%。

香港零售物业

太古地产在香港已落成零售物业总楼面面积合共为300万平方英尺（按100%为基准计，约27.87万平米）。2026年上半年，香港零售物业的应占租金收入总额12.99亿港元，同比上升3%。于2026年6月30日，太古地产香港零售物业的估值为523.27亿港元，其中集团应占权益为428.39亿港元。主要包括太古广场购物商场、位于太古城的太古城中心和东涌的东荟城名店仓。该集团全资拥有太古广场购物商场和太古城中心，并持有东荟城项目（包括东荟城名店仓）26.67%权益；该些商场均由太古地产管理，出租率均达约100%，整体临时估计零售销售额上升10%。

中国内地投资物业

中国内地物业组合楼面面积合共为3090万平方英尺（约287.1万平方米），其中集团应占权益为1930万平方英尺（约179.3万平方米）。已落成物业共1440万平方英尺（约133.8万平方米），1650万平方英尺（153.3万平方米）正在发展中。2026年上半年，来自中国内地投资物业的应占租金收入为34.65亿港元。

于2026年6月30日，中国内地投资物业估值为1423.52亿港元，其中集团应占权益为1005.55亿港元。

中国内地零售物业运营

太古地产在中国内地已落成零售物业总面积共830万平方英尺（约77.1万平方米），其中集团应占权益为640万平方英尺。2026年上半年，中国内地零售物业的应占租金收入总额为29.98亿港元，同比上升14%。据此计算，太古地产运营的中国内地零售物业租金坪效为约648港元/平方米/月。撇除人民币币值变动，应占租金收入总额上升8%。

于2026年6月30日，太古地产中国内地已落成零售物业估值为786.41亿港元，其应占权益为655.49亿港元。物业组合包括集团北京三里屯太古里、成都太古里和广州太古汇第二期、广州太古汇及北京颐堤港、上海兴业太古汇、上海前滩太古里及广州聚龙湾太古里。

2026年上半年，该集团在中国内地的应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）上升23%。太古地产表示，受惠于持续推动体验式零售及零售组合成功升级，财报期内，其中国内地零售商场的销售额及客流表现强劲。其中，升级动作包括：三里屯太古里于2025年年底完成北区的重大租户组合优化，爱马仕全球旗舰店于2026年4月开业；上海兴业太古汇在2025年6月开幕「路易号」，并在2026年上半年开出劳力士旗舰店，加强了商场的奢侈品牌阵容。

数据显示，北京三里屯太古里2026年上半年（下同，略）的零售销售额及租金收入总额分别上升63%及16%。毗邻三里屯太古里北区的北区N1楼（原瑜舍酒店）正在重新发展成为全球旗舰店的新零售地标，正在进行外墙和机电安装工程，预计2026年完工，2027年开业。商场期末出租率为100%。

成都太古里的零售销售额及租金收入总额均上升14%，反映品牌组合及店铺持续升级。商场期末出租率为98%。

广州太古汇零售销售额和租金收入总额分别上升9%及11%。商场期末出租率为100%。位于附近的太古汇第二期（原广州汇坊）旨在打造全新生活时尚地标，预计于2027年完成。此外，太古汇于2024年8月购入的太古汇第三期（曾为广州日报原广州文化中心）与太古汇购物商场相连，现正进行设计工作，预计将于2028年起完成。

北京颐堤港购物商场零售销售额上升3%，租金收入总额则下跌3%，主要由于北京太古坊正在进行的建设工程及包括桥梁和隧道等通连升级项目所带来短暂的影响。商场期末出租率为98%。

上海兴业太古汇零售销售额及租金收入总额分别上升82%及29%，原因是由于路易威登「路易号」的开幕及持续引入新概念和旗舰店带来强劲客流。商场期末租用率为98%。

上海前滩太古里的零售销售额及租金收入总额分别增长14%及16%，期末租用率为98%。

太古地产与广州珠江实业集团有限公司（简称：珠实集团，下同）合作发展广州聚龙湾太古里，项目第一期已于2025年12月陆续开业，出租率为76%，其中54%已开业。

中国内地办公楼运营

太古地产在中国内地已落成办公楼物业总楼面面积合共为420万平方英尺（约39万平方米），其中集团应占权益为290万平方英尺（约26.9万平方米）。2026年上半年，中国内地办公楼物业的应占租金收入总额为4.25亿港元，同比上升3%。撇除人民币币值变动影响，集团应占租金收入总额下跌3%。于2026年6月30日，该集团中国内地已落成办公楼物业估值为195.39亿港元，其中集团应占权益为121.28亿港元。包括集团持有97%权益的广州太古汇及各分别持有50%权益的北京颐堤港（北京太古坊一部分）及上海兴业太古汇，这些办公楼期末对应的出租率分别为90%、96%及96%。

