北京买房：理清思路，购房建议2038

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

在朝阳上学，朝阳大悦城附近，连老人6口人，两个孩子，老大五年级，老二幼儿园大班。想买占坑房，两个选择：一是白小+80(白家庄校区)，这样老大28年上80，老二明年上白小，都是单校划片，且离家不远，但如果接送麻烦也大概率租房，老人一套我们一套。

二是买海淀区八一学校房子，老二明年上八一小学以后直升初中，九年一贯制。老大五年级寒假转学，但不确定能进万泉或者八一，进不了想等小升初派位，有些不确定性因素。离家比较远，肯定要租两套房了。哪个选择更好？老大学习中等偏上，四年级过了pet，英语和数学稍好一些。

A：

1、没有哪个选择更好，只看自己家庭+孩子更适合哪里？简单说朝阳就是海淀的低配版，或者说海淀是朝阳2.0。所以如果认为自己孩子是天牛娃就去海淀，凭实力竞争，有可能得到比朝阳更强的资源。追求个升学稳妥+不太卷的那就在朝阳呗，父母能省点儿心。

海淀小升初派位也没什么，只要成绩好，那靠摸底成绩也能在分班或分层中得到校内最好资源，未必比其他学校弱。

您家孩子四年级就Pet了，放到海淀也是很不错的，一般都是五六年级的居多，初中才过的也有的是。

另外如果以各区孩子在高考时的中间分排名（北京大排行），那海淀的50%放到北京是38%，东西城40%，朝阳在45%左右。这当参考吧。

2、再有从房子角度说，白小+80学区的溢价率跟海淀平均值基本相同。也就是您两边如果同等预算，那买房的成本差不多（溢价比例），得到的居住性价比也就差不多。

区别是海淀的房子在老二幼升小后就可以卖掉。而朝阳的因为是小升初80中是单独对口，所以要留着房子再次审核，升入中学后才能卖。

3、另外一点是租房。如果是将现有房子出租，然后换租到海淀，那从理论上是能占学区房便宜的，因为都是学区房，平均溢价率25%左右。也就是假定朝阳的房子价值500万，租金8000，换租到海淀能租到同等小区700万左右的学区房。

在朝阳的话则肯定是换租非学区房了，那就没什么便宜可占了。但这所谓的占便宜是纸面上的，算账时有用，对现实出资没什么意义。

4、简单就是这情况吧，这种换学区的事情只能价值决定，我只能是列出以上情况供参考而已。

仅供参考。

二

Q:

我们是打算贷一部分款的，我先生想买河西区的第四代住房（如招商序），我觉得价格还是偏贵，买亦庄核心区吧，又都是房龄比较长的房子，担心未来不好出手，因此有点不知如何选择。至于出手时机，有传言说三五年内房价会继续涨，今明两年如果不买，担心买到房价高点。

A：

1、我不知道新房的价格，但可以用得房率计算一下实际价格，表面贵的未必真实价格也贵。北京很多有赠送面积的小区，价格都是表面按照房本面积，实际按照真实面积计算的。

2、亦庄核心区没有太老的房子，毕竟是1992年才有的开发区，94年才升级，大规模建设要到1998年之后了。所以没必要太纠结房龄的问题，市区2000年之前开发的小区占一半以上呢，照样儿交易。

另外房子是否好卖主要看价格，报价高了都不好买，别要价太高就都不难卖。所以除非是有瑕疵硬伤的，否则没必要太纠结房龄，亦庄的老不到哪儿去。

3、是否会涨价看自己的判断吧，我只能说现阶段是没什么下跌空间了，就因为平均租金收益已经超过同期银行利率。北京楼市历史上这种情况就三次，每次都是房价低谷期，分别是1994前后，海南楼市崩盘，天涯海角烂尾楼，拖累的北京上海等地都买房送户口了，这都没人要。

之后是1998年之后，东亚金融风暴导致的经济危机，北京公寓市场跌幅最高75%，无奈的加大了买房落户的力度，直到2003年。

第三次是2008年前后，美国次贷危机导致的全球经济危机。全国主要城市一半腰斩，北京市区跌幅30%郊区40%，直到四万亿之后才开始回暖，2009年才真正上涨的。

另外一次是2014年，全国楼市寒冬，但北京的租金收益率没超过银行利率，所以不太算吧。但这次对中小城市的影响较大，所以才有了拆迁货币化+去库存，2016年后北京房价上涨。

