河北
很多业主收到法院传票，一下子就慌了。开庭最关键的问题就一句：被告，你为什么不交物业费？
这句话答得好不好，直接影响案子结果。很多人吃亏，不是因为道理不在自己这边，而是在法庭上说错话，直接把抗辩的机会弄丢。
先说最重要的大原则：单纯不满意物业、服务有小毛病，法院基本不会判你一分钱不用交。
但是，有证据证明物业没好好干活，可以申请减免物业费，违约金大概率能免掉。
千万不要抱着“物业烂，我就一分钱不掏”的想法硬刚，大概率败诉。
一、推荐回答
法庭直接照着说，口语、稳妥。
法官：被告，你为什么不交物业费？
被告：法官，我不是故意欠钱不缴。我没交物业费，是物业公司没有按照物业服务合同好好履行服务。
我之前多次打电话、微信、书面报修，反映【挑1-2件最严重的事，比如：电梯频繁故障不修、公共区域长期脏乱、监控大量损坏】，照片、报修记录、聊天记录我都保存好了。物业收到之后，一直没有实质整改。
我不是不愿意交，只是物业没做到合同约定的服务。希望法院结合物业实际服务情况，酌情减少物业费，并且驳回物业要违约金的请求。
二、这些话开庭绝对不能讲！讲了很容易输官司
1、房子漏水、墙面开裂，所以不交物业费
房屋质量是开发商责任，不归物业管，拿这个理由抗辩基本无效。
2、别人都不交，我也不交
法官不会参考其他业主，这个理由没有法律效力。
3、就觉得物业态度差、吵架、保安说话难听
单纯口角、服务态度问题，一般不能减免物业费。
4、我没有享受到物业服务
法律不认可这个说法，小区公共服务是全体业主共享，不能单独说自己没享受。
三、几个实战小技巧
1、话别长篇大论
挑1-2件有证据支撑的严重问题说，鸡毛蒜皮的小事不要挨个吐槽，法官没时间听。
2、说完事实，马上提证据
相关照片、报修记录我已经提交给法庭，请法官查看。
没有证据，说再多都没用。
3、策略上不要硬扛全额拒缴
法庭更接受：认可需要缴费，但物业服务打折，所以申请少交、取消违约金。
四、特殊情况
满足下面情形，可以争取直接驳回起诉：
如果你的小区是业委会选聘物业，存在这些问题：
1、物业入驻手续不合规
2、没有合法物业服务合同
3、物业擅自停止门禁/电梯逼迫缴费
4、物业擅自占用公共收益，长期不公示
开庭回答可以调整：
“法官，我不是无故欠费。这家物业入驻程序不合规，没有合法有效的物业服务合同，无权收取物业费。
同时物业多项服务严重违约，多次投诉拒不整改。
物业擅自占用公共收益，长期不公示，请求法院驳回物业的起诉。”。
物业费官司，证据＞道理。口头吐槽没用，照片、视频、报修回执、社区投诉记录，才是法庭认可的东西。
很多业主以为只要物业做得不好就能全部免单，现实里极少。最现实的目标是争取减掉违约金，适当降低物业费。
你遇到物业起诉，是因为哪些服务问题打算抗辩？
电梯故障、垃圾清理差还是公共收益不公示？
欢迎评论区可以说说你的情况！
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