七大重点投资物业正在筹备中

1.北京太古坊

北京太古坊是现有颐堤港项目的延伸，总楼面面积约为400万平方英尺（37.2万平方米），是以办公楼为主导的综合体，计划由2026年年底起分阶段落成。项目由太古地产与中国人寿保险合作发展，该集团持有项目49.895%权益。

2.西安太古里

西安太古里位于西安市碑林区小雁塔历史文化片区，预计将发展为一个以零售为主导的综合体，包括零售和文化设施、酒店和服务式住宅，估计总楼面面积约为290万平方英尺（约26.9万平方米）。正在进行地库及上盖工程，预计2027年起分阶段落成。项目是太古地产与西安城桓文化投资发展有限公司共同发展，集团持有项目70%权益。

3.三亚中免太古里

10月14日，太古地产宣布，旗下首个度假型零售项目正式命名为“三亚中免太古里”，项目位于三亚海棠湾国家海岸中心地带，是太古地产首个度假型高端零售项目，包括地下停车场和其他附属设施，总楼面面积约250万平方英尺（约23.2万平方米）。该项目为太古地产与中国旅游集团中免股份有限公司合作发展，将构成三亚国际免税城三期。上盖、外墙、机电安装及内部装修工程正在进行，预计2026年起分阶段落成。集团持有项目50%权益。

4.前滩太古里（发展中零售部分）及前滩广场（前称上海前滩综合发展项目）

前滩太古里（发展中零售部分）及前滩广场位于上海中环线内，占地约68.6万平方英尺（约6.4万平方米）。地块位于三条地铁线路的交汇点，毗邻现有的前滩太古里，集零售、办公楼和住宅于一体的综合体，总楼面面积约410万平方英尺（包括地下零售面积，约38.1万平方米）。办公楼及零售平台均已平顶，现正进行外墙及内部装修工程，预计2026年落成。集团持有项目40%权益。

前滩太古里及扩建部分

5.上海陆家嘴太古源

由太古地产与陆家嘴集团合作发展的陆家嘴太古源位于上海浦东黄浦江沿岸内环线内，将发展为集高尚住宅、零售、办公楼和文化设施、酒店和服务式住宅于一体。估计总楼面面积约420万平方英尺（包括地下零售面积，约39.0万平方米），相关图则有待批准。西区所有办公大楼已平顶，西区零售部分上盖工程已完成，现正进行外墙及内部装修工程，东区发展方案在规划中。项目预计由2026年起分阶段落成。其持有项目40%权益。

6.广州聚龙湾项目

太古地产与珠实集团合作，发展一个位于广佛都市圈核心区域的广州荔湾区的综合发展项目的零售部分，整个项目总楼面面积约570万平方英尺（约53万平方米）。截至2026年6月30日，太古地产已获取及租用总楼面面积约83.5万平方英尺（约7.76万平方米）的零售用地，待交易协议进一步签订后，总楼面面积将可能增加至约161.5万平方英尺（15万平方米）。零售部分的第一期已于2025年12月陆续开业，后续阶段的地库及上盖工程现正进行中，整个项目计划由2027年起分阶段落成。集团持有该发展项目零售部分50%权益。

7.广州太古汇第三期

广州太古汇正在建设与太古汇购物商场直接相连的项目第三期。该建筑的面积约为65.5万平方英尺（约6.1万平方米），将改造成全新高级零售部分，现正进行设计工作，预计翻新工程于2028年起完成。集团持有该物业97%权益。

8.其他（上海张园）

太古地产持有与上海静安置业（集团）有限公司设立的一间合资管理公司60%权益，合资管理公司参与活化及管理上海静安区张园石库门历史建筑群，总楼面面积（包括停车位）将为67.39万平方英尺（约6.26万平方米）的地面空间，以及95.69万平方英尺（约8.9万平方米）的地下空间。此项目包括超过40组、约170幢两至三层高的石库门建筑，连接三条地铁线及上海兴业太古滙。项目第一期（西区）已于2022年11月竣工开幕，现正进行第二期（东区）的建筑及翻新工程，第二期活化区已于2026年6月陆续开业，整个东区预计由2027年起分阶段开幕。太古地产仅参与运营管理，并无持有该建筑群的权益。

