六个街坊查漏补缺，杨浦滨江准备“交卷”

近期，平凉路街道公示了一系列的规划调整。

除了大家集中关注的一宗全新风貌住宅地块之外，教育、绿地、基础设施等等规划，都做了一次全盘调整。

从第一幅地块入市到现在，杨浦滨江更新建设，已经走过了5年多的时间。

这5年间，无数塔吊起落，塑造了这个上海新房最高供应量的板块之一。

而现在，杨浦滨江的「样板段」，即将迎来验收时刻。

这次规划调整，正是最后一次「进化」。

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一口气六个街坊

我们先来看这一次的规划调整。

这一次公示横跨01E2、01B4、01C3、03D2、03D3、03F3六个街坊，范围超过22公顷，核心可以拆成三条线。

其一，绿地补丁。增加了三处公共绿地，面积都不大，在515-1230㎡之间，标准的口袋公园体量。其中1230㎡那一处（01E2-05），原本规划的是商务办公用地，这次直接改成了绿地，还带了一个健身点。

方寸之间的见缝插针，给的是周边居民下楼就能活动的地方。

周边新房像桐安里已经基本现房呈现

其二，原来预留给许昌中学的地块，一拆为二，分别规划小学和社区卫生服务中心。

目前这幅地块所在的小学学区划入市东实验学校小学部，在并入市东中学后口碑逐渐上升。但坦白讲，现在的平凉路街道，还谈不上教育占优。

其三，也是最重要的变化，新增了一幅风貌住宅地块，就在保利外滩序BUND45的南侧。

地块约1.3万㎡，容积率1.2，限高18米，大约可提供1.5万方新建住宅。

其中，规划也明确了，地块中包含二类风貌建筑，应在未来的方案中加以保护，且预留宽度约3米的人行通道。

对这幅新地块来说，与杨浦已经出让完毕的「风貌九宫格」之间，被内环隔断，相对孤立。就在10月12日，中建壹品刚以约6.06万/㎡的楼面价，补齐了九宫格的最后一块拼图。

地块内风貌建筑分布及规划要求

优势非常明显，南侧距离渔人码头仅有300米。这一段滨江的景色，可说是目前杨浦滨江的精华段，空间开阔，对岸的陆家嘴北滨江也已成型。

杨浦滨江看陆家嘴北滨江段

劣势同样存在。地块周边的城市更新，目前仍然是散点状态，东外滩除了滨江一线的公共空间成片更新以外，其余的集中成片分别在八埭头和「风貌九宫格」牵头的两个局部片区。

因此，在这幅新住宅地块的周边，也就形成了清晰的时间断层线。

沿一条路看过去，封门封窗的待改房、老旧公房、早期商品房、远处的新房，全挤在不大的空间里一层层交叠。

地块内目前保留风貌建筑

东外滩交错的建筑形态

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集中力量办大事

这一次的调整，是在2023年1月的东外滩全域调整批复后，相对整体的一次落地微调。

2021年到2023年间，东外滩全域规划的拼图逐渐成型。随后，根据不同地块的拆迁和规划进度，还有多次单一地块的规划调整。

最终，催生了东外滩过去5年间最高的新房板块供应量。

截止2026年9月，2022年至今已有9181套新建商品住宅入市，同期上海中环内各板块排名第一。

第二名西藏北路（5018套）和第三名四川北路（3474套）加起来8492套，还差着近700套。

这样极高的供应量，在不间断的高成交量之后，逐渐沉淀为板块的家底。

如果我们横向比较杨浦各个板块之间的存量分布，就能看到杨浦发展重点的连续转移。

早期老公房时期，黄兴板块为核心，而东外滩板块承载了最多的动迁与配套。

2010年开始的十年间，新江湾城强势崛起。

2020年以来，则是东外滩的断层领先。

即便总量或者居住密度在多个板块之间差异不明显，但集中发展、集中建设，似乎始终是杨浦偏好的模式。

对东外滩来说，集中力量办大事，的确非常有成效。

先看产业。杨浦滨江的「总部秀带」，已经从效果图走进现实，美团上海科技中心，哔哩哔哩新世代产业园，抖音集团上海滨江中心，加上中节能上海总部，四大在线新经济总部在2026年下半年集中亮相。