4、反正就是这么个情况，新房的真实价格让售楼处给计算一下，没必要太纠结亦庄的房龄，是否会涨价自己判断。

仅供参考。

三

Q:

我再补充或者修正我这边需求，通勤>居住体验>学区>保值，我们感觉海淀三梯队的小学片区就可以接受，比如紫竹院或者永定路学区。目前我们在纠结海淀宝山的那两个新房，或者四环内东西海的次新房，希望楼龄20年以内。

也看到贝壳上国瑞城，颐源居，瑞新里这几个小区貌似符合需求，但不确定学区咋样。如果您可以给出参考意见请指点一下。计划是需要卖掉回龙观的房子然后再买，购房总预算1200w，无法达到1600w。我们最近在关注隅海岄，各纬度都还好。但是唯一不确定孩子28年是否可以上规划中的清华附。绿中介人员说拿购房合同和发票可以入学，但我严重质疑可信度。

A：

1、紫竹院和永定路不是一个级别的，典型的中上vs中等吧。

2、新房我不熟，帮不上忙。不过多说一下，房产的价值由地段儿决定，至少是大部分吧。这是李嘉诚说的，被捧为地产圣经，可以参考一下。

另外常规建议是如果注重地段儿，考虑好两区交界的风险，不能说肯定不好，只能说大多数在之前的这30年不太强。这找当地中介让他们给查查周边同类小区，看看之前这20多年的价格走势，跟较强地段儿的比较一下就知道了。

3、国瑞城是东城的，东崇前学区，在东城算中上，学区不错。小区房子分三种，商品房+公寓+回迁房，不过那种房子的溢价率都差不多，公寓的也并不低，看您自己的选择了。看房时可以算算租售比，别光看表面价格就行。

颐源居是商品房，学区羊坊店，北京最开始的五大学区之一。曾经有一段时间学区级别走弱，影响到了学区房房价。但这些年学区成绩提升，溢价恢复到平均值，至少是平均值吧。尤其57中的成绩提升明显，有希望成为新小强，所以如果注重学区的话买这里吧。就是塔楼为主，看自己对户型的选择吧。

瑞新里，正式推广名是“诺亚新洲”，开发商是浙系新洲集团，挺好的小区。学区是八里庄，挺好的，也是典型的中上。这学区和小区都没什么特殊的，常规选项，据说是二院系统的业主挺多的，社区氛围应该不错。

4、我没有建议，只是列出以上情况供参考而已。新楼盘理论上如果学校是开发商配建的+已经移交教育局+正式招生，那有可能凭单据入学。

仅供参考。

四

Q:

就是户口回北京，孩子转回北京，那么在天津市中心和平区持有的2019年的40年公寓，配套有地铁、学区重点小学、旁边医院！还有必要继续持有出租吗？租金3700元/月。还是售卖变现等未来北京买？

通州还有两套70年产权住宅。东城学区占坑房。我的意见是倾向于卖了资金归拢，然后未来在北京发力。孩子爸爸的意思就是卖不上高价，还不如保持现金流。

A：

1、我只是略懂北京的，对天津的不熟。不过既然是40年的公寓，那估计和北京的情况差不多。优势是租金收益高，劣势是价格走势弱+有不确定的潜在风险。

2、所以常规建议是注重租金收益就留着，注重长期走势或规避风险就卖掉。另外上海广州等地已经对公寓到期后的土地出让金问题出台新规了，参考一下吧。

当然，就算有了新政，短期内对价格也没太大影响，一般得到临到期之前10年（土地30年）左右才影响较大。

3、对猜不到您这套房在哪儿。不过说实话，您说的这些配套的优势并不大。天津和平不是武清，郊区是有了不加分，没有的话减分。而地铁在市区是常规标配，有了并不加分，没有也不减分。

重点小学跟公寓没关系，既不能落户上学，也很少有家庭租公寓的。有的是面积小住不下，也有的是社区环境对学习没帮助。

医院对老人来说是必须的配套，但对住公寓的年轻人无所谓。如果有病患或家属在公寓里租房居住，那或许对租金+售价还有负面影响呢。

4、总之自己判断吧，不懂天津，只能是列出这些供参考。还是这话，注重租金收益率就留着，注重长期走势+规避风险就出手。

仅供参考。

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