PART 03 新世界发展：

继续推进「七招減債」，上海和杭州K11商场拟2027年底开幕

截至2026年6月30日的2026财政年度，新世界发展集团收入为199.92亿港元，按年下降28%；毛利94.26亿港元，按年下降19%；毛利率由上年同期的42%上升至47%。集团综合分部业绩为81.36百万港元，按年上升15%。

核心经营溢利为77.02亿港元，按年增加28%；年度亏损为268.18亿港元，主要由于11 SKIES项目相关的非现金耗蚀亏损及拨备183.22亿港元、待发展╱发展中物业及持作出售物业确认耗蚀亏损(包括应占合营企业及联营公司业绩)77.4亿港元、以及投资物业公平值亏损(包括应占合营企业及联营公司业绩)13.32亿港元所致。撇除非现金耗蚀亏损、拨备及其他亏损后，经常性营运净溢利为22.28亿港元，较去年转亏为盈。

财年末总债务约为1,433亿港元，于2026财年减少约27亿港元。净债务约为1,263亿港元，于2026财年增加约62亿港元。净负债比率为68.3%，同比增加10.2个百分点。融资平均利率由2025年同期的4.8%降至2026年6月末的4%。

值得注意的是，新世界发展在财报里披露，于2025年9月25日，集团的若干成员（作为借款人及╱或义务人）与Deutsche Bank AG（德意志银行）（作为安排行、原贷款人及代理人）等订立了一份融资协议。根据融资协议，集团的若干集团公司将获提供一项最高达59亿港元的定期贷款融资，其中初始承诺部份最高达39.5亿港元，以供本集团作为日常融资活动之用。该融资会或将会以第一顺位抵押方式抵押名为维港文化汇的物业（包括五大主要组成部份，即K11 ARTUS寓馆、K11 ATELIER、K11 MUSEA人文购物艺术馆、香港瑰丽酒店及若干停车场）及与维港文化汇相关之资产为担保。于2026年9月，集团取得额外定期贷款融资，将贷款融资额度由39.5亿港元增加至49亿港元。

新世界发展表示，集团一直在监控其持续遵守财务契约要求的情况，并将继续积极安排销售和预售活动，执行资产处置计划。

物业发展

物业发展分部收入为109.48亿港元，按年下跌约27%。当中香港物业发展分部收入为51.22亿港元，按年上升90%。贡献主要来自柏傲庄、傲泷及泰峯等住宅项目。中国内地物业发展分部收入为58.26亿港元，按年下跌53%，主要由于2026财政年度交付物业减少。贡献主要来自广州逸彩庭园（即新世界天馥）、沈阳新世界花园及广州岭南新世界。

物业投资

物业投资分部收入为53.39亿港元，按年上升6%。分部业绩为34.75亿港元，按年上升约7%。

新世界发展K11项目

香港物业投资

于回顾年内，香港物业投资收入为34.24亿港元，按年上升6%；香港的投资物业分部业绩为26.20亿港元，按年上升9%；贡献主要来自K11 MUSEA人文购物艺术馆、83琼林街及K11 Art Mall购物艺术馆。

财报数据披露，香港K11 MUSEA于2026上半年的商场销售额按年上升约23%，创开业以来同期新高，当中，奢侈品、珠宝及钟表类别的销售合共按年增长45%，珠宝钟表会员消费以及多个国际奢侈品牌的单月销售额均创历史新高。于2026年6月30日，K11 MUSEA出租率达99%。

自2025年宣布进行品牌升级计划以来，K11 MUSEA预期将于2026年底前更新超过30%的总零售面积，并引入超过60个品牌首度进驻。回顾年内，Miu Miu及Rolex新进驻；Audemars Piguet扩展了其AP HOUSE并增设新翼，场内Balenciaga则升级了其香港首间复式店铺，并增设全港首个专属VIC(Very Important Client)贵宾区。Van Cleef&Arpels及Brunello Cucinelli均升级为复式店铺，Delvaux翻新了旗舰店。Max Mara已于2026年8月开设新店及Alo Yoga大中华区首家旗舰店已于2026年9月正式开幕，Prada、Bottega Veneta及一个主力租户则预期于2026年底前开业。

K11 MUSEA

作为新世界发展首个K11项目，香港K11 Art Mall客群定位为Z世代及千禧世代消费者，于2026年6月30日，出租率维持在99%。在品牌优化上，项目于期内先后迎来Matin Kim、Saucony香港首店及Adidas Originals，进一步丰富商场的时尚品牌组合。