再看城市界面。世界技能博物馆、绿之丘、明华糖仓、毛麻仓库、皂梦空间……一批工业遗存被逐一打开，成了市民真的会去的空间。

明华糖仓，图源网络

比规划图更直观的，是刚刚过去的这个国庆。

10月2日到6日，第二届小红书RED LAND登岛复兴岛，160多个游戏及动漫IP、15万㎡的探索场地，五轮售票平均20.6秒售罄，约八成持票用户来自上海以外。

热度直接反映在数据上，假期前五天，复兴岛周边重点宾旅馆客房平均出租率91.96%，同比提高10.7个百分点。这座曾经的「战略留白」，如今顶着「数字智能岛、设计艺术岛、人民城市岛」的新定位，成了这个国庆上海最热的目的地之一。

图源redland

规划-建设-兑现，东外滩跑完了一个完整的闭环。

未来，新房的集中交付，也将带来常住人口的结构焕新。

这一次平凉路街道的多幅地块调规，更像是即将走到台前的最后一次修整。

补充口袋公园、调整教育配套定位、理顺道路和界面……通过这些梳理和调整，板块内区位最好的「示范段」，有了更扎实的生活场景。

如果把这个动作放到更长的时间轴上看，它其实是上海滨江开发思路切换的一个注脚。

过去，滨江开发以商办为主导，比的是写字楼的高度和产业规模；现在，在周边商办载体趋于饱和之后，补充高品质住宅、完善社区配套，成了优化滨江功能结构的优先选项。

这一次的调整，说到底，是把最好的地段分一部分给「人」，既回应居民对改善居住条件和公共服务的期待，也为区域长远发展预留了弹性空间。

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已经出现和即将出现的断层

在新房如此声势浩大的猛攻之下，东外滩的二手成交与新房之间，已经拉开了断层。

回看过去两年的数据。

与去年相比，今年200万以内的成交占比大幅上升，低总价的上车，的确是今年二手房市场的主流趋势。

比较特别的是，虽然400-550万依然是成交量最高的总价段，但成交占比也下滑最大。

相对应的是高一级的总价段，550-700万之间的成交占比却有提升。甚至从成交套数上来说，截止2026年9月，这个总价段的成交已经超过了去年全年。

变化从何而来？一房一万的大数据里，藏着更聚焦的答案。

这部分成交，中期商品房是绝对主力。

2022年，板块内的中期商品房成交均价达到了峰值，接近8.8万/㎡。同年，成交与挂牌均价之间几乎没有价差，也导致2023年挂牌均价与成交均价走势的背离。

此后基本跟随市场行情平行下行，直到今年，新挂牌均价走到了在挂挂牌的下方。

房东的心态，已经进一步下放，和撮合成交越靠越近。

价格到位，心态到位，或许正是今年600万级在东外滩成交反弹的背后原因。

而在房源分布上，12号线和18号线，毫无疑问最具影响力。

近半年的成交，大多数都围绕线路和站点展开。

上海的现房销售细则，已经出具了一段时间，如今整个新房市场，依然在适应与调整。

对东外滩来说，这一阶段的集中供应，即将进入断层。还未入市或公示的项目地块，或许都将面临「现房销售」的约束。

目前，主要新房存量，都可以通过板块找房一目了然。

回到这轮规划调整。

三块绿地、一所小学、一个卫生服务中心、一幅容积率1.2的风貌宅地，单看都是小动作，拼在一起却指向同一件事，杨浦滨江正从「大规模盖房子」，切换到「把生活补齐」。

过去五年，这里用9181套新房证明了供应能力；接下来五年，考验的是另一种能力，把已经交付的界面、导入的人口和扎堆的总部，真正运营成「生活」。

复兴岛国庆的出圈、四大总部的集中交付、九宫格的收官，加上平凉路街道这最后一轮修整，杨浦滨江的账，正在一页一页翻开。

而对买房人来说，答案或许更朴素，当新房的闸门缓缓落下，二手房东的心态已经就位，这个板块接下来的价格与产品，值得多看几眼。