香港K11 Art Mall

集团旗下香港写字楼表现持续强劲。截至2026年6月30日，位于尖沙咀的K11 ATELIER Victoria Dockside及K11 ATELIER King’s Road的出租率分别达99%及95%，均高于市场平均水平。位于中环的万年大厦的出租率上升至2026年6月30日的97%，同比提升3个百分点；而同期新世界大厦的出租率亦由83%上升至90%。

中国内地物业发展、物业投资及其他

于回顾年内，新世界发展中国内地物业发展收入为58.26亿港元及分部业绩为21.82亿港元。贡献主要来自新世界天馥、沈阳新世界花园及广州岭南新世界等住宅项目。未入账的合约销售总收入中，约34亿元将于2027财政年度及2028财政年度入账。

同时，中国内地物业发展及物业投资项目竣工量（不包括车库）的总楼面面积为约28.3万平方米，主要位于上海和大湾区。预期2027财政年度集团在中国内地物业发展项目竣工量（不包括车库）的总楼面面积将达到约8.4万平方米。

2026财政年度中国内地物业竣工及2027拟竣工项目

中国内地物业投资收入19.15亿港元，按年上升5%；分部业绩为8.55亿港元，同比上升1%。投资物业组合主要项目的出租率表现稳健。

具体到单个项目。截至2026年6月30日，上海K11 Art Mall消费会员人数同比增长7%，项目出租率达95%；宁波K11会员规模增至逾19万；深圳K11 ECOAST海滨文化艺术区于回顾年内，总客流量接近1,670万人次，出租率亦有提升；广州汉溪K11于2025年9月29日正式开业，于回顾年内录得约840万人次到访，于2026年6月30日，项目出租率达73%；

上海K11综合体（上海香港新世界大厦）

武汉汉口K11 Art Mall营业额于回顾年内按年增长约11%，全年客流量接近1,100万人次，按年增长7%，项目期末出租率为92%；武汉光谷K11期末出租率则达94%；沈阳K11年内录得超过1,300万人次到访；广州云门NEW PARK全年客流达2,300万人次，同比上升3%，于2026年6月30日，项目出租率达95%。位于广州珠江新城的开放式街区商业广粤天地期末出租率达96%。

建筑、酒店运营及其他

建筑分部收入为2.13亿港元，按年下跌94%；分部录得2900万港元亏损，亏损按年减少84%。酒店运营分部收入为14.64亿港元，按年下跌2%；分部录得3.3亿港元亏损，亏损按年减少8%。其他分部收入为20.27亿港元，按年下跌21%；其他分部录得9.89亿港元亏损，亏损按年减少18%。

财报显示，新世界发展位于香港、中国内地及东南亚合共拥有17间酒店物业，共提供约6,455间客房。于回顾年内营运稳健。

香港酒店市场于回顾年内稳步复苏。新世界发展旗下的香港酒店录得稳健表现，所有物业的收入及营运毛利均录得按年增长。位于香港的三间豪华酒店，包括香港万丽海景酒店、香港君悦酒店及香港沙田凯悦酒店的营运毛利分别按年增长14%、10%及11%。

中国内地酒店市场则持续面临挑战，财报分析，原因为非豪华市场持续供过于求，尤其是中档及经济型酒店。期内，该集团中国内地酒店大部份物业录得营运毛利按年增长。平均每日房价表现分化，包括北京瑰丽酒店、沈阳新世界酒店及大连新世界酒店等部分酒店录得房价增长，而其他酒店物业的房价则面对一定压力。

东南亚酒店运营方面，位于越南的酒店受惠于平均每日房价与入住率均有所上升录得稳健的营运表现。泰国普吉瑰丽酒店年内的入住率较去年同期增长10%。

（新世界发展酒店项目）

土地储备

香港土地储备

于2026年6月30日，新世界发展在香港持有应占总楼面面积约为250万平方呎（23.2万平米）可作物业发展用途的土地储备。同时，该集团于新界持有待更改用途的农地储备，应占土地面积约为1,240万平方呎（115.2万平米），其中约1,030万平方呎（95.7万平米）位于北部都会区（被称为香港未来发展的新引擎）内。目前，已转换及计划转换的农地储备预期可提供约1,060万平方呎（约98.5万平米）楼面面积，当中约340万平方呎（约31.6万平米）属短期发展项目（包括已换地项目），余下约720万平方呎（约66.9万平米）属中长期发展项目。

香港物业发展土地储备地区分布

中国内地土地储备

截至2026年6月30日，新世界发展在中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约278万平方米可作实时发展，其中约154万平方米为住宅用途。核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、杭州、北京及沈阳等城市，不包括车库的土地储备总楼面面积约219万平方米，住宅约为96万平方米。

中国内地土地储备地区分布

增强现金流及降低债务仍是首要任务

截至2026年6月30日的2026财年末，新世界发展净债务约为1263亿港元，净负债比率达68.3%。因此，其执行董事兼行政总裁黄少媚坦言：专注物业发展及物业投资两项核心业务的同时，增强现金流及降低整体债务水平仍是公司首要任务。为实现该等目标，集团将继续推行「七招减债」，包括：1)加快开发物业销售；2)资产出售；3)释放集团农地价值；4)提升租务回报及增加经常性收益；5)优化资本及营运支出；6)暂停派息及暂缓集团永续债的分派；及7)采取审慎的财务管理策略。

资产出售包括于2026年9月，向中国证监会及上交所提交公开募集商业不动产REITs的注册及上市申请。此项REIT申请以上海香港新世界大厦作为证券投资基金的底层资产，由上海K11 Art Mall购物艺术中心及上海K11 ATELIER新世界大厦所构成的综合用途物业，资产估值约46亿元，9月19日，上交所出具受理通知书。基金的预期募集规模约为38.18亿港元，新世界发展预期将认购20%的基金份额，其余80%将由外部投资者认购。于建议分拆完成后，该集团预期收益为32.40亿港元，并将继续对该资产提供营运管理、物业管理及相关管理服务。

上海香港新世界大廈

同月，新世界发展还公布了逾17亿元的资产出售交易，涉及宁波新世界甲级写字楼宁波塔，以及杭州项目一期写字楼连商铺1至16层以及地下停车位。

分别为宁波新世界、新世界杭州项目

投资物业发展

香港投资物业计划包括，与招商蛇口合作的粉岭马适路大型住宅及商业发展项目，项目毗邻粉岭绕道，其中粉岭绕道（东段）已于2026年通车。项目已被纳入北部都会区的「口岸商贸及产业区」，配合区域发展的整体目标，并加强与邻近新田科技城的连系。将成为新世界发展于北部都会区的首个高端住宅品牌「PAVILIA COLLECTION」项目，总楼面面积逾110万平方呎（约10.2万平米），可提供约2300个住宅单位。该项目亦设有区内最大型购物商场。该项目最快可于2027财政年度开始销售。

另一重点项目为尖沙咀汉口道的商住发展项目。项目毗邻九龙公园，并邻近香港高铁站及西九龙文化区。楼高27层，涵盖100套住宅、零售、写字楼及酒店用途，总楼面面积约14万平方呎（1.3万平米）。

皇都戏院办公室项目预期将于2027财政年度为该集团带来销售及租赁方面的新增供应。该项目位于北角皇都戏院重建项目内，毗邻皇都住宅发展及即将开幕的STATE THEATRE by K11零售部分，是整个综合用途发展项目的重要组成部分。STATE THEATRE by K11楼高四层，总建面约8.5万平方呎（0.79万平米），铺位约40至50间，预计于2027财年开业。

新世界发展香港2027财年投资物业

中国内地方面，位于南山深圳湾上游科创核心区的城市更新项目湾上云启开发正按计划推进，预计将于2027财年推出市场。该项目将成为新世界发展于中国内地的首个「PAVILIA COLLECTION」项目，总规划建筑面积约14.9万平方米，其中可售住宅湾滶逾4.8万平方米，并配套大型商业和公共配套设施。

位于上海淮海中路的K11 ELYSEA正有序推进。项目规划近3万平方米的多元化生活场景及开放式社交空间，写字楼部分K11 ATELIER Huaihai已竣工，入驻租户正分阶段进场装修，预租率为70%，预计于2026年第四季度起分阶段投入使用，零售部分计划于2027年12月起逐步开业。

此外，杭州望江新城的新世界·城市艺术中心亦按计划推进。项目毗邻望江金融科技城，集金融产业、高端住宅及公共设施于一体。项目商业部分规划为地上九层、地下三层，致力呈献融合零售、文化、艺术、娱乐及生活方式的全新复合型商业体验空间，并已确认引入一线影院作为主力商户之一。其中的杭州K11 Art Mall与K11 ATELIER计划于2027年第四季度分阶段开业。

中国内地筹备中的K11项目